危言耸听的澳洲债务，是大灰狼？还是喜羊羊？
很多人说澳洲的债务高企，房价根本没有上升的道理，即使反弹也必定是短暂的，之后必定走跌，因为债务水平过高。
这些观点很普遍，大都来自各种新闻报道和砖家点评。今天我就揭开这些所谓砖家外衣下面的隐藏的世界。
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首先，我们要明白这里所说的债务不是国家政府债务，澳洲就快结束十年赤字有忘明年财政收支盈余，目前澳洲政府债务相当于GDP的33%。这个债务水平一点都不高，美国120%，日本238%，法国99.6%，加拿大53%，我们的33%相当不错。
所以我们谈的债务实际上是澳洲家庭债务。CoreLogic Property Pulse的最新数据显示，澳大利亚家庭负债2.4万亿澳元，我们2018年GDP是1.42万亿美元。看清楚了，一个是澳元，一个是美元，按今天的牌价6.8计算家庭债务相对于GDP比率是115%。这个数字很可怕了。（去年新闻数字是120%更可怕，呵呵，空军不要提早高潮，好戏在后头）
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魔鬼隐藏在细节中之一。
可但是，砖家故意忽略了另一个数据，ABS的数据显示，截止去年年底，澳大利亚家庭的资产价值为12.6万亿澳元，净资产为10.2万亿澳元，房债占住房总资产的28.3%。
看到28.3%这个数字，惊不惊喜，意不意外，本来以为恐怖数字后面必定有人间惨剧和各种流着血的肮脏的东西，怎么就蹦出个喜羊羊来了。
所以砖家怎么可能用这个28.3%的瘪三当男一号博大众眼球呢？当然要用120%高大上帅锅了。这个流氓伎俩您学会，以后您就是这条街最靓的经济学家了。
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但是，我知道很多TX还是不服气，毕竟不论115%还是120%这个数字是存在的吧？还是很高吧？
魔鬼隐藏在细节中之二。
这就涉及砖家们不会告诉你的另一个事实，经济发达国家的家庭负债/GDP比率普遍高于发展中国家。所以当看到中国家庭负债/GDP比率超过60%的时候，我还是很欣慰的。
前十位：英国88.5%，新西兰99.3%，韩国96.9%，加拿大100.2%，挪威100.5%，荷兰102.7%，丹麦116.7%，澳大利亚120.5%，瑞士128.8%
如果您经常看那个最幸福国家排名的话，会发现以上国家基本都是排行榜前十的常客。其实不难理解，社会稳定安定，经济持续发展，社会保障齐全下，人民自然敢于借贷，银行也乐于借贷，从而良性循环。
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即使如此，很多人还是认为债务像是悬挂在脖子上的一把刀，让你睡不好觉。爱睡觉的我建议您不要买投资房了。但投资房产确实是澳洲富人特别愿意干的事，而且乐此不疲。
魔鬼隐藏在细节中之三。
你忘了澳洲的三宝：空气，沙滩，负扣税。（鲁迅说的）
对了，就是负扣税。“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上唯一实行这一制度的国家。看清楚了，是“唯一”实行这一制度的国家。
所以负债较高的家庭一般都是为了负扣税和增值保值而投资房产，从而多拿补贴少交税。很多澳洲富人都是这样实现财富积累，进而财富自由的。工党今年妄图挑战澳洲三宝，被土澳民众ko出局，估计澳洲政坛未来很多年都不会有人再敢招惹三宝了。
这个是澳洲特色，不可复制，而对于很多海外砖家，负扣税是不可思议的存在，在谈论澳洲家庭债务时，几乎无人提及，是瞎吗？澳洲三宝啊，就这么忽略了，可笑不可笑？
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最后，我们想一想，债务到底是个什么东西？
以下是cctv模式，不喜换台：
当今经济发展本质靠科技、资源、人口红利，然而这一切的最终集合表现就是债务，你的上述能力越强你的债务质量就越高，债务规模就得以扩张，且可持续。
反过来如果你上述条件不具备又同时过分扩张你的债务，纯粹用债务去拉经济，那么你的债务质量就会严重的下降，出现很多不良债务和旁氏债务，债务自身就带有很强烈的收缩性和不可持续性，这是当代经济的一个最重要的特色。
