澳洲【公寓市场春天已到来】10月4日更新* 最佳购公寓

在澳大利亚地产投资





***10月更新:

好区公寓价格已从9月份企稳反弹。 论坛里有过开发/装修经验的都明白,澳洲其实每一年都有公寓出现裂缝等现象,只是没有被报导出来。某国桥梁都各种裂缝各种倒塌,澳洲公寓裂缝算老几? 至少目前没有造成人员伤亡。

知名开发商Merriton,Fraser 等项目都有类似现象,只是他们当时及时把媒体封锁在公寓外(门卫保安),并及时进行维修保养。

2019年下半年,不少好位置的公寓已经被捡漏,割肉的业主一定是会后悔的。

预测-至2020年初,好区的近新公寓价格在65万左右的会被扫光。该区公寓中位价将回升至2016年水平。主要买家仍为首次置业者。

区内公寓中位价查询:google - onthehouse-点击左上角“suburb research” - Unit,点击“1Yr 会显示2019年至今的价格走势”

https://www.onthehouse.com.au/suburb-research


恐慌情绪,媒体炒作阶段已过,理智阶段已经来临, 2019年春季,将是公寓价格回升的最佳季度。

你问我为什么?

1. 若干原因已经写在上面;数据党请点击上方链接自行查阅;

2. 别墅土地价格已经升至2016-2017位置,公寓价格仍在2015水平;


3. 利率将再次下调至0.5%, 首次置业者将进入65-70万公寓市场,因为还贷款压力小于还租金压力;


4. Interest Only 只付利息贷款率一直在迅速降低,政府目前正在鼓励首次置业者消化65万公寓市场;


5. 公寓对于绝大多数白领阶层来说,所花费的精力相比别墅保养来说少得多。


6. 好区好位置的公寓方便白领阶层上下班及购物,每天上班时间节省1小时,一年将可以节省250小时 (整整10天多时间)


7. 公寓底层带院子,公寓高层带风景,这些为公寓的优势。


8. 2017-2019 公寓建造审批量一直在下滑,2023年会出现房屋短缺现象,届时,可负担性住房价格将激增!!激增!!激增!! 请参考AFR (Financial Review) https://www.afr.com/property/residential/building-approvals-fall-again-in-august-20190930-p52wdd



***更新:2019年自从Opal, Mascot等知名大楼爆出质量堪忧等问题后, 公寓市场严重下滑,部分大楼已跌破发行价。

至2019年9月, 部分区域,公寓价格开始企稳,买家逐渐意识到,并非所有公寓都有质量问题。

应该继续下跌的,其实就是质量差的公寓。而质量好的公寓价格,将逐渐稳步攀升。

如何区别质量好与不好?

最佳方法为邀请Builder/Building Inspector去做检查,给你提供报告。 成本1000左右。

如果想省这个钱, 建议你去考察这栋公寓的内外墙,地下车库墙面,地下车库承重柱间距与裂缝的有无。

一栋大楼的质量好坏,与承重柱的多少密切相关。

你可以假想一下,

一个方块,1米乘1米,4个角各有4根柱子。

另一个方块,2米乘2米,4个角各有4根柱子。

哪一个方块更稳? 当然是第一个。





***更新:2019年的9月, 由于House可负担性逐渐减弱, 公寓可负担性逐渐增加。 不少自住或投资的买家已经在搜索“价值公寓”了,即“价值投资”。据realestate.com流量统计,2019年8月公寓搜索量较2019年7月增加16%。

公寓开裂已过去了几个月,不少人开始回归理性。随着降息降至。公寓拐点或提前到来。





自古,风险就是机遇,机遇亦是风险。

大家好。

希望前几个月的帖子,能够让部分人论坛百姓上了House的车子,剩下的就是让时间去处理了。

当然,现在还未上House车子的,只需要稍微多付些成本,也还是能赶上中前部的车厢。 如果明年中旬再上的话,也许就是中后部的车厢了。 具体原因就不说了,翻看该板块过去3个月的评论多的帖子,你就懂了。

那么大家可能会有这么一个疑问:

噢,

House都涨上去了,我才刚刚毕业;

我老婆刚生孩子,没有工作收入;

我刚刚失业休假,准备明年再工作。

如果你的情况与上面所描述的类似,那怎么办呢? 这波House赶不上了那不是要一直蜗居了?

