O.P.
大家好，
我需要帮助分析管理我的财产的最佳结果是什么。目前，我拥有一套主要住宅和一套即将竣工的房产。我不确定我是否应该保留两处房产，还是应该出售其中一处房产，并用所得收益来抵消我帐户中剩余的住房贷款。我计划在新建房屋竣工后搬入。
主要居民
房屋贷款余额 – 41 万美元
当前市场房屋价值估计 – 70 万美元
估计未来的房产租金– 每周 600 美元。
房屋建筑即将完成，4 周内处理钥匙。
房屋贷款余额 – 43 万美元
当前市场房屋价值估计 – 80 万美元
我发现自己在保留还是出售之间左右为难，这个问题已经困扰我一段时间了。我自 2010 年起就居住在目前的主要住所，它对我有着强烈的情感依恋，离开它的想法让我感到悲伤。然而，我也担心出租房产带来的挑战，例如对房屋的潜在损坏以及租户对园艺和房屋维护的忽视。
评论
我的第一个问题是关于您当前的贷款...您是否投入了额外的资金以更快地还清贷款，或者您是否在对冲账户中保留了额外的储蓄？
如果是前者，您可能会对税收优惠产生不利影响，并且需要税务会计师来建议您是否最好保留它或出售它。
资本利得税是您需要考虑的另一件事。< /p>
canopy 写道...
我从 2010 年开始生活，对我有着强烈的情感依恋，一想到要与它分离，我就感到悲伤。
我最好的建议是尽快切断你的任何情感依恋。
我之前的两处房产......一个单元是我的第一处房产，我在那里有很多美好的回忆，第二个是一个当妈妈与乳腺癌作斗争时，我能够为父母提供居住的联排别墅，对我来说具有巨大的情感价值，但最终，当我搬出去时，它们变成了投资房产，所以我需要的两件事重点是它的财务表现如何以及它是否符合出租房产所需的标准。
出租房产带来的挑战，例如对房屋的潜在损坏以及对园艺和园艺的忽视由租户进行房屋维护。
在我担任房东期间，我至少有过十几个租户。并非所有租户都是坏人，但偶尔也会有坏人出现。园艺工作将由物业经理来确保进行，并期望将维护费用纳入您的财务中。不要认为这种情况不会发生，或者租户会像您一样将房产保持在原始标准。有时您会很幸运......但并非总是如此。
评论
如果您在搬出时出售现有房屋，您可以申请 PPOR 豁免且无需支付任何资本利得税。如果您保留它，那么当您将来最终出售时，该地点或新地点都会获得资本收益。
虽然与第一个地点有联系是一个问题，但您必须有意识到当您决定建造一个新地方时，您必须做出选择（出售或保留）。当时的想法是什么（即：为什么要建造一个新地方？等等）。
不确定您是否已经阅读了大量有关如何成为房地产投资者的内容，但最重要的规则之一是不要依附于财产，因为事情可能并且将会发生。因此，如果您对某个地方有情感依恋，最好不要将其保留为投资，因为没有人会按照您喜欢的标准保留它。
评论
如果您有能力保留它，而且它位于一个好的地区，为什么要出售？
没有人能准确地说什么最适合您，因为我们不知道您的整个财务状况。
关键是建立您的资产基础为了退休，如果你没有太多的退休金或其他资产，我会保留房产。
评论
卖掉现有的房子，偿还债务，常识财务决策。当您不需要时，为什么要缴纳额外税（CGT）。
当它不再是您的家时，您不会对其有任何情感依恋。
如果您想要一个投资房产，买一套。
评论
canopy 写道...
但是，我也担心挑战出租房产所带来的问题，例如对房屋的潜在损坏以及租户对园艺和房屋维护的忽视。
当前的 PPOR 位置是否良好？您认为从长远来看，它会经历可观的增长吗？持有成本是多少？你能负担得起吗？
逻辑思考——而不是感性思考。运行信封背面的数字 - 或者如果您需要帮助，请与专业人士合作。
干杯
杰米
评论
Zed Surreal 写道...
为什么当您不需要时，您是否愿意支付额外税（CGT）。
Zed，我不认为您的陈述/问题是正确的。无论房产何时出售，PPoR 豁免仍然有效。 CGT 计算的成本基础从 OP 不再居住时的价值开始。因此，您关于他们可能“缴纳额外税金 (CGT)”的建议并不成立。
除非我误解了您关于支付额外 CGT 的说法。
< BR>评论
canopy 写道...
我发现自己在保留或出售的决定之间左右为难，这个问题已经困扰我一段时间了。我自 2010 年起就居住在目前的主要住所，它对我有着强烈的情感依恋，离开它的想法让我感到悲伤。然而，我也担心出租房产带来的挑战，例如对房屋的潜在损坏以及租户对园艺和房屋维护的忽视。
如果拥有投资房产，给你带来压力，那么你可能应该卖掉。拥有投资房产可能是积累财富的好方法，但并不适合所有人，而且存在风险。还有很多其他投资方式，因此值得了解是否有其他您更喜欢的投资方式。
评论
如果您保留旧房子，现金流应该是中性的。扣除费用后的租金收入将扣除利息成本。
如果您现在出售它，则无需支付资本收益，因为它是您的 PPOR。将资金投入您的新房（或者将其留在抵消中）。如果您想购买投资性房产，请释放新 PPOR 的担保，并借贷最高限额。例如。对于 70 万美元的 IP，借入 73.5 万美元。全额贷款金额可抵税。
评论
O.P.此帖子已编辑
@Jamie.M
我当前的 PPOR 位于东北约 8.5 公里处阿德莱德。我认为与今年和去年相比，增长会很缓慢，而且不会那么积极。
如果我不出售当前的 PPOR，而是在搬家后将其出租，我可能会需要
评论
O.P.
@greenhawk
是因为东郊学区比较好才买的新冠疫情期间的房屋和土地套餐。此后土地和房屋的价值飙升。
评论
O.P.
@ADeerWithNoEyes
我的大脑一直在考虑出售 PPOR，拿走现金，存入新房的抵消账户。从那时起，两年之内，我应该能够还清住房贷款并成为无债一身轻！听起来不错吗？
但与此同时，我的另一半大脑一直在想我应该保留两处房产：新房作为 PPOR，而旧房则成为投资房产，继续再向银行付款 20 年或更长时间。
评论
O.P.
@Palladium Finance
很好的建议，非常感谢。
评论
canopy 写道...
从那里开始，在 2 年内，我应该能够还清住房贷款并摆脱债务！这听起来不错吗？
您知道，通过将房产作为投资，您有可能很快还清住房贷款吗？正确的税务建议和贷款结构可以帮助您实现这一目标。
房屋无债务固然好，但无助于您为退休积累财富。
评论
如果您有能力支付两处房产的抵押贷款，那么就保留这两处房产，因为您的第一处房产似乎是在正确的时间购买的，因为它现在几乎翻了一番。如果当前的房产结构不好，那么我会卖掉例如纤维房屋或挡风板房屋。如果它是砖或双砖，那么我会保留它。
但是，另一种选择是出售当前的 PPOR，这样您就不用缴税，并且在还清剩余抵押贷款后可以将您从中获得的全部 250 美元存起来以 5% 的利率进行储蓄，直到您制定出长期投资目标（即股票或 ETF 或财产）。
如果我有工作，我会选择保留这两项，并尝试在几年使用我从中收到的租金。
一旦还清，然后为了多元化，我用租金投资股票......！
显然，这一切都在我看来，但你需要工作找出最适合您情况的方法。
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