O.P.
大家好，
我正在墨尔本寻找投资机会，并向其他小组成员寻求一些建议。
我的预算是 50 万美元，正在寻找 4用于投资目的的 bdr（房屋 + 土地）组合 – 5-10 年期限
我做了一些基础研究，一些郊区看起来很有前途 – Point Cook、Melton South、Merrifield、Truganina
< p>但是，作为我的第一个投资物业，我不确定哪些郊区被认为有利于未来的增长潜力和租金回报。感谢有人可以提供一些好的建议
谢谢
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newInv 写道...
我的预算是 50 万美元，正在寻找 4 bdr（房子 +土地）投资组合 – 5-10 年期限
Mate
船已驶向“投资物业”。唯一会做得好的人是 10-15 年前买的，现在卖给 suckerz 的人。市场要么太热，要么已经走下坡路，所以你不会用租金来支付还款和利息，你也不会获得让负扣税值得的收益。
如果我有 500 k id find更好的投资。
在未来十年左右，房地产将成为表现最差的投资之一。
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人们需要总结他们的想法是在价格大幅上涨之前而不是之后购买……这是常识。
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我正在努力想出最好的方法但在所有城市中，都有一些廉价的郊区，里面充满了“就业率较低”的人。想想来自豪索斯的桑尼维尔。
newInv 写道...
梅尔顿南
这是其中之一。
< BR>评论
newInv 写道...
在墨尔本寻找投资机会
哈哈，太晚了
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newInv 写道...
向其他小组成员寻求一些建议
不要吹毛求疵但是，为了让每个人都成为“小组成员”，您是否不需要使用新帐户多次发帖？这篇文章读起来更多的是肇事逃逸/浪费时间。更重要的是，您的个人资料显示您在发帖后没有回来。
但无论如何
我的预算是 50 万美元并且正在寻找 4 bdr（房子 + 土地）用于投资目的的套餐 – 5-10 年期限
10 年，我认为这不是您的借款限额，因为您可能希望在同一时间段拥有自己的位置。
p>我做了一些基础研究
所以你还没有开车去这些地区吗？查看通往城市的道路/公共交通连接吗？没有查看您想要的房产在这些地区的平均租金是多少？
鉴于目前的房产状况，在不做一些长期预算的情况下在高潮时加入是非常愚蠢的/ 规划。更不用说考虑到不太理想的地区（见上面的评论）可能意味着这些地区在市场转变时最先贬值。
，我不确定哪些郊区被认为是好的未来的增长潜力和租金回报。
你会发现这个问题也会影响全职投资者。
当一个地区已知有良好的增长时，为时已晚以一个好的价格进入，这意味着到那时它就变成了金字塔计划，因为你一直希望很快有更多的买家来到该地区。
至于租金回报，他们通常遵循的方法是回报率高的房产，资本增长差的房产，反之亦然。
如果您同时想要这两者，您需要运气，并在墨尔本以外的更多地区（在您的预算范围内）寻找。
感谢有人可以提供一些好的建议
多阅读。归根结底，这是你的钱，如果出现问题，只有你应该受到责备。如果这对您来说风险太大，那么最好看看不同的投资方法/资产类别。
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我真的会在 propertychat.com.au 上发帖而不是在这里。
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这篇文章已编辑
radson 写道...
我真的会在 propertychat.com.au 上发帖而不是这里。
你一定是在开玩笑。该站点的侧边栏中有 RE 列表，一个名为“在哪里购买”的论坛（没有名为“何时出售”的论坛）和最新的线程标题为“Ready to go on property number 1”。
< p>这就像问你的理发师是否需要理发。评论
Vegeman 写道...
你一定是开玩笑。该站点的侧边栏中有 RE 列表，一个名为“在哪里购买”的论坛（没有名为“何时出售”的论坛）和最新的线程标题为“Ready to go on property number 1”。
< p>这就像问你的理发师是否需要理发。嗨
但是你还需要考虑离子硬币的另一面。我认识一位 propertychat 会员，他个人拥有 13 处房产，债务为零，但仍然承认他们从 propertychat 和 Whirlpool 中学习。
如果 propertychat 添加一个标题为“何时出售”的部分，我知道一些会员可能永远不会阅读这些帖子，因为他们从来没有打算出售自己拥有的房产。
如果您阅读了“在哪里购买”中的所有帖子，您也许能够破译当前的便宜货在哪里以及为什么它们现在便宜，或者找出当前正在上涨的领域，甚至如果您喜欢炒房的话，甚至是迟到的领域。
此致，
alicudi
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O.P.
