澳洲补税还是转让财产？

在澳大利亚证券外汇



O.P.

我目前在新的 PPOR 中欠债超过 180 万美元，并且我自己名下的投资房产很少，且有抵押贷款。我的公司（控股公司）拥有大约 500 万美元的红利信用。因此，为了从我的公司中取出资金，我需要缴纳补充税，基本上约为 500 万美元的 30% 左右。如果我将两处投资房产转让给公司，我只需支付 4.5% 的印花税和很少的 CGT，因为其中一处房产不久前是我的 PPOR。您会承担 30% 的补充税还是转让财产吗？原因是，我认为如果可以的话，完全抵消您的 PPOR 是有意义的。

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如果公司已纳税，则应缴纳 30% 或 25% 。因此，补充税可能是 17% 或 22%。

你不能只是将财产转让给公司，它必须是会触发资本利得税和关税的出售。但公司可以从你手中收买它们。如果其中一处房产是您以前的主要住所，那么它的资本利税可能较低。

我可能会自己缴纳补充税，但您应该只计算数字。

例如如果您收到总计 100 万美元的股息，则追加税可能仅为 120,000 美元
每年节省的利息将为 60,000 美元，因此大约 2 年，您就领先了。

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抱歉，我应该说“将财产卖给公司”

我算了一下，几乎不会有任何资本利得税另一个在过去 18 个月内购买时几乎没有盈利。

例如，以 500 万美元现金计算，结果约为 1466,665 美元？

原因是，我的会计师之前的数字是 2,824,393.56，其中他说

“全额缴税，即 828,488.78 美元，这将使您缴税后为 1,995,904.78 美元（假设全额按 47% 征税）”

所以基本上我在扣除印花税后节省了约 24.8%

请注意，该公司并没有贸易，只是一家以信托为股东的控股公司。我只是一名董事，只是信托的受益者。我计划在我的孩子们年满 18 岁时向他们分配股息，这还有一段时间，当我们停止正常交易时，因为我们（我和我的妻子）的收入均为 19 万美元

< BR>评论

办理 25 年期担保 Div 7A 贷款。这样你就可以大大减少充值税。这将为您节省转让税并避免资本利得税。任何追加税都可以从房产在 25 年内产生的现金流中支付。

无资本利得税，无印花税，可能有负扣税，最终在出售时获得资本利得税折扣.

赢，赢，赢。

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O.P.

不能因为它要求房产没有抵押贷款吗？我的会计师认为 Div7A 贷款由于利率而很糟糕。

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Div7A 抵押贷款不一定需要以公司拥有的财产为抵押。您的财产可能会被使用。

但是 8.77% 的利率对公司来说意味着大量收入，而公司将按 30% 的税率纳税，而借钱的个人则无法索取利息，因为该利息已用于抵消或偿还不可扣除的债务。

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nomercyff 写道...

不能这样做会要求该财产不具有抵押贷款？

不正确。只要 LVR 始终低于 90.91919191% 就没有问题。它可能是仅次于外部贷款人的抵押贷款。我们一直这样做，只需询问外部贷方即可。

Terry_w 写道...

Div7A 抵押贷款不一定需要以公司拥有的财产为抵押。您的财产可能会被使用。

有趣。我一直有这样的印象：该公司不能为其自己的财产登记抵押贷款。它必须是不属于公司所有的财产，不是吗？很想知道您对此的想法。

但是 8.77% 的利率对公司来说意味着大量收入，该收入将按 30% 征税，而借钱的个人无法索取已使用的利息抵消或偿还不可扣除的债务。

进行计算。你每年都通过 div 清除它，如果它允许你避免最高边际税率，那么与一次性支付至少 17% 的补充税相比，你仍然领先。然后，您可以利用信托受益人的忏悔捐款来进一步降低有效边际利率。然后可以选择分配给非居民，其中红利抵免额是最终税，您可以与他们进行公平贷款以避免 100A。就现值而言，一周中的任何一天，您都会遥遥领先（即使 Div 7A 利息不可扣除）。

nomercyff 写道...

