O.P.
请帮助我了解税收如何与 IP 一起工作。
如果我购买 IP 并借入，假设是 200,000 美元，而 P/A 假设我得到 20,000 美元的租金，但利息和其他费用（保险等）是 12,000 美元。
这是否意味着我的收入是 8,000 美元？
此外，如果我进行装修，总成本是按年度减税计算的，还是分摊到几年的时间段内。如果是这样，第一年如何平均或说 50% ......？
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underwhere writes...
这是否意味着我赚了 8,000 美元？
是的
此外，如果我进行装修，总成本是否计算在当年的税收减免中？分布在数年的时间里。如果是这样，第一年如何平均或说 50% .......？
不，它会被折旧。查看 IP 折旧表。
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underwhere writes...
这是否意味着我赚了 8,000 美元？
是的。
总成本是按年度减税计算的，还是分摊到几年的时间段内。
装修（不要混淆）包括维修）预计会持续一年以上，因此成本会按年数进行分解。如上所述，每个项目都有不同的预期寿命和分摊成本的年数。从记忆中，便宜的地毯是5年，瓷砖是40年。 LED 筒灯比普通灯长，等等。
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O.P.
好的，知道了。
另一个问题。
< p>这看起来合理吗？我将 10 万美元投入房产并借入 20 万美元，我希望至少获得我存入购买 p/a 的资金的现金利率。因此，在目前的情况下，扣除支出后，至少要有 4,800 美元的收入。
我问的原因是因为我有一些家庭正在考虑租房，我正在考虑购买房产，因为我看到了租期可能为 10 年或更长时间。
我真的只想使现金利率成为 p/a，如果万一它被腾空，请用现金支付抵押贷款，这样就没有死钱了（利息费用），并希望财产的价值增加或持有它直到它确实增加。
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你好 OP，
我建议你仔细做功课因为您使用的数字似乎与实际情况相去甚远。
例如，在费用方面，您说您将借入 20 万美元。按照当前的投资者贷款利率，每年的利息约为 13,000 美元。您还将有其他费用……市政费、保险、水费、土地税、维护、维修等。
在收入方面，30 万美元的房产（总收入的 6.7%）每年租金为 2 万美元有点高但并非不可能。目前西澳单位的中位数约为 6.2%（1.86 万美元）。西澳大利亚州的房屋价格较低，约为 4.3%。
因此，我怀疑您是否会有 8000 美元的净收入。
无论如何，祝您好运。
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O.P.
ChrisMe 写道...
所以，我怀疑你会有 8000 美元的净收入。
干杯，我只是用它来理解，而不是现实中的情况。
但是我当然会做功课。就像我上面说的。我很乐意只获得我投入的现金利率 p/a。所以就像我说的，如果我投入 10 万美元，我会很高兴看到 4.8% 的净回报率，即 4,800 美元。< /p>
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这可能是显而易见的，但是还清本金可能会耗尽你的任何收入。
还要记住你会对任何收入纳税。因此，即使您的财产在支出和折旧后设法获得 10,000 美元的收入，您也会被征税几千美元，例如 3,000 美元。留给你 7k。然后所有剩余的现金和更多可能都归本金所有。
至于租给家人。确保您向他们收取合理的市场价格。如果你给他们一个折扣，那么你就可以告别所有的扣除。
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underwhere writes...
如果 4,800 美元的数字为 4.8% 的净回报率，我会很高兴。
如果你能以 50% 或更高的 LVR 实现 4.8% 的净股本回报率，我向你致敬。< /p>
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O.P.
BendiGus 写道...
这可能是显而易见的，但本金的支付可能会吃掉
是的，是的。
只要看一下在线计算器，用当前利率。
因此，如果我以 300,000 美元购买一个地方并获得 18,600 美元的租金回报，在扣除费用后，我不会得到任何现金，而是拥有更多的财产，因为抵押原则正在减少。
如果我出售财产并获得收益，这只会转化为利润。
用现金购买 IP 是否明智？
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只有当我卖掉房产并获得收益时，这才会转化为利润。
或者可能之前假设租金的增长超过支出做（例如保险、市政税和土地税）。
underwhere writes...
用现金购买 IP 是否明智？
p>只有你才能诚实地回答这个问题。对于大多数人来说，答案是否定的。
首先要考虑的关键是您是否有任何不可扣除的 PPOR 债务。如果您这样做了，那么您在仍然背负不可抵扣债务的情况下直接购买 IP 就是一个傻瓜。
在没有任何债务的情况下购买会产生一些您应该权衡的后续影响。显而易见的好处是您无需向银行支付利息。缺点是您将现金锁在房产中。然而，如果您使用贷款，那么您的多余现金可能会用于另一项投资，
两全其美的方法是获得贷款并将您的多余现金存入对冲账户。这将使您可以灵活地在未来将现金用于您发现的其他投资等
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O.P.