感谢所有花时间回复的人，这很有帮助。这里有一些真诚的人愿意指导
我应该提到我住在悉尼，所以对墨尔本即将到来的郊区不太了解
我做了一些经过更多研究，发现北部有一个名为 Merrifield 的新规划社区越来越受欢迎。
从投资者的角度有什么想法吗？
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Vegeman 写道...
你一定是在开玩笑。该网站的侧边栏有 RE 列表，有一个名为“哪里购买”的论坛（没有名为“何时出售”的论坛），并且那里的最新帖子标题为“准备好购买 1 号房产”。
< p>这就像问理发师是否需要理发。还有一个房地产市场经济论坛，可以讨论其缺点
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newInv 写道...
我应该提到我住在悉尼，所以对墨尔本即将到来的郊区不太了解
一般来说，最好的首次投资的想法是投资于您了解的东西，即使它是在您以前住过的地方附近购买的。至少这样您就知道商店在哪里，该地区的人类型（因此您可能会遇到的租户类型），并希望通过与其他人的正常互动了解该地区正在发生的事情。
我做了一些更多的研究，发现北部有一个名为 Merrifield 的新规划社区越来越受欢迎。
这对研究很有帮助，但您可能想弄清楚为什么它变得越来越受欢迎。如果大部分原因是人们负担不起悉尼其他地方的生活，那么这并没有多大意义。
从投资者的角度有什么想法吗？
不是专门针对那个地方的，但从投资者和新的细分方面来看，这可能是一个糟糕的镜头，有很多额外的变量，您在购买之前无法处理/考虑。
好的
-由于折旧全新的房产
-新的气味（有些人喜欢它）
不好的
-对任何人来说都有很长的路要走（朋友/夜生活/家庭/工作）
-支持服务滞后后面（到学校/超市的路很长/可能没有公共交通）
-该地区看起来很穷（有一段混凝土、泥土、砖块和建筑垃圾），直到花园开始
-廉价的建筑显示自己很便宜
- 来自其他投资者的竞争
- 平均水平（及以下）的房屋本质上可能非常“古怪”，因此您永远无法在出售时获得高价
- 建筑缺陷和租户问题，所以不确定您需要修复什么以及建筑商需要回来修复什么
-建筑缺陷可能不会被报告（租户不会为此烦恼，当您了解它时，建筑商会欺骗您，因为您在房屋之外）解决此类问题的固定期限）
-只有一些人会在没有降低租金激励的情况下搬到那么远的地方租房，因此更有可能获得较低的一半租户
-很难长期提高租金虽然如果你把价格提高得太快，他们可能会搬到仍按旧费率收取的许多其他投资者房产之一
-土地价值在短期内会下降（没有人会支付比土地释放的价格更高的费用）集团正在出售土地，而不是在他们仍在出售土地时）
-建筑成本通常高于银行对该地方的估价，因此您甚至需要额外的资金才能开始（相对于最低存款金额）。< br>- 第一次使用某些服务意味着需要支付连接费，这可能会相当多，而且这是房东需要支付的费用，而不是租户（因为它被视为基础设施）
- 很难了解刚刚建成的地方的建筑质量。作为一栋拥有 10-20 年历史的建筑，有机会解决/重大问题要么不存在，要么很容易被发现。
- 新的细分可能会带来许多您可能不知道的额外成本，例如围栏、园艺、车道、车库/棚屋等。
-大多数新的地产/子部门都是分阶段进行的（因为有需求/开发商收到了钱），所以如果你早点进入，你可能会拥有一些多年不老人开车经过/停在您房源前面。如果您不住在那里，这不是个人问题，但它会影响租户以及他们将支付的费用。
无论如何，这不是我的首要任务。
所以短期资本增长– 0 到 5 年，零。
中期资本增长 – 5 – 10 年，应该没问题，不确定是否能赶上 5 年什么都没有的
长期 – 10 到 20 年以上，取决于附近郊区发生的情况/什么样的人搬进该地区/等等。
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newInv 写道...
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newInv 写道...