这2年政府打击了一些非法房贷，规范了房贷市场，现在的房贷审批严格公开，鼓励首置业，鼓励自住房，同时预留了足够的未来潜在风险缓冲空间，这都是保障我们良性债务的有效手段，对房价的长期稳定增长保驾护航。
一个好的社会，应该是禁止黑色，鼓励白色；对于灰色，保持一定宽容，但是抬高他的成本，限制他的发展。
好的房贷政策不是让用户更便捷地借钱，而应该是让用户更负责地借钱。
债务，这个东西，到底是好东西，还是坏东西，是会让你破产，还是财富积累速度倍增，取决于你是不是那个大力水手，而它就是个菠菜。
个人观点，非喜勿喷。喜欢小雅，请不吝加分。不喜欢，没关系，权当没看见，回去睡觉。
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不错不错。我觉得写得挺有意思。
我理解债务是风险也是机会。如果别人都借债搞投资，自己不借，久了恐怕落后。
我的粗浅认识，背后的原理在于：每一次放贷如同稀释货币，稀释货币如同给不借债的人加税去支持借贷人搞投资。如果借贷人投资成功，借贷人获得更多优势，不借贷者劣势。如果借贷投资失败，借贷人损失最大，不借贷者损失了大概通胀系数那么多。
从这个理论基础出发，富人高负债是可以理解的。
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所以28.3%的房产才有债，但总债务却相当于GDP的115%, 好像不乐观哦
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澳洲的债务，很严重，但并不是最危险的，各国都不好。
澳洲政府的地方债务，才是最危险的。
昆州政府账务上千亿规模，而且还在继续扩大。昆州看起来，好像完全没有偿还的能力。
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只要澳洲还有5%华人， 只要5%华人中还有5%来上该论坛，华人区房价就跌不下来。 真的跌不下来。 来这个论坛上房产板块的，无非就是想买房子的人呗。。。 无论是买过了的，还是刚买了的，还是以后要买的， 都注册好了会员。
讨论来讨论去，都是一帮买家在讨论。
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楼主的分析很特别,但可能对澳洲的债务结构的解读有些表面化
只想请教几个问题
1. 为什么澳洲政府的债务比率需要维持在低位?现在澳洲有经济有衰退迹象,政府为什么不敢用扩大赤字的形式刺激经济,而要坚持财政盈余计划.
2.澳洲的债务到底是谁欠谁的债,大债主是谁,债务是以哪种货币计价的 (这能解释为何银行不敢全额跟随央行降息)
3.澳洲如此高的家庭资产价值,除了楼价外还有些什么,在短期会有增值的机会大还是贬值的机会大
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the household-debt-to-income ratio hit a new record just shy of 200 per cent.
债务和家庭可支配收入比是200%，全世界最高把。我觉得还是很危险的
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看这帖子是不是有种很萌的感觉，类似3 4 岁小朋友一本正经的讨论国际局势和金融走向那种。
正常推论一般都是total house stock过高有向下调整风险
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LZ要是答得上来，还会写这样一篇 ‘’散文‘’ 吗。。。
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这个问题早就有了，澳洲的国家债务并不高，是民间借贷债务太高了，有崩盘的危险
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稀释本国货币等于稀释以本币计价的债务, 间接等于不还钱
这也是美国对世界各国的做法, 当然美国是老大,敢这么做
澳洲敢对美国爸爸做同样的事吗
另一方面, 稀释本国货币对外币计价的债务则是反效果,本币下跌,会等于放大外币债务
如果量化宽松澳元跌成翔, 相应的外币债务亦会倍升
澳洲是否有足够的能力应付?
