其实几年前和某位商业物业大拿一起吃饭聊天时，就有想过有朝一日咱也不妨买商业物业，但是那时候还只是偶然想想而已。
去年10月，偶然手多点开一个布村CBD餐馆物业的广告电邮，觉得很吸引的样子，就请朋友帮忙看，请律师看合同做初步的due diligence 。。结果朋友说那个餐馆物业不合适，然后那个商业物业大拿也说澳洲小生意里餐馆的倒闭率是最高的，餐馆物业风险太大了。所以我尽管出了EOI, 但还是告诉那个中介说不要啦。我也不关心那个物业到底卖了多少。。一共花了1000多刀主要是律师费，当是投石问路的成本了。
后来继续看其他物业，看到一个地非常大的乡村旅馆，问中介要信息。中介顺手也附了一个尚未上市的旅馆物业信息，大大超出我的预算了，我其实就没有怎么考虑。
但是向我LG汇报的时候，我当然也顺带说了这个贵的。还是我家CEO厉害呀，他说应该买这个大的贵一倍左右的旅馆，因为房间数目价格比好一些，地理位置也更好。我一听，好有道理哦。 既然CEO说话了，我这个GM 就放手去执行啦。。
做了一点点研究，在买卖合同还没有出来的时候，我就一拍脑袋出价了，对方要价是$*M加10万刀，我也不算贪心，出价就是把那个10万抹掉了，取个整数。至于资金怎么解决？稍后再说咯
话说我这个一拍脑袋就出价的事情，已经是第N次了，中介们都喜欢和我打交道哇。。
(再续）
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板凳摆好等听故事
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前排占座~~~
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前排抢座了
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占座了
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等更新
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LZ好有钱啊，*M 随便就买了啊
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坐地板等更新
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期待下集
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搬个板凳听大拿讲故事
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先自我反省一下前两次冲动型出价的经历
差不多两年整前，买自住房的时候，指导价是$*.50m -$*.60m, 我进屋兜了五分钟，就没看完整，然后就取了中间价位，$*.55m 对中介说我很公平的，不如就这个价，咱不浪费时间了，你们也别拍卖了，拍卖的时候我也就是出这么多。果然后来就是拍卖前签的合同，多了我也买不起。
再就是四五年前买生意的出价，第一次看生意，参观楼盘花了十几分钟而已好像，也是马上出价了，比要价砍了几万，其实也不知道到底应该是多少，就是凭直觉和匹夫之勇。。。
这回买商业物业哩，也是头一遭哒，也是蒙查查胡乱出价。中介回邮说和卖家谈了很长时间，对方答应啦 其实卖家是否真的不情愿地答应了还是带着窃喜答应了？都不得而知也不要紧，咱们只能是硬着头皮往前冲
价格谈妥啦，合同哩？租约哩？ 中介说，别急别急，律师还在起草之中。。。
介，就是我的典型风格，几乎啥都没见着，就出价了 中介们能不喜欢咱嘛
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那边厢，卖方律师在起草文件。我这边厢，也不得闲呀。资金哪里来？
手头现金明显不够，咱只有再打房子的主意了。
这么些年，我对我家的房子可是感恩戴德，侍候得好哇，因为饮水思源，我家的房子给咱们挣了多少钱哇。
房子里的equity 派用场到商业物业首付，无非就是三个办法： 卖掉，转贷，直接找现有银行做商业贷款。
我的朋友们几乎都知道我的小气风格，所以卖掉是不会的。于是我开始了各种询问。
鉴于有部分房贷是固定利率，也不算高，最好问现有银行咯。提起这个现有银行的新华人贷款经理，我已经对他窝火很久了。他前面的两任都是华人经理，很会沟通，几乎每次我要贷款，都能如愿以偿，万一不行的话，也说的让人很舒适。
到了这个新的贷款经理手里，就是这不行那不行啦，也不会说话。打个比方，我说到可能要把最少一个贷款转走，对方说，我们credit manger 说了，要转就都转走，转一个我们还不乐意哩。