BendiGus 写道...< /p>
对冲账户中的多余现金
我想这会很棒。
特别是如果我能找到一笔可以抵消 100% 余额的贷款，金额不限可以放在对冲账户中，还可以减少贷款的利息（至少等于储蓄账户提供相同金额的利息）。
我还必须强调，在税务人员此房产是一项投资，因为我已经有 PPOR。但这不是让我赚大钱或减税等的计划。这是一种将我的钱投入到有益于他人（家庭）的事物中并仍然获得回报的方法，这正是我拥有的回报
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underwhere writes...
如果我能找到可以抵消的贷款余额的 100%，不限于可以存入对冲账户的金额，还可以降低贷款利息（至少等于储蓄账户为相同金额提供的利息）。
这是每家银行提供的或大或小的服务。远离一些只提供 Redraw 的小型非银行贷款机构。
这不是我赚大钱或减税等的计划。
我不是在评判。但是 ATO 会评判你。因此，请确保您收取的租金总额与市场价格一致。准备好随着时间的推移增加它与市场同步。确保您的家人知道这一点。
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O.P.
BendiGus 写道...
但 ATO 会评判您.
据我了解，他们只能对收入征税。因此，如果我买了一处房产并允许家人免费居住，税务人员肯定不会无偿向我征税。
我确实认为，即使在销售时间我没有赚到一分钱的收入，我将受到 CGT 的约束，因为它不是我的 PPOR。
我认识一个朋友，他们的父母赠予了一处房产，是PPOR，唯一缴纳的税款是按市场价值计算的印花税。该房产现在是我的朋友 PPOR，因此如果出售，应该不会吸引任何资本利得税。
此外，我还要补充一点，我目前正在为我从储蓄中赚取的利息纳税，我可能收取的任何租金也是如此
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underwhere writes...
如果我买了房产并允许家人居住他们是免费的，税务人员肯定不能无偿征税。
完全同意
我确实认为，即使我在销售时没有赚到一分钱时间我会受到 CGT 的约束，因为它不是我的 PPOR。
大体上同意 – 不过这将取决于一些事情。
这些都不是我的意思不过。
我的意思是，如果您以低于市场价格的价格租用房屋，那么在申请任何扣除（例如维护费、市政税、土地税、维修费、贷款利息、保险费、折旧费和水费单。您可以要求的东西将非常有限。您将无法对其进行负扣税，但您仍然可以要求扣除不超过所收取租金的价值。
因此从理论上讲，该物业每周租金价值 300 美元。但是你以每周 250 美元的价格提供它。全年优惠 2,600 美元。租金总额为 13,000 美元，而不是 15,600 美元。
如果您预计有 20,000 美元的减免，那么您将错过 7,000 美元的减免。因此，您将错过获得退税的机会。
ATO 使用的短语是“非商业税率”
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underwhere writes...
我很乐意看到 4.8% 的净回报
underwhere writes...
得到回报是我将这笔钱存入高额储蓄所获得的回报。
考虑到回报是净收入 + 资本收益（或损失），不能直接比较。定期存款没有资本收益（或损失）。使用负扣税是因为投资者认为资产升值比产生的净收入（税后）更重要。预期收入/升值分配因财产类型和位置而异。
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O.P.
BendiGus 写道...
所以理论上,
我明白你在说什么。
但是可以说我完全拥有该财产。我的租金每年带来 18,600 美元，而我用于维护、市政税、土地税、维修、保险、折旧和水费的费用为 4,200 美元，那么这将是 14,400 美元的应税收入。
或
我借200,000 美元。我的租金每年带来 18,600 美元，而我用于维护、市政税、土地税、维修、贷款利息、保险、折旧和水费的费用为 14,200 美元，那么应税收入为 4,400 美元。
我收入 14,400 美元会不会比收入 4,400 美元更好。差额 10,000 美元进入银行口袋，我认为这是死钱？
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underwhere writes...
收入 14,400 美元不是比收入 4,400 美元更好吗？差额是 10,000 美元进入银行口袋，我认为这是死钱？
您不是在比较同一件事。
在一种情况下，您使用自己的 100,000 美元和剩余的 20 万美元借来的。
在另一种情况下，您使用的是自己的 300,000 美元。如果您实际上有 30 万美元，那么您可以使用剩余的 20 万美元再购买 2 处房产，或者以更高的贷款购买更大的房产，或者单独投资。
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是的，14400的收入更好。
10k的死钱，全看你有没有更好的花钱的地方。
你有没有贷款与是否按市场价格收取租金是部分独立的讨论。
当然，两者之间存在某种联系，因为如果您使用贷款（没有现金抵消）。然后你会积累很多利息。这可能会导致您在财产上蒙受损失，而您将因无法对其进行否定而错过它。
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