O.P.
大家好，
只是想快速了解一下抵消账户如何处理房屋贷款。这实际上是减少了 30 年的贷款欠款，还是只是减少了作为贷款的一部分所欠的利息？
示例：
贷款金额 – 100 万美元
利率 - 5%（可变）
本金和利息还款（每月） - 但也有每两周支付一次的功能，并在资金可用时指定额外还款。
抵消金额 - 20 万美元
每月还款 – 4500 美元
我知道这意味着只收取 80 万美元的利息总额。除了减少利息之外，这样做还有什么好处？从技术上讲，它是否“减少”了还清贷款所需的时间，或者更符合“成本节约”原则？
另一方面，如果额外支付了 200 美元（比如这些每月都有可用资金），因此包括供款在内的总还款额为 4700 美元。上述原则是否适用于此，因为每月还款 200 美元只会减少“利息”，或者这是提前还清贷款的实际例子（假设此轨迹在接下来的 25-30 年内保持不变）。< /p>
最后，仅仅因为您有抵消余额或提前还清贷款，并不意味着您的贷款每月还款额会发生变化，对吗？假设利率始终保持在 4500 美元，利率为 5%（当然不现实，除非您选择了固定利率——但我确实选择了可变利率）。
非常感谢！ – 感谢您的见解，抱歉，我还是个新手，所以 :)
评论
有抵消额以减少收取的利息，但保持相同的分期付款意味着更多付款是为了减少欠款总额，而不是用于支付利息。
举一个极端的例子，如果贷款完全抵消，您仍然欠 100 万，但每次付款都会完全减少您的余额而不收取利息。
p>
评论
还款额是按全期还清本金加利息计算的。
抵消的钱会减少利息，所以多每次还款的还款额中的 10% 会付清本金，如果您保持相同的还款额将意味着您将更快还清抵押贷款。
额外或增加的还款额会减少本金。
< p>大多数贷方都有一个“住房贷款抵消计算器”，显示有/没有抵消时它是如何工作的。评论
简短的回答是实际还款保持不变。但是，由于收取的利息较少，因此更大比例的还款用于本金。
实际上，您将在未来达到贷款价值等于抵消额的点。您可能会在这个阶段决定通过一次还清全部贷款来结束贷款。
那一天到来的时间完全取决于您为抵消做出了多少额外贡献
< BR>评论
我有一个对冲账户，一开始我很惊讶，因为它没有像我预期的那样工作。其他人上面描述的是正确的。下面的示例基于我和另一个借款人的经验。
请参阅 https://www.commbank.com.au/d
A.贷款账户首先减少 2,630 美元加上任何贷款费用。
B.抵消账户被提取相同的金额。
C.这将一直持续到两者都为零。
在 Excel 中对此进行模拟，贷款将在大约 16 年内偿还，而不是 30 年。
我之前有一个类似贷款的重提工具25 年的财产 (PPOR)，并尽可能多地投入重绘。每次我收到银行对账单时，贷款期限都会减少，这不是我想要的。我联系了银行，他们减少了还款额，所以期限就停留在25年。最后我支付了 50 美元/月。
我不想还清贷款的原因是如果我搬出去租第一套房子并购买新的 PPOR 我可以拿走所有在下一个 PPOR 重新提取并把它放入重新提取，从而使第一个 PPOR 的利息现在可以减税，而不是在没有税收减免的情况下从我的工资中支付下一个 PPOR 的利息。
我会尽快与银行联系，看看他们是否可以保持相同的期限（30 年），而不是如此激进地提取对冲账户。
评论
此帖子已编辑
Argonaut73 写道...
我不想还清贷款的原因是，如果我搬出去租第一处房产并购买新的 PPOR，我可以把所有的钱都拿出来redraw 并在下一次 PPOR 时将其放入 redraw 中，从而使 interest第一个现在是税收减免，而不是从我没有税收减免的工资中支付下一个 PPOR 的利息。
重新提取被视为新借款，这些资金的使用决定了可扣除性，并将这些资金用于新的 PPOR 不会使利息税可抵扣，即使基础证券是现在已成为 IP 的财产。
抵消是不同的，将保持抵扣的原始目的。
评论< BR>
bm123 writes...
