（一）前言
也不知道这篇文章是不是应该发表在这里，还是应该发到“我爱我家”，如果斑竹发现我发错了，麻烦告诉我，我挪窝
移民到澳大利亚第12个年头了，来没多久就开始干鱼薯店，之前在“生意种种”板块写下了帖子 “ 我的买店过程”，最近又进行了更新，准备把它完成。
谁知原来论坛内不能写自己微信号，让斑竹给关闭了，已经给斑竹发了短息，不知能否重开。如果重开了，我下次会在这里发个链接，有兴趣买小生意的小伙伴可以看看，里面有我买店的吐血心得。
扯得有点远了，回到正题。
自从开了第三家鱼薯店后没多久，心想总不能干鱼薯一辈子吧？体力可是越来越跟不上了，于是开始想后路，想转型。
俺来澳之前在国内是一直在房地产开发公司和中介公司从事管理工作，所以对房地产有一定的认识。虽然地域的不同，具体情况也不同，但大体的思路是一致的。
于是，准备转型地产界了。第一步先是把三家店中，效益较次的两家卖掉，好腾出时间来做准备工作。
在澳洲要想从事某一行业，基本上都得先考取有关证书才能从业。在房地产开发上也一样，要想自己开发房产，就得先念一个房产建筑开发的课程。整个课程有19个科目，其中包括：
－ 建筑结构学原理
－ 项目质量管理
－ 项目风险管理
－ 建筑图纸及说明的阅读和理解
－ 施工安全管理程序及守则
－ 建筑材料质量的挑选、应用及管理
－ 建筑施工过程中要符合的澳洲标准
－ 如何准备和挑选建筑合同
－ 准备和评估投标文件
－ 估算和准备目标项目的建筑成本
－ 建筑施工过程中对成本的控制及监控
－ 如何选择和管理各大小建筑合同商
跟它死磕了一年半，不久前总算拿到证书了，理论有了，接下来要积累的是经验。
虽然移民澳洲之前在国内也有近十年的房地产经验，这当中包括了在房地产开发商、地产中介以及物业管理公司任职，可这些都是销售策划以及管理经验为主，与接下来要做的直接起房子是完全两码事，加之两个国家对材料、建筑标准的要求也不一样，一切的一切，从零开始，很具挑战性。
念完这个课程后，真心佩服澳洲人做事的严谨，整个建房过程，从设计图纸，到建筑原材料、每一项施工细则、安全操作流程、再到验收要求，想想这里面该有多少细分项？！每一个细分项都有一本对应的 “天书” 对其进行规范化。
举个例子，澳洲起独立别墅的基本材料是木材，而这些木材产自哪里，什么品种，达到什么等级、如何切割、如何进行处理、如何运输、存放在什么地方、如何存放，再到哪些等级的木材可以做承重，哪些只能做辅助，所有的这些都详细地规定在一本叫《住宅木结构建筑》的天书里，足足有280页厚（还没算施工时另外有一本有关木材的操作手册）。
我一点也不介意别人知道我这次要做的是我的第一个项目（有好友善意地提醒过我这一点），包装固然重要，合理地对自己和自己的企业进行美化和包装，是可以理解甚至是必须的。然而如果这种美化已经远离了事实的话，我则更看重诚信：诚实＋信用。
在我的人生哲学里： 你有多少诚信，就有多少诚意
谁都有刚踏足某个行业的经历，谁都有从零开始的那一天，只要是全身心地去投入、认真专注于它，一步一个脚印，就自然会有进步，也会有成为资深的一天。而这段距离究竟是多少天，很大程度上取决于你有多努力和多专注。
你若盛开，蝴蝶自来，你若精彩，天自安排。
前言完
另外，我知道这板块有很多专家在，请多多指教！
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沙发坐好
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呵呵，记得你的微信号，我加拉。
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嘘。。
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佩服
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顶，等着看下集，楼主加油
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支持
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Mark.