< p>我的会计师认为 7a 部门的贷款很糟糕由于利率。

他的经验法则是正确的，但样板并不适用于所有人。在您的情况下，它可能会起作用（需要更多详细信息）。

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O.P.

我的会计师的建议中没有几个选项。他知道我反对股票，所以没有继续那个谈话。我所有的房产，我都欠 80% 的抵押贷款，所以我认为通过房产获得抵押贷款并不容易

1。缴纳充值税（他不会这样做）
2。 购买公司名下的房产并全额抵消。
3。将一些财产出售给我的公司，以获得足够的资金来完全抵消我的 ppor，并使用其余的来完全抵消公司
4 下的财产。签订贷款（他反对）

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Burns Flipper 写道...

有趣。我一直有这样的印象：该公司不能为其自己的财产登记抵押贷款。它必须是不属于公司所有的财产，不是吗？很想知道您对此的想法。

凭记忆，立法只是说“由抵押贷款担保”。即使 Y 是借款人，X 也可以提供抵押贷款。 – 银行有时会这样做。

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nomercyff 写道...

1。缴纳充值税（他不会这样做）
2。 购买公司名下的房产并全额抵消。
3。将一些财产出售给我的公司，以获得足够的资金来完全抵消我的 ppor，并使用其余的来完全抵消公司
4 下的财产。签订贷款（他反对）

1。 100 万美元的完全免税股息的补充税约为 170,000 美元。
2。无助于快速取出资金，但租金可以作为股息发放——这与现在几乎相同，因为留存收益可以支付。

3.这就像配偶一方在搬出并出租之前用 PPOR 购买另一方的产权。我认为这是一个值得追求的选择。投资回收期是多少？ 100 万美元的印花税约为 5 万美元，然后每年节省 6 万美元的利息

4。 100 万美元的利息约为每年 87,000 美元。公司将缴纳其中 30% 的税款，每年约 24,000 美元。当贷款转换为股息时，会支付更多的补充税款，但会分摊到几个财政年度。

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O.P.

这是我会计师所说的片段-< /p>

因此，当您考虑抵消时，您需要首先抵消最高的实际利率。因此，在此基础上，您将抵消您的 PPOR，然后是公司财产，最后是您自己名下的投资财产。同样的情况也适用于您想要纳税的地方。在公司缴税会更好，因为税率较低（缺点是您不拥有该资产）。

我倾向于考虑仅移动旧的 PPOR，然后再查看之后您需要转回/支付股息。

这基本上是与您所说的类似的选项 3。 PPOR 是超过 30 年的抵押贷款。

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nomercyff 写道...

我所有的财产，我欠 80%抵押贷款，所以不要认为通过财产获得抵押贷款很容易

整个想法不就是从公司取出现金来偿还外债吗？因此你的 LVR 不会改变。 80% < 90.9191919% 所以你都清楚了。

Terry_w 写道...

根据记忆，立法只是说“由抵押贷款担保”。即使 Y 是借款人，X 也可以提供抵押贷款。 – 银行有时会这样做。

正确，但你说：

Terry_w 写道...

Div7A 抵押贷款不一定需要以公司拥有的财产为抵押

公司如何采取“以公司拥有的财产为抵押？”

抱歉，只是想得到澄清关于公司如何对其已经拥有的财产进行抵押拥有。

无论哪种方式，是的，任何财产都可以抵押。该法案中没有任何内容要求抵押贷款必须针对借款人拥有的财产。

Terry_w 写道...

当贷款转换为股息时支付更多的补充税，但分散在几个财政年度

同意，关键是OP在什么时间范围内有哪些选择：

-受益人之间的优惠捐款（ 15%的退税而不是
- 受益人中的非居民受益人（根本没有补充税）
- 个人边际税率较低的退休

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nomercyff 写道...