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p>
我做了一些基础研究，一些郊区看起来很有前途 - Point Cook、Melton South、Merrifield、Truganina
但是，作为我的第一个投资房产，我不太确定哪些郊区是被认为有利于未来的增长潜力和租金回报。
在这些郊区，您的资本收益将不大，并且需要很长时间，并且您的租金收益率将很低，低于您从其他郊区获得的收益投资。它甚至可能无法支付抵押贷款。
这些是墨尔本租金最便宜的地区。你可能会遇到垃圾租户并出现空置期。
考虑到墨尔本的发展，也许有一天这些地区会看到资本收益和租金增长，因为随着新的外部区域的涌现，外部区域将成为新的中间区域（如果这使得意义上），但这将是一项非常长期的投资，并且可能会在几年内出现租金损失。
有了这笔钱，您可能会更好地在更受欢迎的地方购买一居室或两居室公寓。您可以放心租用的区域。优质地段的公寓上市时最多可容纳 100 名申请者。我不确定一个好地区的公寓的资本增长情况，但如果它是一个在好地方建造良好的公寓，它可能会比在特鲁加尼纳大规模建造的房子更好更快。
当然，你必须做更多的研究。我还不是一个非常精明的投资者，仍在研究中，但我正在寻找购买机会，而且我确实住在墨尔本。我对此持保留态度，但我更愿意在公共交通便利的热门地区投资一套建造精良的公寓，而不是在梅尔顿南部的大型大规模建造的房子。其中一部分只是租户的质量。说实话，我自己长期租房，我宁愿在社会经济良好的地区拥有一套出租屋。
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我一直住在 Point Cook 已经工作了 1.5 年，一直密切关注库克角的市场。我听到很多人猜测这个地区会崩溃，租金回报率较低，空置率很高，资本收益较少等等。从我迄今为止的经验来看，我周围出售的房产已经卖到了任何地方比我 1.5 年前购买它的价格高出 5 万至 10 万美元。这在很大程度上也取决于库克您打算购买房产的哪个方面。三个新的庄园，如 Waterheaven、Featherbrook、Kingsford、Saratoga、Alamanda 等，非常靠近刚刚建成的新钻石立交桥，用于连接高速公路，距离 Hopper Crossing 车站 5-10 分钟车程（早上非常拥挤）交通最少）
另一边，像 3030 这样的庄园（出租房产太多，庄园的总体支出非常基本），地址，咸水海岸，保护区湖，位于库克路附近，早上开车去车站或高速公路是一场噩梦。
当我在寻找土地时，位于 Waterheaven、Featherbrook、Kingsford、Saratoga、Alamanda 的 400 平方米大约是 $260k – $280 k.最近的价格在 30 万美元至 34 万美元之间，这是 1.5 年来的大幅增长。如果这些土地没有出售，开发商就不会以这些价格定价，不管你信不信，人们仍在购买。
价格大幅上涨，所以现在他们正在建设Point Cook 的公寓就在 board walk blvd（忘了开发商的名字）旁边，其中 90% 的 2bed 2bath 公寓以 40 万美元的价格售罄！
另外还有 2 个新的因素儿童保育设施的增加、Mercy 医院的扩建、Featherbrook 的新学校等等，这些都有助于提高房产价值。
因此，简而言之，如前所述，进行全面研究你想买的区域，我在 point cook 有很多朋友拥有房子和持有投资物业（都是在过去 3 年内带来的）并且没有大戏赚取可观的回报。
< p>希望这有帮助。评论
+1 向西走。但是，您需要将时间范围修改为至少 10 年。
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newInv 写道...
我我正在墨尔本寻找投资机会，并向其他团体成员寻求一些建议。
有吗州政府公布预算后，您选择墨尔本？您是否意识到 IP 的土地税将会增加？
我的预算是 50 万美元，并且正在寻找一个 4 bdr（房屋 + 土地）的投资组合 – 5-10 年的期限
您需要对开发人员和构建成本充满信心。我怀疑我们已经看到最后一次失败，但我想在某个时候它会结束。如果它完成，至少你会有一些折旧。
假设你要偿还债务，你的“预算”是否与潜在贷方的预算相匹配？
我做了一些基本的研究和一些郊区看起来很有前途——Point Cook、Melton South、Merrifield、Truganina
在看这些小街区的同时，您也可以看看 Pakenham 和 Cranbourne 的郊区 ;-)。
但是，作为我的第一个投资物业，我不确定哪些郊区被认为有利于未来的增长潜力和租金回报
鉴于我们已经看到了持有成本（假设您有与之相关的债务）以过去 12 个多月平均租金涨幅的 3-4 倍增长。还有更多，我不确定您希望得到什么样的回报。
至于增长，区域维克在 Covid 之前会很好。大都市的空置率仅略高于 1%，而区域性空置率仅为 1.4%，因此如果您找到合适的租户，目前这可能是您最不担心的事情。
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