澳洲投资物业问题

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O.P.

请帮助我了解税收如何与 IP 一起工作。
如果我购买 IP 并借入,假设是 200,000 美元,而 P/A 假设我得到 20,000 美元的租金,但利息和其他费用(保险等)是 12,000 美元。
这是否意味着我的收入是 8,000 美元?

此外,如果我进行装修,总成本是按年度减税计算的,还是分摊到几年的时间段内。如果是这样,第一年如何平均或说 50% ......?



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underwhere writes...

这是否意味着我赚了 8,000 美元?

是的

此外,如果我进行装修,总成本是否计算在当年的税收减免中?分布在数年的时间里。如果是这样,第一年如何平均或说 50% .......?

不,它会被折旧。查看 IP 折旧表。



评论

underwhere writes...

这是否意味着我赚了 8,000 美元?

是的。

总成本是按年度减税计算的,还是分摊到几年的时间段内。

装修(不要混淆)包括维修)预计会持续一年以上,因此成本会按年数进行分解。如上所述,每个项目都有不同的预期寿命和分摊成本的年数。从记忆中,便宜的地毯是5年,瓷砖是40年。 LED 筒灯比普通灯长,等等。



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O.P.

好的,知道了。

另一个问题。

< p>这看起来合理吗?

我将 10 万美元投入房产并借入 20 万美元,我希望至少获得我存入购买 p/a 的资金的现金利率。因此,在目前的情况下,扣除支出后,至少要有 4,800 美元的收入。

我问的原因是因为我有一些家庭正在考虑租房,我正在考虑购买房产,因为我看到了租期可能为 10 年或更长时间。

我真的只想使现金利率成为 p/a,如果万一它被腾空,请用现金支付抵押贷款,这样就没有死钱了(利息费用),并希望财产的价值增加或持有它直到它确实增加。



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你好 OP,
我建议你仔细做功课因为您使用的数字似乎与实际情况相去甚远。
例如,在费用方面,您说您将借入 20 万美元。按照当前的投资者贷款利率,每年的利息约为 13,000 美元。您还将有其他费用……市政费、保险、水费、土地税、维护、维修等。
在收入方面,30 万美元的房产(总收入的 6.7%)每年租金为 2 万美元有点高但并非不可能。目前西澳单位的中位数约为 6.2%(1.86 万美元)。西澳大利亚州的房屋价格较低,约为 4.3%。
因此,我怀疑您是否会有 8000 美元的净收入。
无论如何,祝您好运。



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O.P.

ChrisMe 写道...

所以,我怀疑你会有 8000 美元的净收入。

干杯,我只是用它来理解,而不是现实中的情况。
但是我当然会做功课。就像我上面说的。我很乐意只获得我投入的现金利率 p/a。所以就像我说的,如果我投入 10 万美元,我会很高兴看到 4.8% 的净回报率,即 4,800 美元。< /p>

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这可能是显而易见的,但是还清本金可能会耗尽你的任何收入。

还要记住你会对任何收入纳税。因此,即使您的财产在支出和折旧后设法获得 10,000 美元的收入,您也会被征税几千美元,例如 3,000 美元。留给你 7k。然后所有剩余的现金和更多可能都归本金所有。

至于租给家人。确保您向他们收取合理的市场价格。如果你给他们一个折扣,那么你就可以告别所有的扣除。



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underwhere writes...

如果 4,800 美元的数字为 4.8% 的净回报率,我会很高兴。

如果你能以 50% 或更高的 LVR 实现 4.8% 的净股本回报率,我向你致敬。< /p>

评论
O.P.

BendiGus 写道...

这可能是显而易见的,但本金的支付可能会吃掉

是的,是的。

只要看一下在线计算器,用当前利率。
因此,如果我以 300,000 美元购买一个地方并获得 18,600 美元的租金回报,在扣除费用后,我不会得到任何现金,而是拥有更多的财产,因为抵押原则正在减少。
如果我出售财产并获得收益,这只会转化为利润。

用现金购买 IP 是否明智?



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联合国derwhere 写道...

只有当我卖掉房产并获得收益时,这才会转化为利润。

或者可能之前假设租金的增长超过支出做(例如保险、市政税和土地税)。

underwhere writes...

用现金购买 IP 是否明智?

p>

只有你才能诚实地回答这个问题。对于大多数人来说,答案是否定的。

首先要考虑的关键是您是否有任何不可扣除的 PPOR 债务。如果您这样做了,那么您在仍然背负不可抵扣债务的情况下直接购买 IP 就是一个傻瓜。

在没有任何债务的情况下购买会产生一些您应该权衡的后续影响。显而易见的好处是您无需向银行支付利息。缺点是您将现金锁在房产中。然而,如果您使用贷款,那么您的多余现金可能会用于另一项投资,

两全其美的方法是获得贷款并将您的多余现金存入对冲账户。这将使您可以灵活地在未来将现金用于您发现的其他投资等



评论
O.P.