Redrawing is considered new borrowing
感谢您的建议，这并没有发生，因为我还住在这里并且贷款已经还清。
评论
O.P.
大家好，
附带问题 – 我每两周或每周还款一次有好处吗（而不是每月）？我知道这是缩短抵押贷款期限的好方法，因为利息是每天计算的。
我的问题是，如果更频繁地还款（比如每两周一次）VS 是否会节省成本资金只是坐在对冲账户而不是全额？它实际上有什么区别（如果有的话）？我不太清楚这些背后的数学原理，所以提前致歉。
注意：贷款是可变的而不是固定的。
评论
markyman70 写道...
附带问题 – 每两周或每周（而不是每月）还款对我有好处吗？
如果付款是从一个对冲账户和支付频率对你的行为没有影响（即你没有改变任何关于你如何把钱存入/从对冲中取钱的方式），那么不，不是，现金的净效应就利息计算而言，坐在抵销账户而不是还清贷款是一样的。
如果工资不进入抵销账户，则必须将抵押贷款付款与您的支付周期保持一致，否则更多的是预算/心理选择——资金管理不善的人会受到账户中可用资金的影响。对于有效利用对冲账户并受到激励建立对冲余额的人来说，这并不重要。
评论
markyman70 写道...
从技术上讲，它是否“减少”了还清贷款所需的时间，或者更符合“节省成本”的原则？
是的，因为如果您坚持下去，余额会减少得更快相同的每月还款额，但由于更多本金从贷款中扣除，因此收取的利息较少。
评论
markyman70 写道...
附带问题 – 每两周或每周（而不是每月）还款对我有好处吗？我知道这是缩短抵押贷款期限的一种好方法，因为利息是每天计算的。
TicTacToe 和 Terry_w 说的。如果您有一个已经在降低利息的对冲账户，通过更频繁地支付而额外节省的费用可能很小，但它确实存在，而且通过更频繁地支付来利用它实际上不需要任何成本。
< p>另外，我只想说：有时候有人建议每两周还半个月的钱，以此来更快地还清贷款，好像这是什么神秘的把戏似的。但现实情况是，当您这样做时，您所做的就是每年多支付一个月的款项（26 次半付款 = 13 次全额付款，而如果您按月付款则为 12 次付款）。如果您按月付款，但每个月多付一点钱，您会得到相同的结果。这不是魔法 :)评论
O.P.
非常感谢大家，这非常有帮助！
我想使人们的生活更轻松，如果他们有一个对冲账户，他们可能会指定该账户作为每月偿还贷款的账户（而且如果银行确实提供了选项，将付款频率调整为每两周一次，那么将其从抵消账户也减少了整体麻烦/管理所需）
评论
markyman70 写道...
我会想象一下，为了让人们的生活更轻松，如果他们有一个对冲账户，他们可能会指定该账户作为每月偿还贷款的账户
好吧，是的。如果您有一个对冲账户，那么您正试图通过将您的收入存入其中来最大化它的利益，它实际上成为您的主要交易账户。如果银行允许您拥有多个对冲账户，您可以划分一个或多个更侧重于储蓄或任何适合您需要的账户，但最终对于绝大多数人来说至少会有一个对冲账户收入流入和还款流出的交易账户。
（而且如果银行确实提供了选项，将付款频率调整为每两周一次，那么只接受它是有意义的也从对冲账户中扣除，以减少所需的整体麻烦/管理）
这是个人偏好，如果贷款还款是从对冲账户中提取的，并且它不会改变你的行为（即它不会'诱使你花更多的钱），这实际上没有什么区别。我更愿意将我的账单保持在每月一次，因为大多数账单都是每月或每季度一次，这就是我看待事物的方式，但对于大多数人来说，将其与您的支付周期保持一致可能会感觉“最整洁”。
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