O.P.
嘿，大家都想出售我的投资房产（一个单位），想了解一下我们还能剩下多少钱。
2018 年之前一直是我们的 PPOR，从那时起就被出租了（不确定它曾经是我们的 PPOR 是否有任何税务影响）。
购买价格：45 万
售价：约 55 万
剩余抵押贷款：30 万
所有费用（上市、营销、律师、代理等）：大约 25k
我的计算是否正确：
550k – 450k – 25k = 75k 资本收益
如果是这样的话，那我什么时候把剩下的30万还给银行呢？或者我是否使用剩余的 30 万而不是 45 万的购买价格来计算资本收益？
谢谢
评论
我们儿子做了什么 - 建议会计师。
个人住宅 - 然后租用
。购买房屋 – 比如说 45 万美元
。当他开始出租房屋时，他请了注册估价师对房屋进行估价 - 比如说 50 万美元
。售出价格为 55 万美元，减去费用 2.5 万美元 - 净额（52.5 万美元）
编造数字 - 忘记了真实的数字
计算结果为 52.5 万美元，减去估值 $50 万 = 2.5 万美元，因为它是超过 1 年的投资 50% 折扣 = 12,500 美元是资本利得税。
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Rob10 写道...
当他开始出租房屋时，他请了注册估价师对房屋进行估价 - 比如说 50 万美元
是的，OP 需要对房产首次赚取租金收入之日进行历史估价。这成为资本利得税目的的成本基础。
评论
sactyr 写道...
如果是这样的话，那么在我该向银行支付剩余的 30 万吗？
您的银行贷款与您的税单无关。
您必须在下次纳税申报表中支付所有资本利得（因此最晚在 11 月左右）
您通常需要支付银行贷款，作为出售房屋结算流程的一部分 - 即银行在您获得剩余金额之前先扣除一部分。
所有费用
我相信可以包括您购买时的费用
您还需要考虑您当前的税级。
如果您出售购买这栋房子，您将拥有 550k – 450k = 100k 资本收益。
然后减去买卖成本 = 100K – 25K = 75K 美元
如上所述，如果您拥有该房子超过 12 个月，则利润减半。因此，$37.5K
最后，您根据最高税级纳税（因此，如果您今年的应税收入为 $137K（包括上面的 37K），那么您属于 37c 税级），因此您支付 0.37 * 37.5 万 = 1.4 万美元的销售税。
https://www.yourinvestmentpr
(不确定它曾经是我们的 PPOR 是否会产生任何税务影响
正如前面提到的，您确实需要针对此次销售获得专业的税务建议。
您不需要。在您的 PPOR 期间无需支付任何 CG。
因此，如果在上述示例中房屋价值在 2018 年增加到 50 万美元，则 CG 仅从该点开始适用
即550k – 500k = $50K 等。
对 2018 年房子的价值进行专业评估。
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O.P.
谢谢大家，假设它成为出租房产之日的估值约为 50 万左右。
我仍然很困惑，因为在计算 CGT 时是否考虑了剩余贷款余额。
评论
O.P.
谢谢 pgdownload，我想我们是同时发布的。
pgdownload 写道...
您需要支付银行贷款通常作为出售房屋结算流程的一部分 - 即银行在您获得剩余金额之前扣除部分费用。
这是否意味着先 550k – 300k，然后减去购买成本以及计算资本收益的费用？我可能最终会遭受资本损失
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sactyr 写道...
我仍然对计算资本利得税时会考虑剩余贷款余额。
这与您的纳税状况无关。
当您作为结算的一部分出售房产时，银行会得到偿还。< /p>
您将得到销售价格减去销售费用再减去贷款偿还额。然后，您需要从该金额中缴纳税款，但实际税款计算并不关心您是否欠银行 0% 或全部销售价格。
评论
O.P.
Braveheart81 写道...
您将得到销售价格减去销售费用减去贷款偿还。
干杯，我正在尝试估计还清银行和税务人员的费用后，我手上还剩下多少钱。
假设 2018 年左右的评估结果约为 50 万。
所以在出售房产后，我只剩下550k – 300k 欠银行 – 25k 费用 = 225k 收益
资本收益/损失计算为 225k – 500k = -275k。这是科正确吗？
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sactyr 写道...
这是正确的吗？
不。< /p>
您的资本收益是售价（550 美元）减去资产成为投资时的价值（500 美元）。 然后扣除与销售相关的成本。 50% 折扣前，您的资本收益为 25,000 美元。
收益与 CGT 计算无关。
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sactyr 写道...
这是正确的吗？
不
如前所述，贷款与资本利得税无关。
225 美元k 售后收益。您的应税收入中将增加 12,500 美元的资本利得税 (CGT)。因此，最坏的情况是多付大约 6000 美元（如果您的税级是 48%）
评论
O.P.
弗拉格上校写道...
谢谢，现在有道理了。
收益：550k 销售价格 – 300k 欠银行 – 25k 费用 = 225k 收益
资本收益：550k 销售价格 – 25k 费用 – 500k（2018 年估值）= 25k
仅对 50% 的资本收益征税 = 12.5k
然后对这 12,500 征收边际税。
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sactyr 写道...
曾经是我们的PPOR 到 2018 年，从那时起一直出租
从 2018 年到现在，您是否购买了另一处房产并一直居住在其中作为您的 PPOR？或者您搬迁到某个地方并从那时起一直租房？
评论
O.P.
独臂男子写道...
从 2018 年至今，您是否购买过另一处房产并居住在其中作为您的 PPOR？
我们短期租赁（9 个月），然后购买了另一处 PPOR。
评论
您正在盈利，最终您的口袋里将有现金。在出售成本之前，有 10 万美元的收益
很明显，您不了解资本利得税的基础。请向 H&R Block 支付 300 美元或其他费用，然后完成它 - 他们将确保您支付正确的金额。小鱼赚 10 万美元
评论
pgdownload 写道...
然后你减去买卖成本 = 100K – 25K = 75K 美元
如果 s118-192 适用，则出租之前的任何成本都不会成为成本基础费用，因为此时成本基础已重置。
< BR>评论
Terry_w 写道...
出租之前的任何成本都不会是成本基础费用，因为此时成本基础已重置。
困难在于证明该日期的估值。 我认为您在开始租赁之日并未委托进行估价。
评论
sactyr 写道...
我们租了短期（9 个月），然后购买了另一个 PPOR。
也请阅读此内容...
https://www.ato.gov.au/indiv< wbr>iduals-and-families/investme
评论
sactyr 写道...
我们租了短期（9 个月），然后购买了另一套 PPOR。
您可以继续将房产视为您的主要住所（并且如果满足某些条件，通常可在您搬出后六年内免除资本利得税。
https://www.ato.gov.au/indiv
就您而言，您也许可以按比例计算您的纳税期限，以稍微减少您的账单。注意：我不是税务会计师 - 寻求专业建议。
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TomCole 写道...
困难证明该日期的估值
很简单 - 您只需指示估值师即可。
评论
TomCole 写道.. .
困难在于证明该日期的估值。 我认为您在开始租赁之日并未委托进行估价。
与折旧表非常相似，任何信誉良好的估价提供商都可以轻松地追溯市场估价。大约一年前，有一位客户获得了 2006 年首次出租的房产。估价师拥有大量历史价值数据，当然还有专业知识，所以没有问题。
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