O.P.
我们的抵押贷款经纪人刚刚向我们提出了这个想法，作为获得额外投资房产的一种方式，我们目前拥有 3 处房产，并且热衷于另一处房产，但只有 175,000 美元的储蓄和约 300,000 美元的股本以及教育份额账户我们不想碰。我们希望保留大约 80k 的储蓄作为缓冲。
对于搬到自我管理的超级投资房产有什么建议吗？值得做吗？还有什么应该避免的吗？
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Boredmum 写道...
还有什么应该避免的吗？
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缺乏多样性？看来您已经在房地产领域投入了大量资金。为什么要把更多的鸡蛋放在同一个篮子里？
我不了解 SMSF，但他们有严格的规定，我怀疑他们不会允许你将全部退休金投资于单一资产。
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Boredmum 写道...
我们的抵押贷款经纪人刚刚向我们提出了这个想法，作为获得贷款的一种方式额外的投资房产
听起来是您的抵押贷款经纪人获得额外佣金的好方法。
您有多少退休金可用？全方位服务提供商（您需要房地产）需要 20 万到 50 万的费用才能与行业基金相当。
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抵押贷款经纪人告诉您要获得另一项抵押贷款。哈哈，打得好。
集中风险怎么样？如果您已经有 3 个，那么您的所有投资都将属于同一资产类别。它们的类型/尺寸/位置相同吗？
维护和管理怎么样？如何支付维护费用，而又不会在超级开始和结束的地方“搅浑水”？ （我不知道？）
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pgdownload 写道...
我怀疑他们不会允许你将您的全部退休金投资于单一资产。
他们是谁？几年前，ATO 发出了一些关于 SMSF 投资于单一资产的一般性信件，但我认为没有采取任何行动。
哎呀，甚至对商业房地产也有特殊待遇
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sp00ker 写道...
ATO 几年前发送了一些一般性信件
他们会成为 ATO。如果他们足够高兴，那就好了。
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我认为您的抵押贷款经纪人很方便地忽略了养老金中的贷款是“有限追索权借款安排”（LRBA）这样，如果您违约，贷方将无法获得您剩余的退休金。结果：
很少有贷方向退休金提供贷款 利率大约高 2-3% LVR 低得多 您需要证明您的退休金供款可以弥补贷款还款缺口 有严格的规则要求保持一定距离较高的利率和较低的 LVR 会显着降低回报（想想你需要以 9% 的利率借入多少回报才能盈利）。
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你可以做到，但是这并不意味着您应该这样做。
SMSF 有成本、年度会计和审计、ASIC 费用。如果您要借款，您将需要一个纯粹的信托和额外的受托人公司。设置成本将达到数千。
如果您确实借款，如上所述，SMSF 借款通常会吸引更高的利率，而且选择有限。在退休金中拥有负扣税房产并没有多大好处。
如果是我，如果我已经拥有三处投资房产，我就不会寻找第四处。我会考虑其他投资。
显然不知道你的经纪人是谁，也不知道他的动机是什么，但经纪人谈论 SMSF 作为一个一般概念，是非常不稳定的，除非你带来它先起来。我会怀疑。
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为什么还要继续买房？为什么不利用这些股权（按住房贷款利率）换股？
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^^^ 其他人，尤其是 PaleDeathSaracens 是这么说的。
这让我想起不久前一位SMSF用户在回应一项调查时的评论：“我当然了解多元化的重要性，这就是为什么我拥有不止一个投资房产”。 :)
听起来您没有 SMSF，但正在考虑设立一个 SMSF，其唯一目的是获得第四处投资房产。在我看来，这不是一个明智的做法。
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我担心的是，负债累累的政府似乎将房东视为摇钱树。我在电视上看时事：
。维多利亚州已经审查了他们的土地税。似乎有一项新的新冠税（不确定何时出台）
。 The People on the Drum (ABC) 一直在谈论取消负扣税和取消 50% 的资本利得税回扣。支付公共住房和其他承诺。可能不会发生，但有可能。
。一些州正在讨论租金上涨的上限
。我听说过未实现的 CGT 提到
。 LL 是否需要在其投资中安装太阳能和电池？
。专家们在说话大约再加息1次。他们过去错了，我们不知道未来会发生什么。中国可能入侵某些国家，美国在参议院获得乌克兰支持资金方面遇到困难，拜登可能会输掉下一次选举。利息可能会再次上升——一些租房者负担不起更多的租金。
这就是为什么其他人谈论“一个篮子里有太多鸡蛋”的原因。
我更喜欢你从财务规划师而不是抵押贷款经纪人那里获得投资建议。这就像走进福特经销商并询问他们我应该购买一辆新的福特还是一辆新的丰田。
如果您确实决定购买 SMSF 的房产。
。确保你的数字正确——如果负扣税，确保你不会花光钱。你比我更清楚热水或加热器等会出现故障。养老金里必须有钱来支付这个费用。利率可能会上升——您需要承担这一费用。
。如果是正杠杆 – 您需要将其投资于银行 5% 或 ? （我的退休金多年来的回报率约为 9%）。我在 ASX 上跑得很好。
。您必须了解并遵守与 super 有关的所有规则。考虑聘请会计师（或类似人员）来指导您。
。您可以获得 SMSF 贷款的抵销账户吗？有些地方隐藏了多余的钱和超级捐款
。如果已婚，SMSF 可以是联名。我喜欢这个想法，但其他人不会 - 如果适用，您的决定。
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