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嗨，从这个论坛学到了很多东西。我非常乐意听取建议和选择。
我在维多利亚州持有房产投资组合，如果使用对冲账户现金，则无需贷款。但有时这会让我的处境变得更糟。我只是想知道维州房地产投资者是否面临同样的问题以及你们的计划如何？
1，维州收取非常高的土地税，而我的很多租金都用于土地税。
2，高维护成本费用，因为多数股权是房屋。
3，每年，高额费用强制检查，例如电力和燃气检查，理事会费......
4，如果我出售任何投资房产，则需要缴纳巨额资本利得税除了我的主要公关。因为我多年前使用土地进行重建，如果我出售它，将申请巨额资本利得税，并且所有销售和佣金加上资本利得税。大量的利润就会消失。
所以有时候，我感觉自己作为房地产投资者被困了这么久，却没有再进一步。如果计算增长，维州房价从 2016 年起就已经停滞不前。
一种选择是出售部分投资组合并缴纳巨额资本税并投资 ETF。
另一种选择是我持有所有投资组合，将来给我的孩子作为继承。
非常感谢任何建议。
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happycynthia 写道...
征收巨额资本利得税
您必须获得巨额资本利得才能缴纳巨额税款...也许您需要以不同的方式看待这个方式。
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第4点...我永远不想成为有资格领取养老金的职位！ 看上面的回复！
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你知道你是怎么得到大笔税单的吗？赚大钱。
这是一个好问题。
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happycynthia 写道...
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happycynthia 写道...
如果我出售除我的主要公共关系之外的任何投资房产，则需要缴纳巨额资本利得税。因为我多年前使用土地进行重建，如果我出售它，将申请巨额资本利得税，并且所有销售和佣金加上资本利得税。大量利润将会消失。
避免 CGT 的唯一方法是出售 PPR，转入投资性房地产，在那里呆足够长的时间，使其免于缴纳 CGT，然后再重来一次。
避免巨额土地税的唯一方法是出售财产并投资于其他东西（或其他地方）。
高额利润总是会导致高额税收 - 这会减少利润，但利润仍然存在利润。
是时候去看金融顾问并研究各种选择了。
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谢谢大家建议。
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hgmonaro 写道...
有资格领取养老金！！
哈哈，是的，你是对的，这就是所谓的财务独立。我只是描述了事实和养老金只是打破了水平，从未真正支持“生活方式”。
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dgf 写道...
避免 CGT 的唯一方法是出售 PPR，搬入投资性房地产，在那里呆足够长的时间，使其免于缴纳 CGT，然后再重来一次。
非常感谢您的建议。是的，在过去，我看到很多商业伙伴也做了同样的事情，这确实是相当狡猾的举动，建造数百万美元的房产作为公关，然后住一段时间，获得所有现金和利润，然后再次滚动。然而，我可能永远不会在那个阶段纯粹为了钱而做事。
避免巨额土地税的唯一方法是出售财产并投资于其他东西（或其他地方）。
我同意并购买不同的州可以避免维多利亚州的土地税。但第一个问题是是否值得支付巨额资本利得税，然后节省少量的土地税以及在不同州寻找不同房产并进行维护、管理的努力……问题。
高额利润总是会导致高额税收——这减少了利润，但利润仍然是利润。
完全同意，在高额税收之后，我仍然会坐拥良好的利润。这是足够公平的，这就是税收的存在方式。
是时候去看财务顾问并研究各种选择了。
已经去找几位财务顾问了，很难听从不听话的人的意见。甚至拥有任何房产投资组合，然后提供建议。
但非常感谢您为令人惊叹的建议所做的一切努力。
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Kopy78 写道...
你呢知道如何获得巨额税单吗？赚很多钱。
哈哈，你知道吗，很多富人甚至比中产阶级和穷人缴纳的税还少。 我并不是说避税。我正在讨论前进的更好选择。因为我重视不同人的意见。
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dgf 写道...
避免 CGT 的唯一方法是出售 PPR ，进入投资性房地产，在那里停留足够长的时间，使其免于缴纳资本利得税，然后再重来一遍。
那。PPOR 豁免并非如此。 您仅在 PPOR 期间可以免除资本收益。 如果开始和/或结束日期不涉及公平销售，则需要根据这些日期进行估值。 如果您 90% 的资本收益是在成为您的 PPOR 之前获得的，那么当您出售它时，这 90% 的资本收益将被征税。
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PurpleGalatea 写道...
已经去见了几位财务顾问，很难听取那些从未拥有过任何房地产投资组合的人的建议，然后给出建议。
顾问提出了什么建议给你？ 这些是真正的、有执照的、独立的顾问吗？
并非所有顾问都有房地产投资组合。 投资组合不平衡的人（例如，非常重视住宅房产）可能会产生偏见。
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TicTacToe 写道...