话说到这份上，还能好好做生意嘛？
可是到了真的全部转走的时候，他和他的credit manager 打电话给我啦，说好遗憾为什么要转他们能做什么让我不转云云。对方说得客气，我也不想在她面前说同胞的坏话是伐。我也客气地敷衍了几句，顺带对她夸了她手下的几个华人经理几句，现任的经理也在旁边，估计听到啦。咱们办公室很近，万一见到了不会尴尬，况且以后万一还要找他们贷款哩，世界特别是咱澳村太小咯。。
我的生意贷款银行其实一早给了贷款利率和条款，但是不够理想，所以我就骑驴找马满世界问。
现有的房屋贷款银行也算是给了offer, 但是贷款额度不够，好处是只还利息期比较长。我就拿了他家的offer 给现有生意贷款银行经理看，请她考虑给更好的条款。她最初给的条款是没有只还利息期，对短期内的现金流影响太大了。
我还在英文网站上找了专门的商业贷款中介，问了附近以做商业贷款著名的小银行，都没有直接了当的offer, 我就明白啥意思了，咱条件还不够好哇。。。
总之后来的贷款利率和条款算是很好吧，利率比最初的多了一点，但是有三年加三年的IO期，真是太感恩了。。。
其实首付现金的解决方案是通过一个贷款中介把房屋贷款都转到了C银行，套现出来的。这个中介是朋友加拍档介绍的。和这个朋友加拍档的认识和合作过程，下回再细说。。。
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吃瓜
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楼主有钱人啊，动不动就*M 的物业
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真的有钱人都退休上岸啦，
还要像我这样左支右绌到处扑腾咩。。
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55m 有钱银
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咳咳，是 .55m 小数点在前面不是后面呀
我这一辈子也挪不动这个小数点啦
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洗耳恭听，眼巴巴的望着大土豪
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围观土豪 ，
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高调土豪
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土豪都是低调的。。。
像我这样高调的都不是土豪，安啦
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一铺养三代
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这个物业，我和朋友W一起买的，我占大头她占小头，基本上就是自然而然水到渠成的事情。
然而我和这个朋友，竟然是通过WECHAT GROUP认识的，而且决定一起买之前，都没有见过面。
和她怎么认识的哩? 一切都从几乎两年前上读书版的一个链接，关于红楼梦解读的天涯贴子。我点进去后，觉得好好看呀，怎么比武侠小说还好看哇。。。然后就加了作者的粉丝群，而且一度成了积极活跃的成员。。。
这个朋友先追贴子先入粉丝群好象，她有空，一边追一边把作者的解读整理成WORD 文档。我入群后，有些人就说应该把已经有的内容整理成电子说，方便读者们宣传。我说是个好主意，我可以参与，她也在澳村，于是我俩加了微信，一拍即合啦。
我设计的电子书封面和参与排版，然后把PDF 文档发到群里，每次发的时候，我都会说99%是朋友做的，我只是做了1%，竟然ID 也被作者加上去了，很惭愧啥的。
那个粉丝群越来越大，那个作者、和建群的粉丝、W、我和另外一个国内的资深粉丝D就组成了管理群。
就这样，W, D 和我经常在管理群里闲聊。原来W也时不时上呀。。然后我们却是绕到天涯社区上的一个贴子再通过微信‘认识’的。。。
她上班闲，我办公室经常就我一个人，D上班也闲。我们经常聊天一直持续着，后来我们都不混那个粉丝群了，就另外建了个小群，就咱们三个人闲聊。聊得多了，就越来越了解啦。于是她在悉尼的一点业务让我办理，她的一点重要的个人事务也让我参与我也非常乐意参与，我有时候也把W 和D 当树洞发牢骚啥的，我这种超级话痨，尤其需要一种相对很小又不是一对一的安全空间让我发泄了。。。