不要慌! 机会年年都有,准备-遇见-行动,牢记这三部曲,你就能理财得当。

首先,请让我澄清以下观点:

1. 作假收入,让熟人ABN公司往自己账户每月打钱,抬高杠杆买房。 (这个方法目前可不可以用?可以。 这个方法RBA, APRA知道不知道?知道。这个方法会不会有风险?有。 一切都要看你自身的偿还情况,如果即便是通过这条路子,买到了房子,请务必也要准备好6-12个月应急生活款)

2. RBA现金利率会不会继续降,目前为1%。 (会,4大银行的5年固定贷款利率目前3%左右,这就是最好的证明;RBA每个月也在发话,要降息到0%;特朗普也每周都在推特,美联储需要降息到零)

3. 目前悉尼平均House价格是在涨还是跌?(在涨)

4. 目前悉尼平均公寓价格是在涨还是跌?(在跌)

5. 未来3年内澳大利亚会不会出现经济衰退,股票房产腰斩?(神仙才知道,自打你出生那年开始,每个月每一年都有经济学家说马上要经济衰退,你都信了?经济衰退如何判断? 看失业率!每月进出口值!大公司破产倒闭新闻!大裁员失业新闻!)

6. 澳大利亚人口基数是不是在增加,新移民是不是在增加,每年增加幅度在升高还是在降低?(是,是,在升高)



好了。 你看到了这里,说明你已经有一定的共鸣了。 接下来请看重点。

1). 所有的房地产,为什么会涨,为什么会跌?

涨的因素:
看好该区发展,有新基建规划,该区人均收入高,有好小学,有好交通,购物方便,治安良好,街道干净整洁。

跌的因素:
看衰该区发展,难民数量增多,该区人均收入低,人均靠Centrelink,Social Housing公屋建筑增多,学校差,交通不便,购物不便,治安差,街道脏乱差。



2). House与公寓最大的区别是什么?

House:

优点: 带土地,未来有可开发价值,有私人院子,泳池,园林。 安静,有隐私,宽敞,舒适。升值空间与幅度大。出租可抵扣个人所得税。
缺点:价格昂贵,每个月贷款按揭数目高;需每周花时间打理,容易吸引虫,野生动物,以及入室盗窃。租金收入基本无法大过偿还的利息。贬值空间与幅度大。

公寓:

优点: 价格可负担,每个月贷款按揭数目低;不需每周花时间打理,不容易吸引虫,野生动物,以及入室盗窃。贬值空间与幅度小,租金收入基本大过偿还的利息。出租可抵扣个人所得税。
缺点:不带土地,未来几乎无可开发价值,无私人院子,泳池,园林。 邻居吵闹哭声咖喱味变态男,房间小。升值空间与幅度小。



3). 为什么2019年,House开始涨,公寓还在跌?

Opal Tower, Mascot, Zetland, Burwood等等新闻可以自己谷歌查阅,总而言之,不少新建造的中高层公寓偷工减料,质量堪忧。自住与投资公寓的业主,因为以上新闻以及低利率,纷纷转向House,进而出售公寓。

导致公寓市场供过于求,House市场供少于求。这是基本的经济学原理,其结果必然是公寓跌,House涨。



4). 现在买公寓可以吗?怎么买?新公寓怎么买得放心?旧公寓怎么买得放心?现在的楼花能买吗?

One: 机会与风险并存,再次强调。现在公寓当然也有能买的。

Two: 无论新建好的,还是旧公寓,目前购买前一定要做Building Inspection (与Strata Report完全不同)。 费用大概1000-3000,专业Builder会用严格标准审核你所在的公寓,让你买的放心。

Three: 目前的楼花勿碰,请等待2020年通过新审核标准通过的新公寓或楼花。


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能砍15%嘛悉尼公寓?