BendiGus 写道...< /p>

对冲账户中的多余现金

我想这会很棒。
特别是如果我能找到一笔可以抵消 100% 余额的贷款,金额不限可以放在对冲账户中,还可以减少贷款的利息(至少等于储蓄账户提供相同金额的利息)。

我还必须强调,在税务人员此房产是一项投资,因为我已经有 PPOR。但这不是让我赚大钱或减税等的计划。这是一种将我的钱投入到有益于他人(家庭)的事物中并仍然获得回报的方法,这正是我拥有的回报



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underwhere writes...

如果我能找到可以抵消的贷款余额的 100%,不限于可以存入对冲账户的金额,还可以降低贷款利息(至少等于储蓄账户为相同金额提供的利息)。

这是每家银行提供的或大或小的服务。远离一些只提供 Redraw 的小型非银行贷款机构。

这不是我赚大钱或减税等的计划。

我不是在评判。但是 ATO 会评判你。因此,请确保您收取的租金总额与市场价格一致。准备好随着时间的推移增加它与市场同步。确保您的家人知道这一点。



评论
O.P.

BendiGus 写道...

但 ATO 会评判您.

据我了解,他们只能对收入征税。因此,如果我买了一处房产并允许家人免费居住,税务人员肯定不会无偿向我征税。
我确实认为,即使在销售时间我没有赚到一分钱的收入,我将受到 CGT 的约束,因为它不是我的 PPOR。
我认识一个朋友,他们的父母赠予了一处房产,是PPOR,唯一缴纳的税款是按市场价值计算的印花税。该房产现在是我的朋友 PPOR,因此如果出售,应该不会吸引任何资本利得税。

此外,我还要补充一点,我目前正在为我从储蓄中赚取的利息纳税,我可能收取的任何租金也是如此



评论

underwhere writes...

如果我买了房产并允许家人居住他们是免费的,税务人员肯定不能无偿征税。

完全同意

我确实认为,即使我在销售时没有赚到一分钱时间我会受到 CGT 的约束,因为它不是我的 PPOR。

大体上同意 – 不过这将取决于一些事情。

这些都不是我的意思不过。

我的意思是,如果您以低于市场价格的价格租用房屋,那么在申请任何扣除(例如维护费、市政税、土地税、维修费、贷款利息、保险费、折旧费和水费单。您可以要求的东西将非常有限。您将无法对其进行负扣税,但您仍然可以要求扣除不超过所收取租金的价值。

因此从理论上讲,该物业每周租金价值 300 美元。但是你以每周 250 美元的价格提供它。全年优惠 2,600 美元。租金总额为 13,000 美元,而不是 15,600 美元。

如果您预计有 20,000 美元的减免,那么您将错过 7,000 美元的减免。因此,您将错过获得退税的机会。

ATO 使用的短语是“非商业税率”



评论

underwhere writes...

我很乐意看到 4.8% 的净回报

underwhere writes...

得到回报是我将这笔钱存入高额储蓄所获得的回报。

考虑到回报是净收入 + 资本收益(或损失),不能直接比较。定期存款没有资本收益(或损失)。使用负扣税是因为投资者认为资产升值比产生的净收入(税后)更重要。预期收入/升值分配因财产类型和位置而异。



评论
O.P.

BendiGus 写道...

所以理论上,

我明白你在说什么。
但是可以说我完全拥有该财产。我的租金每年带来 18,600 美元,而我用于维护、市政税、土地税、维修、保险、折旧和水费的费用为 4,200 美元,那么这将是 14,400 美元的应税收入。

我借200,000 美元。我的租金每年带来 18,600 美元,而我用于维护、市政税、土地税、维修、贷款利息、保险、折旧和水费的费用为 14,200 美元,那么应税收入为 4,400 美元。

我收入 14,400 美元会不会比收入 4,400 美元更好。差额 10,000 美元进入银行口袋,我认为这是死钱?



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underwhere writes...

收入 14,400 美元不是比收入 4,400 美元更好吗?差额是 10,000 美元进入银行口袋,我认为这是死钱?

您不是在比较同一件事。
在一种情况下,您使用自己的 100,000 美元和剩余的 20 万美元借来的。
在另一种情况下,您使用的是自己的 300,000 美元。如果您实际上有 30 万美元,那么您可以使用剩余的 20 万美元再购买 2 处房产,或者以更高的贷款购买更大的房产,或者单独投资。



评论

是的,14400的收入更好。

10k的死钱,全看你有没有更好的花钱的地方。

你有没有贷款与是否按市场价格收取租金是部分独立的讨论。

当然,两者之间存在某种联系,因为如果您使用贷款(没有现金抵消)。然后你会积累很多利息。这可能会导致您在财产上蒙受损失,而您将因无法对其进行否定而错过它。


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