当谈到节省抵押贷款时，金融专家、消费者团体和监管机构长期以来都达成了强烈的共识。对银行毫无疑问的忠诚很少会得到回报，而讨价还价或离开以获得更好的利率却可以。
本月大型银行的结果表明，随着利率飙升，更多的人听到了这一建议并采取了行动
客户在住房贷款方面变得越来越精明。信用：Peter Rae
对于借款人来说，在抵押贷款还款迅速增加的情况下，这是一线希望。对于银行股东来说，这是一个不受欢迎的消息。消费者明显热衷于货比三家，寻求更好的住房贷款协议，这极大地影响了他们的利润，同时也引发了人们对未来抵押贷款利润率有多高的疑问。
洪水之后根据最近的业绩，我们现在知道澳大利亚最大的银行上一财年的综合利润达到创纪录的约 320 亿澳元。这可能是您最不希望为借款人找到任何好消息的地方，尤其是当结果背后的驱动力是更高的利率时。
但如果您深入研究细节，就会发现事情很清楚比创纪录的利润标题所暗示的更为复杂，特别是在零售银行业（向家庭提供贷款、存款和支付服务）。
加载首先，这基本上是一个分为两个部分的故事：六个月到 9 月份的数据比截至 3 月份的六个月要弱得多，而且这种轨迹可能会持续下去。
更有趣的是，结果证实了一个长期趋势：住房贷款不再为银行带来超额利润，它们似乎正在失去定价能力。
为什么？一句话，竞争。银行一直在住房贷款方面展开竞争，但过去的竞争主要集中在为新借款人和更换银行的人提供更好的利率，同时让更多的现有客户享受更高的利率。批评者称这种现象为“忠诚税”。
广告然而，最近银行不仅被迫争夺新业务，而且还被迫更加努力地留住现有借款人，其中许多人已经摆脱了即将到期的固定利率贷款。银行家坚称这是他们见过的竞争最激烈的市场。
那么，是什么变化引发了这一轮竞争？
抵押贷款的激烈竞争已经蚕食了银行的利润。图片来源：Matt Davidson
澳大利亚的银行业通常被视为寡头垄断 - 由少数巨头主导的市场，他们乐于避开激烈的价格竞争，而是专注于营销和其他差异化方式。
但这种观点正在受到以下挑战：一些银行正准备接受净息差 (NIM) 的急剧下降——这是一种衡量盈利能力的指标，将融资成本与银行的贷款收费进行比较。
本周，第四大住房贷款机构澳新银行 (ANZ)当该银行报告称，在截至 9 月份的六个月内，由于该银行试图通过提供更激进的交易来实现增长，其利润率从 2.39% 暴跌至 2.06%，这令投资者感到震惊。同样处于扩张模式的西太平洋银行消费者银行的净息差下降了 24 个基点。
造成这些下降的主要原因是贷款和存款的激烈竞争，这意味着利润受到挤压在两个方面。
国民银行和联邦银行采取了不同的方法：他们很高兴失去一点抵押贷款市场份额，因为他们认为竞争对手的一些更具侵略性的定价是不可持续的。但他们的利润率也在下降，而且对于他们还能袖手旁观多久存在争议。
投资者相信他们的辉煌岁月零售银行业务的发展已经成为过去，其一个关键原因是消费者越来越善于追逐有竞争力的交易。
银行最终会回到允许每个人都更加舒适的安排吗？从抵押贷款中获得更高的回报？许多银行家当然希望如此，但也有人对此表示怀疑。
乐观的银行家希望，一旦疫情期间发放的大量超廉价固定利率贷款到期，四处寻找的借款人就会减少。更高的利率。还有一种理论认为，ANZ 正在努力竞争，以支持其应该能够收购 Suncorp 银行的理由。
现在，如果 ANZ 和 Westpac 决定无法承受更多利润，竞争肯定可能会减弱。
然而，一些备受推崇的银行分析师认为，抵押贷款竞争的爆发不仅仅是昙花一现。相反，他们认为这反映了人们获取贷款方式以及大银行定价权力的深刻变化。
他们特别指出抵押贷款经纪人的作用日益增强，他们向客户提供各家银行的竞争性报价。经纪人多年来一直在崛起，现在他们安排了大约 70% 的新房贷款。
2018 年银行皇家委员会不喜欢经纪人通过佣金支付的事实，但总而言之，它们鼓励客户四处寻找更高的利率，从而加剧了竞争。经纪人以及比较网站也让人们更容易知道与竞争对手提供的利率相比，他们是否获得了不错的利率。
用金融术语来说，他们为家庭做出了贡献贷款变成商品——基本上可以从一家银行到另一家银行互换的产品。
企业希望避免其产品变得“商品化”，因为这意味着他们不能收取那么多费用，但这一趋势对
从历史上看，住房贷款对银行来说风险非常低（比向企业贷款的风险低），而且很难理解为什么抵押贷款会为银行带来巨额回报。例如，杰弗里斯 (Jefferies) 分析师马特·威尔逊 (Matt Wilson) 估计，由于银行寡头垄断，住房贷款的股本回报率直到最近才约为 30%，但理论上可能会降至 12% 左右如果风险定价正确的话，百分比。巴伦乔伊的乔纳森莫特本周估计澳新银行零售银行的股本回报率已从约 30% 下降至 12.7%，并且他预测这一回报率还会进一步下降。
尽管银行利润创纪录，但投资者仍对荣耀深信不疑。零售银行业务的时代已经过去，其一个关键原因是消费者越来越善于追逐有竞争力的交易。
Ross Gittins 正在休假。
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