因此，当您考虑抵消时，您需要首先抵消最高的实际利率。

您通常会希望抵消不可扣除的利息债务首先，即使利率可能是我们所有贷款中最低的。

您无法抵消公司债务，也无法抵消一家公司可以抵销您的债务，但您可以向该公司提供无息贷款，以便该公司可以抵销其债务，但该公司无法向您提供无息贷款来抵销您的债务。

实际上，该公司可能会能够向您提供一次贷款，这可能是无息的，但您需要在下一个提交日期之前偿还，并且由于我认为 s109R 而无法重新借用。

可能有一些公司法对此存在问题考虑一下

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O.P.

Terry_w 写道...

实际上，公司可能可以一次性向您发放一笔贷款，这可能是无息的，但您需要在下一个提交日期之前偿还，并且由于我认为 s109R 而无法重新借用。

是的，已经这样做了。我一直在寻找一家可以为公司提供抵消服务的银行，并设法找到了 Nab，因此我的经纪人将在明年协助完成这项工作，因为这是我与 Suncorp 就该公司旗下的一处房产所遇到的问题之一。

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Burns Flipper 写道...

受益人之间的优惠捐款（退税 15%，而不是充值税）。

目前不能这样做，因为这会影响我的两个孩子领取托儿补贴。包括奖金在内，我们总共向自己支付了 35 万美元的奖金。一个人下周就完成了托儿服务，另一个人又得到了两年的照顾。我已经 36 岁了，所以我还需要一段时间才能使用那个超级。一旦两人都在学校，将配置向超级捐款。

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Burns Flipper 写道...

公司“以公司拥有的财产为抵押？”

抱歉，只是想了解公司如何对其已拥有的财产进行抵押。

要么方式，是的，正确的，任何财产都可以抵押。该法案中没有任何内容要求抵押贷款必须针对借款人拥有的财产。

我一定打错了，抱歉，借款人通常是抵押权人。我不认为公司拥有的财产可以用作担保，因为这样抵押权人或抵押人将是相同的，这将违反普通法中禁止与自己打交道的规则。但澳大利亚税务局表示，受托人和作为受托人的个人必须签订可扣除的转贷利息合同（即个人与自己签订合同），因此出于税收原因，这可能是可以接受的。

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Burns Flipper 写道...

整个想法不就是从公司取出现金来偿还外债吗？因此你的 LVR 不会改变。 80% < 90.9191919% 所以你都清楚了。

是的，同意，如果个人拥有价值 100 万美元的财产，并抵押了高达 800,000 美元，并且该贷款用于购买该财产，然后出售给公司不会增加多少好处，因为必须向贷方支付 80 万美元，因此只剩下 20 万美元结束了。

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nomercyff 写道...

这会影响我的两个孩子获得儿童保育补贴

儿童保育补贴一定比我想象的要值得多！

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O.P.

Terry_w 写道...

育儿补贴一定比我值钱我想！

我为每个孩子支付 145 美元的全额费用，因此根据您的家庭每天收入会减少费用。 https://www.imagineelc.com.au/families-to-benefit-from-the-governments-increased-child-care-subsidy-changes/

< BR>
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Terry_w 写道...

是的，同意，如果该个人拥有价值 100 万美元的房产并已抵押到 800,000 美元，这笔贷款用于购买该房产，然后出售给公司几乎不会带来什么好处，因为必须向贷方支付 80 万美元，所以只剩下 200,000 美元。

在我的情况下，该房产我要转让的资产欠了 88 万美元，我以 185 万美元的价格出售，这是几个月前从 PPO 转移到 IP 之前的估值，所以没有资本利得税。因此，公司将支付我大约 100 万美元，我可以将其投入到我的项目中。从那里，我的会计师可以制定下一步计划，因为我的名下还有另外 3 个 IP，或者收取股息来支付 888,000 美元，或者转让另一处财产。

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