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这是要连播全过程吗
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拿证书是去哪里读这些课程呢 有推荐吗
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牛人要顶
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2016.1.29 这个时候我们第一个沙发
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资金充足就行
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支持 你不断创业
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这个证书在哪里可以读啊？ 英文是什么？ 谢谢大神
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板凳在哪？
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短息我吧
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短信我吧
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大家如果有问题，可以短信我，特别有关推荐的，不然又说我有卖广告嫌疑哈
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支持楼主
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收到不少朋友问，我这证书在哪里读？英文叫什么？对英语要求高不高？我这里简单讲讲
基本上TAFE 都会有这个课程：Building and Construction
有Certificate 3 和 Diploma 选择，Certificate 3 可建 low-rise 的 building, Diploma 可建 medium-rise building，各取所需吧。
至于对英文的要求，我觉得，怎么也得雅思6分吧。我以前是念文科的，最搞死我的是那科“建筑学原理”，什么Sin,Cos, 牛顿力，承重的，晕。。
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看直播！
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项目选定
几年以前，在墨尔本的东区购入了一个房产，只因它与我当时经营的生意在同一个区，考虑的是上下班方便。后来由于经营思路的改变，搬家到了墨尔本的东南区，就把这房产出租到了现在。
这房产大约有30年的历史，这点从它的建筑结构和用料就能看出来。八、九十年代建的房子，一般房子的建筑面积都比较小，特别体现在睡房，就算有主人套房的，卫生间和房间的空间设计都偏小。房间里基本摆上一张床、两个床头柜（不是主人房的还不一定能摆下两个床头柜呢），一个靠墙衣橱，就没有多少空间了。
那时侯建的房子，比较看重的有两点：
一是客厅、饭厅、家庭厅和娱乐厅，
这几个功能厅都是全家人能聚在一起的地方。他们喜欢把这些 “公共” 空间分成几个相对独立的厅，大家既能在一起交流、聊天，不想聊天的可以到旁边的区域看看书、看看电视，有自己独立的空间。
二是房子前、后的花园
除了建房子的用地以外，他们都会在房子前面铺一大片草地，后院里也会留一块，再种上些花花草草，各种树。
老实说，当时看上这房子很大程度上就是被它的花园所吸引的。看得出来，之前的业主花了很多心思打理这花园，有白、红、粉红、紫、橘、黄色玫瑰花、桃花、杜鹃花、太阳花、其它我都叫不出名字的花、还有两大棵柠檬树。
买了下来以后才知道这可是一苦差，首先草长得特快，每隔两三周得除一次草。自己除草吧，介么大的草地，总得分两次才能除完。而且除完的草，得按分类倒进政府配给的专门为花草废料准备的垃圾桶里，这垃圾桶只能装得下这房子大概四分之一的草，而且是每两周才来收一次这垃圾。反正每次都是要不另一边的草还没剪，或者还没来收垃圾，那边的草又开始长起来了。
请人除草吧，以为能解决问题了。可人家只管除草，带着专业除草机来，哗啦哗啦三下五除二地把表面的草除掉，完事，走人。殊不知最麻烦的是杂草，不能只除掉表面的，一定要把它们连根拔起。因为杂草都很容易生长，而且很霸道，如果不把它们连根拔起，这些根会越长越粗、在泥土里面越伸越长，把附近好的草都侵蚀掉，最后整个花园就剩下杂草了，看起来会象长了瘌痢一样，特难看。
我曾经算过，搬个小板凳坐着，开始拔杂草，有好些看着只有一丁点露在草地外面，可一把它拔起来，竟能拔出一米好几的根来。这一小时下来，才拔了一平米左右的地，你说这农活，谁受得了啊。可想而知，之前的业主该在花园上花费了多少功夫啊！我自认没这能耐了，因此发誓，以后再买的房子，一定不能花园大的！
我想，现代建筑的房子，都尽量缩小花园的面积，大概也是这个原因吧。^_^
感悟： 看见别人展现美好的东西，可以羡慕，但不要嫉妒和恨
因为别人为此做出了多少努力和汗水，你是看不到的。
既然这房子比较旧了，有好些地方现在看来不是很喜欢的，干脆就用它来做为我的第一个项目吧。这块地还挺大，足有1000平方米，按照现在的标准，足够建 2-3 间独立屋了。
就这么定了下来，决定把它推倒重建。
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又开始了，加油
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马一下
我在国内也是做房地产的，不过没有楼主这么资深。主要做取地和前期定位，到了澳洲发现真没法做回专业工。
希望楼主可以继续更新。很有帮助！
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mark
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搬了板凳。。。。。等
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