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打个赌,新标准旧标准估计没啥区别。别问我为啥这么觉得,经济原理外加本地特色。等着看吧。
口号是必然要喊的。

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逻辑错误。如果公寓价格暴跌,house 会跌得更多。因为支撑house价格上涨的土地溢价没有了。只靠目前这点可怜的自住户和升级户,根本支撑不了house的价格。

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欢迎拍砖,欢迎探讨。

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公寓和独立屋的关系,就是萧何和韩信的关系

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其实衰退反而是好事,现在这种不断放水续命的方式才是长期危机

放水会导致大量不应该存在的产业/企业以极低效地长期存在,耗费社会资源,

经济越来越依赖放水,社会丧失长期经济活力,乃至到时候一不放水,或者少放水则马上死给你看.

至于移民,有几个移民中介朋友,他们描述的景象对我来说还是非常诧异的



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你说的确实对,我也不希望总是靠4万亿来救经济。 但是目前世界大国都在这么做,是趋势。 至于未来衰退多剧烈,多严重,以后再说了。 留着青山在,不怕么柴烧。 不能因为未来的衰退可能,影响现在对机遇的判断。对于长期价值投资者,现在就是个入场低点。放个10年20年,你怕20年后房子还更便宜吗。

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买公寓,何时是风险,何时是机遇?

买了的,都是机遇;
没买的,尽是风险。

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码这么多字 辛苦了..

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现在这种放水释放出来的财富效应是需要基于信贷需求不断增长

否则放出来的水也没有人要

而长期的放水几乎必然导致放水无效, 世界大国都这么做恰恰说明已经无计可施,明知道无效还要继续放


个人不反对投资房地产,但基于流动性的问题我还是倾向以其他工具做投资

当然自住的可以买,但只会当是消费品而非投资品




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同意。放水就是把本该死掉的变僵尸。
不知道您的移民中介朋友怎么说?听语气似乎是和舆论宣传的相反嘛。

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有理

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那是在悉尼,在墨尔本那就是霸王和别姬的关系。

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LZ 图片是用的那个软件,为什么中位价跟市场的卖的差好多。。。

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请注意,图上的数据直到2019年7月。 从那刻起,价格已起飞。

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LZ分析的不错 通俗易懂

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楼主写得很客观,有论点、证据和结论,是不多的有主见不瞎忽悠读者的文章。唯一有一点不赞成:现在没年新移民的绝对数字是减少的(相比上一年和上上一年)。澳洲的房地产业,在居民收入没有增加的基础上,主要靠新增移民来支撑新增供应量。所以,当前者大于后者,房价会上涨。反之就下跌。所以我个人的观点:降息等刺激因素,应该敌不过新移民下降的因素。基本不看好房价。应该是现在水平上持平(长期)。欢迎讨论。


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欢迎各抒己见。

在澳洲经济面临更大挑战时,澳洲政府能做的,便是缓慢放松移民政策。2020年应该会看到动作。

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就是无论谁都是前后死翘翘咯

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还有其他的大招还没有出, 但那个大招负面影响太大, 比如开放海外投资房产移民

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能砍价15%的公寓我劝你还是不要买,我只对死都不讲价的公寓感兴趣

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哈哈, 没关系,你邻居会让买家砍价买他房子的。

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同意, 感觉这一波就是憋了2年真正刚需买房拖起来的,需要释放 。毕竟连续下跌2年了,借着政府调控怎么也要回调一下。
但是政府的本意是想刺激经济,结果经济没什么起色,房价倒是涨的过猛。

自主银行贷款并没有增长多少,投资贷款还是惨淡。说明这一波上涨全是刚需用手上cash 拖上去的。现在ASIC 正在起诉6大,而且之前败诉WESTPAC 的官司,从新开庭。 贷款近期是不会放开了,大家拭目以待。


004.jpg

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没看懂。。。。。。

你觉得风险大于机遇 还是机遇大于风险?

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针对技术移民来说砍80%-90%

我之前的估计是砍30%

当然这是他们看到的数据, 我不在业内不清楚是真是假

其他类型移民就不知道了,但风向是配额都只用少部分,例如2万配额只用2000



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层主的意思应该是这波购买力大概率接近耗尽

未来上涨和下跌主要看后续购买力会继续上升或下跌,而购买力的来源又主要和贷款额度/需求相关

所以层主的逻辑是目前推动楼价上升的是之前2年集聚的购买力

当这股购买力耗尽后,后续并没有看到购买力可以继续增长/甚至只是维持的信号(信贷额度及需求跟随并没有增长,当然你可以说是数据滞后)

结论应该是风险大于机遇




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