O.P.
大家好，
我对 LVR 以及它如何应用于我这里的情况有点困惑。寻找一些见解/简单的解释。
几年前买了一些土地，因为这只是土地，我了解 LVR 和当时的存款与我需要借多少钱。
现在的土地已付清（剩余 0.01c）只是保持开放状态，以防需要提取资金 ~
土地是几年前以 60 万美元购买的。借了48万。今天由 4 倍不同的 REA 评估为 790 – 840k。
建筑商的初步报价回来了，我正在考虑建造大约 980k。
我目前正在考虑：
-“回报”/通过“永久”还清 240k 并保留 240k 作为公开贷款来为土地贷款再融资
- 用约 200k 的储蓄加上从再融资土地贷款中重新提取的 240k（总计 440k）
- 借入约 540k 来支付建设费用完成建造，+ 240k 土地 = 总共 780k 贷款
以上听起来正确还是我遗漏了什么？整个再融资情况/偿还一笔贷款有点令人困惑。另外，我不确定我的数学是否错误或其他什么。
如果上述正确，关于 LVR，我的理解是：
- 土地价值 + 建筑价值 = 1.82m
- 我查看了过去 6 个月内出售的几栋类似土地/房屋大小区域的房屋（但我不确定他们的选择/包含内容），它们的高度都在 1.7m 之间 – 2.0m，所以我假设我的建筑将是相似的
-因此，如果我的新融资贷款是 780k，而已完成建筑的估值为 182m，这表明 LVR 为 42.85%？？？我认为这对于谈判降低利率来说是非常好的。
不确定这是否有意义，我仍在努力思考它。感谢您的时间和帮助。
编辑：我还听说过一些恐怖故事，银行没有像建筑商期望的那样评估房产，并且在后期阶段没有释放资金，迫使建筑商争先恐后地还款最后阶段。只是检查了一下，考虑到我支付了相当多的建设费用+拥有土地，我在这里似乎有一个相当安全的缓冲区？
评论
superc 写道...
几年前以 60 万美元购买了土地。借了48万。今天由 4 倍不同的 REA 评估为 790 – 840k。
建筑商的初步报价回来了，我正在考虑建造大约 980k。
我目前正在考虑：
-“回报”/通过“永久”还清 240k 并保留 240k 作为公开贷款来为土地贷款再融资
- 用约 200k 的储蓄加上从再融资土地贷款中重新提取的 240k（总计 440k）
- 借入约 540k 来支付建设费用完成建造，+ 240k 土地 = 总共 780k 贷款
以上听起来正确还是我遗漏了什么？整个再融资情况/偿还一笔贷款有点令人困惑。另外，我不确定我的数学是否错误或其他什么。
偿还的土地贷款令人困惑。如果您需要 98 万美元用于构建，并且您想投入 20 万美元的积蓄，那么您需要借款 78 万美元。无论是来自土地贷款还是建筑贷款，都没有太大区别，因为贷款是由同一处房产担保，资金来自同一家银行。
无论哪种方式，您都需要能够满足 78 万美元贷款的服务要求。
您应该保留储蓄以支付意外费用、建筑成本的变化或增加。在施工开始之前借更多的钱比等到施工进行到一半并且没有钱来支付变更费用要容易得多。如果您可以偿还 98 万美元的贷款，那么获得全额批准可能是有意义的。
虽然您的 LVR 应该较低，但您不应该假设估值将是土地价值加上建筑成本。这取决于所在地区以及估价师是否认为您过度资本化或建造适合该地区的房屋。
虽然估价师和房地产经纪人似乎在做类似的工作在评估您的财产价值时，他们拥有不同的技能，并且对事物的看法也截然不同。估价师通常会提供一个保守的价值，他们对房产的预期售价感到满意。代理商经常会向您报高售价，希望您在决定出售房产时能够使用它们。
编辑：我也听说过银行不那么重视房产的恐怖故事正如建筑商所期望的那样，并且后期不释放资金，迫使建筑商争先恐后地还清最后阶段的资金。只是检查一下，考虑到我支付了相当多的建筑费用+拥有土地，我在这里似乎有一个相当安全的缓冲？
银行需要在批准之前审查固定价格建筑合同建设贷款。构建者通常会提供 Progress 付款计划中有太多过早到期的付款（即前端），这给您和银行带来风险。关于付款时间表有行业标准，银行通常会要求付款与此一致。
评论
superc 写道...
< p>今天由 4 倍不同的 REA 评估为 790 – 840k。无关紧要，需要银行估值来确定 LVR 而不是 REA 评估。
我正在考虑大约 980k 来建造.
您正在建造的房子一定是相当大的，有多少平方米？
确保它是固定价格建筑合同。
整个再融资情况/支付咬掉一笔贷款有点令人困惑。
建议与优秀的抵押贷款经纪人交谈，他们可以帮助您完成整个过程。
第一步还需要检查您的借贷能力。
我'我们还听说过银行没有像建筑商期望的那样评估房产的恐怖故事，并且在后期阶段不释放资金，迫使建筑商争先恐后地还清最后阶段
童话故事！
一旦建筑贷款获得批准银行持有资金，他们延迟将资金释放给建筑商的唯一原因是施工阶段尚未正确完成（您希望这样做，因为它可以保护您免受狡猾的建筑实践的影响）
至于不评估房产尽管建筑商要求得很好，但很明显建筑商对你的报价过高，这是建筑商的问题而不是你的问题。
第一步 - 财务检查，与经纪人聊天。
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