O.P.
嘿 WP 知识库！
早在 2019 年，我们就以 62 万美元的价格购买了我们居住了 2 年的单元
在 2021 年，我们买了一栋房子，它成为了我们的所有者占用的财产和单位成为投资财产。当时我认为银行对它的估值约为 80 万美元。
现在我们正在考虑出售该单位，但我担心它被视为资本收益，尽管从技术上讲它已经贬值了它变成了投资财产。
有什么值得与会计师讨论的，它是复杂的还是将其作为“损失”注销是否相当简单？
评论< BR>
kreat1ve 写道...
在 2021 年，我们买了一栋房子，它成为我们的所有者自住财产
请注意，它不会成为您的“所有者”占用的财产”只是因为你住在里面。您可以选择哪些房产是业主自用的（您可以搬出 OO 房屋长达 7 年，然后住在其他地方并且仍然是 OO）。
请注意，在任何时候都只有一处房产虽然可以是 OO，所以如果您将第一宫指定为 OO 2019 – 2023，那么您目前所在的位置不是资本利得豁免。如此简单，也许只是为了让您的新家 100% OO)
即使它在技术上失去了价值，因为它成为了一个投资物业。
如果是这样的话，那么它将是被如此估价。出于税收目的，您在 2019 年以 $X 的价格购买了房子
1) 2019 年至 2021 年，任何增值都免征资本利得税。当您搬出时，您应该对房子进行专业估价，但大概您现在仍然可以这样做——只是有点困难。希望房子更值钱，但也许不会。假设它的价值为 $Y
2) 2021 – 2023 您以 $Z 的价格出售您的房子。如果 $Z 高于 $Y 那么你就获得了资本收益，应该为差额缴纳税款（所欠税款应该减半，因为你拥有房子作为投资房产超过两年）
3) 如果 $Z 低于 $Y（您认为有可能吗？）那么您就发生了资本损失，您也应该报告该损失，以便您可以将其用于未来可能获得的其他资本收益。在您可以使用之前，请务必在每份纳税申报表中结转先前的资本损失。
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为此完成回溯估值。索赔资本损失
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BendiGus 写道...
为此完成回溯估值。索赔资本损失
这样不行，您只需将资本收益除以它是 OO 和 IP 的时间。
例如2 年 OO 和 1 年 IP 意味着 2/3 的资本利得免税，1/3 的资本利得征税。
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Rocket Man 写道...
你只需将资本收益除以它成为 OO 和 IP 的时间。
有趣。你是说唯一适用的两个价格点是购买价和销售价？即使可以证明房产在 IP 时价值下降但在 OO 时价值上升？
那么为什么建议人们在搬出并转手时对房产进行估价？进入 IP？
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市政费通知怎么样？
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不确定它们是否与实际财产价值。如果大小相同，两层楼的工厂物业支付的市政费与隔壁物业的三间小屋相同吗？
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O.P.
嗯，听起来我需要与专业人士交谈。在出售前将房产转移到 OO 是可行的，只是管理上的痛苦
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kreat1ve 写道...
在出售前将房产移至 OO 是可行的，只是管理上的痛苦
实际上没有任何好处，无论何时将单元移至 PPOR，您的房子都没有资格获得 PPOR CG 折扣，因此您最终不得不在房屋销售时对 CGT 进行相同的“比例分配”。
您通常一次只能拥有 1 个 CGT 豁免 PPOR，尽管有如果您同时出售和购买，则有一个小窗口，您可以在其中申报 2。
房子很可能是最高价值的，因此保持其 CGT 豁免状态最有利。
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Rocket Man writes...
不是这样的，你只是把资本收益除以它是一个OO 和 IP。
例如2 年 OO 和 1 年 IP 意味着 2/3 的资本利得免税，1/3 的资本利得征税。
s118-192 ITAA1997 不适用于最初是 OO 然后变成 IP 的房屋吗？
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Rocket Man writes...
那样不行，你只需将资本收益除以当时是 OO 和 IP。
e.g. 2 年 OO 和 1 年 IP 意味着 2/3 的资本利得免税，1/3 的资本利得征税。
这可能不符合 OP 的情况。
https://www.ato.gov.au/indiv
如果你用你的家来产生收入，你通常被认为有在您首次将其用于此目的时获得它。
因此，市场价值可能是相关的，而不是时间，因为该物业首先有资格获得主要住宅豁免（根据提供的信息） .