总之和W之间的了解信任，简直就是上辈子带来的。以致于她让我参与到她的私人事务时，她先生说，你怎么就那么相信她！你都没有见过她！
老实说，W不象我混这么多，但是我能说从001论坛时代开始，我就用这个ID，十多年下来，我这个超级话痨发的海量贴子，很能说明我的个性么。。。我没问过W有没有查过我的贴子，估计她没有，我觉得她会认为不需要查，我也没有查过她的贴子。有时候人与人的感觉对了，就不用了解那么多。。。
我觉得W简直是我的贵人。因为她介绍了贷款中介S给我，让我去年转f房贷还拿到不错的利率。然后在买这个商业物业的过程中，她之前帮我去布村看的餐馆物业，后来我看这个旅馆物业时，自然讲到资金的事情，当时并不知道转贷是否成功、贷款能拿到什么样的条件，我还想过和家人一起合买啥的。总之在某个时候，W就说可以做我的”备胎”，如果我需要的话。。。 当然我一直都是实时和她说明状况的，比如在尝试和家人买的阶段都有和她说明。。后来为啥决定和她合买，都是微信实时沟通
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缘分往往就是这么奇妙。
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为什么会选择和W 合作呢？我后来总结出了些原因：
1。 首付方面，虽然自己勉强可以应付，或是再和银行谈谈借贷比率也是可以的。但是年纪越来越大了，不想冒太大的风险，最少两娃的学费基金不能动。所以请W少量参股，分担一下现金支出，是相对轻松很多。
2. 在很长时间的沟通里，我发现W和我各有特点。 我比较能看大的方面抓关键的信息和与人沟通，但是很不细心，也没有耐心看细节，而且我上班非常忙碌下班后要管小孩啥的。但是W学过会计和电脑专业，很细心，她也不全职上班了，有时间看文件呀做更详细的研究等。我们完全可以优势互补。
3. 人到了一定的年龄或者程度，能够与人合作，就更容易把摊子做大做稳些。W年龄和我差不多，背景和性格都适合长期合作，相信咱们可以再接再励。。。
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有钱真好
我也要努力当土豪
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围观土豪
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定下来合作后，我就麻溜办了 unit trust，我家和W家都有family trust, 很好办。
我本来是没有想过去看这个物业的，因为太远了，开车要好多个小时，但是W说一定要去，而且我们两个一起开车去，她先来悉尼会我。我就只好和中介约了时间，去这个旅馆住一晚。
这不有人合作的好处马上显示出来了，去参观一下，真的好处多。。。
（我家CEO 轻易是不管事的，只有关键的时候才发表一下意见。。。 ）
某个周六，我开车去机场和W会师和现实生活中第一次见面。 见到她后，我风风火火地请她拿行李上车，自带淡定从容不急不徐的、北京富二代的W简直被我这个风格吓到了 用她后来的话说，几乎要‘见光死’。。。。 我辩解说，我上班一人顶三人用简直，不风风火火行嘛
一路上换着开车，住下后，在附近晚餐，并和经理A约了第二天一早参观整个物业。
很遗憾我没有事先准备书面的问题清单，都是边看边想边问。A很好人，向我们透露了很多重要的信息，比如一点建筑问题，比如目前为止有几个人来参观过了，比如附近的竞争对手情况，包括旅馆的现在业主多久前卖了一个物业给谁，这个无意之中说的话，后来让我大派用场了。
我参观过后，就通过中介要求卖主在SETTLE 前修好两个地方，中介说没问题。
能够去到那么偏远的地方参观的买家，都会是很有诚意的，知道网上的广告没有出来就已经有几家别的人去参观过了，我心里也算大概有底。
后来在双方律师谈合同的关键条款的时候，僵住了，我临时取消了贷款银行的估价（好贵呀）约定，然后我打了个电话去这个卖主之前的一个买家，网上找的联系资料包括他的名字，我没有见过他，我原本估计他不会同意和我说话的，因为卖家并没有提供他的联系资料给我，而且他是竞争者的关系。或许因为我能叫出他的名字，叫出卖家和经理的名字，而且我在电话里也对我们的情形实话实说，他就和我聊了好一会儿。他说这个卖家很实在经理也很好啥的。我猜乡下的生意人也更加憨厚些吧。。。倒不是我多会说话。。。 总之这个电话的结果让我马上做了决定：继续走下去，恢复估价安排。
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