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鄙人脑袋呆不懂经济，也非空军，因鄙人坚信安居乐业乃是人们生活一部分。只是鄙人有个超愚蠢的问题：假设下周经济崩盘，只要有债务的landlord们在这周六集体再高卖20%不到的房产（房价肯定是增长的），把所得钱补上之前28.3%的债，那澳洲的家庭债务就清零了不是？一两个周末就能搞定的债务，确实没啥担心的我觉得。
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……
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你试试看把全澳洲20%房产拿出来卖 是个什么情况
看看还能不能在这个周六套现
现在悉尼一周成交189套房
不懂经济可以 但是不懂经济做投资 那就要有好运气
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2年后抄底
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让有钱任性的先蹦跶一阵
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哈，这只是一种假设，我是假定大部分能买到好房的人都是地主房东而非首次置业，因为早期入市得来的equity会让人更易买房，bypass credit limit而已。
当然，人群是要分类的。
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能看到这样带有一点点道理的帖子真难得，就是所有统计都是选对自己有用的数据 好过喷子帖
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兄台您看懂我的话了
我们就假设真的卖了20%的精选库存（富人区），而且假设还高卖（没跳楼没挤兑都是auction），敢问这钱可是Fiat把？
观棋语多，就此打住。本人愚钝。各位莫怪莫怪。
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一看你就不懂经济
为什么不再提价100%，这样不用7年直接翻一倍！
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澳洲也有点中国崩溃论的味道
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提价100%会有市场？接盘侠是人可不都是傻子
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我的回复的意思是债务是现代社会发展的手段。以下大致一个比方，不严谨：
奴隶制社会如果要造个超过国库收入能力的世界奇迹，靠的是压榨奴隶。
封建社会，靠的是抽丁。
现代社会，靠的是发钞通货膨胀，也就是债务。
如你所言，澳洲借的外债可能还不上。但必然有其他办法。比如，拉低汇率出卖资源，拉高汇率偿还外债，或者压根就不需要还。全靠各人想象力了。精英们想象力很丰富的。这期间房地产只不过是经济动荡的副产品。
其实我觉得最划算的买卖是澳洲借了外债永远不还。比如一个生意人从中国转移资产到澳洲，最好的做法应该是从自己的澳洲公司向自己的中国公司借债，然后无限期的借下去，直到中国的公司被借空，完成转移。澳洲这边体现为巨大的未偿还债务，期限为，比如，一万年。
经济的事情，有时候想破头也想不清，是因为不敢想而想不到。如同虫子爬不出纸上的圈，只需将纸折叠一下。
正所谓他人笑我太疯癫，我笑他人看不穿。其实这世上很多事情都是有可能的。
举个屎上最大的栗子。其实中国的外债早在几年前就有人算过，还不上了，外汇储备不抵外债。这不是新闻。更不要说现在汇率贬值，外债更难以还上。然而匪夷所思的是，中国居然和大债主爆打贸易战，然后岁月静好。真是没什么不可能的。
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不论怎么卖，买方要有钱，这个买方的钱哪里来的？娱乐圈巴菲特赵薇算是有钱了吧，收购万家文化的钱哪里来的？借来的，借不到就跑了。
这几年房价为什么下跌？什么贷款收紧都是表面，200％gdp的债务，利息要多少，3％的利息来算，就是6％的gdp, 全用来还利息了，现在还要还本，呵呵，再让我们高唱房价要涨
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提到汇率，鄙人以为澳元基本高估，所以跳跳水无问题。
上头本来想开心印币，结果一出去下头全把币存土里了
其实啊，有些东西跌不起，不能去求证。证明日等于出事日。
所以啊，安居乐业，做好手头事，最最要紧。
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房价确实没有升的理由...至于你发的理由有点牵强.
房地产已经快干死澳洲经济了.....你们的意思是干得漂亮吗?
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买点很重要啊，前人的成功后人复制起来越来越困难了。
房价涨了一波后分化很明显了，传统的好区以后更加高不可攀，普通区还是没那么稀缺，甚至回调中有打回原形的迹象。
区别看待吧，有钱就砸水边吧，优质资产。
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不明白中国和大债主打贸易战是什么意思
中国欠美国很多债?
退一千万步,中国不还外债,和澳洲不还外债的结果是不同的
美国爸爸在澳洲是有驻军的,你试试不还?