BendiGus 写道...
市政费通知怎么样？
应该在发生时扣除。如果不是，则可能会增加成本基础。
kreat1ve 写道...
一些值得与会计师讨论的事情是复杂还是相当简单将其作为“损失”注销？
要索赔资本损失，您需要根据减少的资本损失对其进行估值。声称折旧等降低了成本基础，收益不是基于您的购买价格与销售价格的比较。
John Dough 写道...
s118-192 ITAA1997 不是申请原来是OO然后变成IP的家吗？
应该可以。
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John Dough 写道...
s118-192 ITAA1997 是否不适用于最初是 OO 然后变成 IP 的房屋？
您指的是哪一部分？
请同时提供链接。
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Devoni 写道...
如果您使用您的家产生收入，您通常被认为是在您首次将其用于此目的时获得的。
这是指出租您自己的房屋的一部分，而不是单独的 IP。
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kreat1ve 写道...
嗯听起来我需要和专业人士交谈。
听起来像一个好主意 OP，而不是仅仅使用谷歌从人们那里获取信息，并提出断章取义的信息，并且对规则一无所知。
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甚至我很困惑这个线程在 lol 中走了多少方向
kreat1ve 写道...
现在我们正在考虑出售该单元，但我担心它被认为是资本收益，尽管它在技术上失去了价值，因为它成为投资物业。
你好 OP：
2021 年，当你搬出并且（我假设）开始为旧单元做广告时对于租金，该单位的“成本基础”将重置为其当天的市场价值。我们将在这篇文章中使用银行的价值——80 万美元，但为了 CGT 的目的，我们会考虑获得更准确的追溯估值——如果你现在以 75 万美元的价格出售它，这是 5 万美元的资本损失。您说“我们正在考虑出售”，因此假设您与配偶联名拥有财产，您将在纳税申报表的第 18 项中每人申报 25,000 美元的资本损失
（实际所有权的分配并在您的纳税申报表中使用实际数字当然）
因为您选择不对 202 之后的旧单元应用任何主要住宅豁免，所以没有重叠期。这意味着你现在的房子（2021 年买的）将来也可以完全免税出售（除非你出租或类似的）kreat1ve 写道...
在出售前将房产转移到 OO 是可行的，只是管理上的痛苦
不要这样做。
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市政费怎么样notices?
Devoni 写道...
应该在发生时扣除。如果没有，则可能会增加成本基础。
不能增加成本基础，因为这会增加资本损失 – 不允许。
Rocket Man 写道。 ..
这是指出租自己家的一部分，而不是单独的IP。
??
s.118-192重置了以前免税财产的成本基数与首次用于产生收入之日的市场价值的比值。不管是整栋房子还是一间卧室，它都适用并且不是可选的。
Rocket Man writes...
Doesn'不是那样工作的，您只需将资本收益除以它成为 OO 和 IP 的时间。
例如2 年 OO 和 1 年 IP 意味着 2/3 的资本利得免税，1/3 的资本利得征税。
如果首先应用第 118-192 条则不是。对于 CGT 计算，重置之前的任何内容都将被忽略。
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O.P.
Ginfloda 写道...
即使我对大声笑这个线程走了多少个方向
是的，它有点偏离了轨道。不确定市政费率如何影响资本收益/损失，因为我认为这些运行成本是投资物业的一部分（以及其他东西，例如地层、水费等）。
2021 年您搬出时和 （我假设）开始为旧单元做出租广告，该单元的“成本基础”重置为当天的市场价值。我们将在这篇文章中使用银行的价值 – 80 万美元，但考虑为 CGT 目的获得更准确的回顾性估值
太棒了 -> 这是我认为有道理的，但很高兴听到别人的声音重述这一点。
我会寻求完成官方财产估价，而不是依赖银行的电子邮件。
如果您现在以 75 万美元的价格出售它，这是 5 万美元的资本损失。你说“我们正在考虑出售”，所以假设你和配偶以联名拥有，你们每个人都会在纳税申报表的第 18 项中申报 25,000 美元的资本损失
都在我名下，因为我们不是购买时尚未订婚
不要这样做。
听起来我不必听从这个帖子中的优秀建议 :)
评论
我对费率通知的评论从来都不是关于费率的。而是差饷公告上的房屋估价。在维多利亚州，地税通知具有改良土地的价值。换句话说，它是财产的价值。
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