这不是 PPOR 豁免的运作方式。
哇，如此准确和惊人的知识。
举个真实的例子，是的，这就是很多富有的建筑商的做法，他们使用所有现金借钱，比如3m加建房1m。他们的成本是4m。然后从一开始就以 PPOR 的身份入住，1.5 年后，他们在墨尔本非常富裕的郊区（例如 Toorak）出售了 900 万套。 500万利润，无需缴纳任何单一税。这不是玩笑，而是真实发生的事情，雪球越滚越大。
那么，人们怎么能说他们赚大钱，缴纳高额税呢？
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其他写道...
顾问给了你什么建议？ 这些是真正的、有执照的、独立的顾问吗？
他们有执照，但我真的不喜欢其中的一些建议。
例如，一项建议是出售主要居民加上投资组合中的一项低价值房产。联合起来，前往墨尔本的优质郊区，购买最昂贵的房产之一，满足资产测试并在未来领取养老金。
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另一个值得考虑的策略是移除现金来自抵消和贷款给信托或投资公司等节税实体。如果您的可扣除债务被现金抵消的话。这将增加您个人的扣除额，让您进一步投资并可能节省税款。
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dgf 写道...
< p>避免 CGT 的唯一方法是出售 PPR，转入投资性房地产，在那里停留足够长的时间，使其免于缴纳 CGT，然后再重复一遍。这不会成为主要的选择居民免税，因为只有部分收益可以免税，请参阅 s118-185 ITAA97
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Terry_w 写道...
向节税实体提供抵消和贷款，例如作为信托或公司进行投资。如果您的可扣除债务被现金抵消的话。这将增加您个人的扣除额，让您进一步投资并可能节省税款。
您好，特里，非常感谢您的专业知识。我确实有进一步的问题，如果你不介意的话。 我不太明白上述策略。
1，例如，因为我所有的房地产投资组合都是正现金流，即使我提取了对冲账户中的所有现金，我也不能使用负扣税作为
2、当你提到让我进一步投资时的另一个策略，我的理解是使用对冲账户中的现金，例如$700,000到1m投资于ETF，使用ETF指数股息与一些租金来支付抵押贷款4%。另外，如果ETF指数增长超过4%-5%，比如每年10-12%，在某一年，它就会重新平衡，用额外的资金来偿还抵押贷款。
你认为它会吗？是否有比仅将资金存入对冲账户以节省 4% 抵押贷款利率更好的选择？
非常感谢您的专业建议和意见。
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紫色加拉泰亚写道...
1，例如，因为我所有的房地产投资组合都是正现金流，即使我提取了对冲账户中的所有现金，我也不能使用负扣税作为节税策略。
p>
您使用的措辞反映了您的理解。
现金流是正还是负并不重要。例如，如果您的对冲账户中有 10 万美元，与用于购买创收房产的贷款挂钩，那么如果您去掉这 10 万美元，您每年将多支付大约 6,000 美元的利息。这会减少您的利润，因为它是扣除额。因此，您可能会节省大约 2,800 美元的税款。
如果您向全权信托的受托人提供无息贷款，它可能会用这笔钱购买创收资产，该资产每年产生 4,000 美元的股息，并且每年 4,000 美元的资本增长。因此，您可能已经领先，但收入可能会流向可能缴纳较少税款的其他家庭成员，从而节省总体家庭税。
2
评论< BR>O.P.
Terry_w 写道...
全权信托 非常感谢您的进一步解释，现在我明白您的意思并完全同意，全权信托是一种非常有效的资产保护方式，而且也具有分配的灵活性。
再次感谢。
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这里有很多解包，但也许很容易理解我做了什么以及这对你有何帮助。在过去 15 年多的时间里，我按顺序做了以下事情
- 建立了少量现金储备
- 购买了 PPOR
- 开始为我的（和我的合作伙伴）超级账户做出最大贡献
- 购买知识产权（不在维多利亚州） - 房子
- 购买另一个知识产权（在维多利亚州，根据其土地税价值） - 房子
- 开始信托。借出信托 $$$ 通过大部分 ETF 投资组合实现增长。
这就是我现在的处境。不幸的是，现在这两个知识产权都非常昂贵，要通过各种法规，而且肯定要通过土地税的变化（就像在维多利亚州一样），这吞噬了我的微薄利润。光是土地税一项就相当于近3个月的房租，金额已经暴涨。我不认为我会因为这个原因再次购买另一个IP，但我也不太可能出售它们，因为转让成本太高了。更不用说我不想要除了超级财产之外的所有东西。
所以......我的建议是做数学计算。检查每个选项的风险，然后查看信托之类的内容，看看它是否是您想要做的事情。
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PurpleGalatea 写道...
一种选择是出售部分投资组合并缴纳巨额资本税并投资于 ETF。
正如其他人发布的那样，我会出售 PPoR 并住在其中之一IP 至少 6 个月左右。
6 年规则让您可以将该房产提名为 PPoR，即使您不住在那里。因此，您可以最大限度地减少资本利得税。
同时，您可以从当前出售的 PPoR 收益中进行其他投资。
土地税确实会扼杀回报。在VIC，门槛已经降到了50k，我不确定投资房子是否是一个可行的投资机会，更何况墨尔本最近5年表现一直停滞不前。
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