现在澳洲的外债大部分是澳洲银行向外借的,即所谓的居民负债大部分是从国际市场上借来的钱
(所以澳洲比国际利率低的话银行日子很难过)
一旦还不上,最有可能的是政府需要救银行, 但看看政府的储备就知道这根本不可能,
所以政府向IMF借钱,政府负债率一夜爆升,然后接受丧权辱国的条款,民粹崛起,可以参考韩国,希腊,意大利等
债务对社会发展是有有帮助的时候, 但更多时候是通过帮助促进生产效率从而提升整体经济
但现在的这样的低息 + 量宽的非常规货币政策造成了反效果, 债务的增长反过来制约生产率的提升
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这么多内容只能一条条给你讲了。别嫌长：
不明白中国和大债主打贸易战是什么意思
中国欠美国很多债?
是的。如果你只看墙内的搜索是没有的，基本都清洗干净了，现在只剩下江湖传言，也许去香港买些禁书可以看到。但官方好像还在公布每年的外债数据，什么短期外债，长期外债之类的，总额还是很大的。建议有空自己研究一下，说不定有意外收获。
搞明白债务之后，说的就是债务人和债权人打贸易战，是普通人理解不了的，有本事赖账啊。所以很少有人细思极恐，大家继续跟随习总与美帝“战斗”，然后发现美帝节节败退，然后发现自己越来越穷。然后也不用多想了，能出来的就出来，出不来就继续在墙内过世外桃源，刷微信，上百度，看新闻联播。
退一千万步,中国不还外债,和澳洲不还外债的结果是不同的
美国爸爸在澳洲是有驻军的,你试试不还?
美国在澳洲驻军是为了要挟澳洲还是要挟亚洲？这个是政治问题。美国和澳洲有世仇吗？五眼联盟是什么机构，都是什么人种的，祖先都在哪来的，都信什么教？如果研究经济不研究政治和历史，不看人种和宗教，恐怕很难理解。
现在澳洲的外债大部分是澳洲银行向外借的,即所谓的居民负债大部分是从国际市场上借来的钱
(所以澳洲比国际利率低的话银行日子很难过)
这个“大部分”我不清楚，不过估计你也是自己琢磨出来的。
一旦还不上,最有可能的是政府需要救银行, 但看看政府的储备就知道这根本不可能,
所以政府向IMF借钱,政府负债率一夜爆升,然后接受丧权辱国的条款,民粹崛起,可以参考韩国,希腊,意大利等
这段非常慷慨激昂，但同样还是基本政治立场问题。这段话同样可以用在中国，一样读得通顺。越来越有点“天朝威武，民多彪悍”的感觉。
债务对社会发展是有有帮助的时候, 但更多时候是通过帮助促进生产效率从而提升整体经济
但现在的这样的低息 + 量宽的非常规货币政策造成了反效果, 债务的增长反过来制约生产率的提升
低息量宽不是随便来的，需要用钱的时候才可以。有些国家是内部运营不灵了，才这么搞，比如欧洲那几个小国也许真是这样的。这是经济学家和政客们想让我们相信的。但还有一种可能是自己本来挺好，只是需要一大笔钱搞点侵略什么的，那也同样搞量宽。比如日本失去的十年，美国gfc，等。发了那么多钞票不见cpi，我只能猜测钱都出海了。
隐约记得好像八国联军那会子西方各国也都通胀比较厉害，因为发动战争需要军饷啊，就印钞。可是最后在中国敛财成功，最后就没有经济危机和衰退，反而财源滚滚。
有句话叫历史总是惊人相似哈，拜托仔细查查，这么关心国运，要好好研究近一两年中国改革开放政策嘛。
120年了，正好两个甲子。命数也好，巧合也好，反正这2020年或许不一般。
回归澳洲，低息估计会维持个几年吧，对负债持有房产利好。严格的贷款标准，可能锁定一些草根的财富上升通道，继续帮房东供房。
还有啊，你要是站在墙内研究澳洲地产，我看还是风险很高啊。如果身在墙外，头脑还在墙内，估计要搞明白这些事也很困难啊。
以上说话有些刻薄，不要在意。很多人关注国际经济，却脑子还是国内新闻那一套，真的让人怒其不争。
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