房地产投资和股票指数基金投资有很多相同和不同之处， 但我认为重要的是用动态的眼光来分析问题， 所以需要比较现在和未来。
我曾仔细考虑过投资房，但最后放弃了。下面是计算过程，如果发现错误，请指出，我会尽快修订。
以悉尼独立屋和SP500指数基金为例。
* 相同之处
1. 都有回报
股票指数的回报是指数价格上涨以及股票分红。
投资房的回报是房价上涨以及房租收入。
作为长期投资，价格上涨无需每年付税，但股票分红和房租收入需要(如果有的话)。
2. 持有成本固定不变
股票指数投资的成本是基金年费和账户年费。
投资房的成本包括贷款利息，地税，房屋维护，自来水设施费，保险，市镇管理费，出租管理和人力时间成本，等等。
3. 杠杆/贷款
投资房一般都会贷款, 假定 80% IO。(选择 IO 以简化计算)
PS: 很多人认为应该选择 PI, 这样， 虽然前几年压力比较大，后面会很轻松。但是，如果前几年忍受同样压力往股票指数基金投入更多，也能享受更好的复利。这里以对比为目的， PI 和 IO 相同。
股票指数投资当然也可以贷款，例如，从自住房 OFFSET 账户取钱，而且贷款利息较低。下面会以零贷款， 25和100 万贷款分别计算。
* 不同之处
1. 持有成本不同
股票指数投资的成本较低，而投资房的持有成本较高。
2. 负扣税
作为长期投资，股票指数基金没有负扣税，而投资房有。
但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。 很多人会尽可能贷款以便把负扣税最大化，但目前贷款利息很低，这种操作受益有限。
* 现在和未来
为了进行对比，这里做一些设定。
时间跨度为 25 年。未来指 25 年后。
* 现在
假定本金 25 万。
按照统计数据， SP500 指数在过去 120 年每年上涨 10%。 最近 5 年是 15%。考虑到股市可能大幅度回调，仍然按照 10% 计算。
过去 25 年，房价每年上涨 6%。所以房价上涨按照 6% 计算。
http://www.aussie.com.au/plan-c ... -market-report.html
购买投资房时，贷款 100 万。印花税等购买成本 5 万。
指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%
房屋维护(假定0.4%)，自来水设施费，保险(1500)，市镇管理费(1500)，等等，不妨假定中值每年 5000 澳元。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)
对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 5000， 对于第一年就是 5000/1200000=0.4%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 1200000*0.8%+5000=14600， 对于第一年就是 14600/1200000=1.2%
通货膨胀，2%
租金每年上涨，3%
贷款利息，对于投资房，目前 3% (3%*100/120=2.5%)
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，目前 3% (3%*25/50=1.5%， 3%*100/125=2.4%)
目前，悉尼独立屋中价位 120 万，租金中值 $525
房价/租金=1200000/(525*52)=44
开发商拿地 50 万，建房成本 50 万，毛利润 (120-50-50)/120=16.7%
SP500 P/E 在 22.5 到 30.6 之间
http://www..com.au/bbs/ ... ead&tid=1688529
成本
指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 25 万)， 0.1%+1.5%=1.36%
指数基金(贷款 100 万)， 0.1%+2.4%=2.5%
投资房(第一套)： 0.4%+0.4%+2.5%=3.3%
投资房(第三套)： 0.4%+1.2%+2.5%=4.1%
收益
指数基金， 0
投资房： 525*52=2.73 万/年， 2.73/120=2.3%
总回报
指数基金(无贷款)， 25*1.099^25=264.8 万
指数基金(贷款 25万)， 50*(1.099-0.0136)^25-25=362.9 万
指数基金(贷款 100万)， 125*(1.099-0.025)^25-100=644.8 万
投资房(第一套)： 120*(1.06-0.033+0.023)^25-100=306.4 万
投资房(第三套)： 120*(1.06-0.041+0.023)^25-100=235.6 万
PS: 306.4 万这个数字远远低于直觉。这是因为排除了 25 年中的累积投入。这些累积投入的25年复利很高。
除非现金流充裕，否则贷款 100 万购买指数基金比贷款 100 万买投资房风险大得多。万一利率大幅度上调，指数可能下跌 40%，而房价一般下调不会超过 20%。
* 未来(25年后)
假定本金 133 万。
未来几乎肯定廉价资金泛滥，所以仍然假定股市指数每年上涨 10%。
悉尼独立屋价格中值： 120*1.06^25=515 万
购买投资房时，贷款 412 万。印花税等购买成本 30 万。
指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%
房屋维护成本假定跟随通货膨胀上涨，每年 (0.4%*1200000+5000)*1.02^25=0.31%。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)
对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 8200， 0.82/515=0.l6%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 5150000*0.8%+8200=4.9万， 对于第一年就是 4.9/515=0.95%
通货膨胀， 1.5%
租金每年上涨， 2%
贷款利息，对于投资房，1%(1%*412/515=0.8%)。
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，1%(1%*133/266=0.5%, 1%*412/545=0.76%)。
房价/租金=5150000/(525*1.03^25*52)=5150000/57160=90
开发商拿地 515/2=257.5 万，建房成本 50*1.02^25=82 万，毛利润 (515-257.5-82)/515=34.1%
SP500 P/E (22.5*(1.1-0.025)^25=137, 30.6*(1.1-0.025)^25=187)
成本
指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 133 万)， 0.1%+0.5%=0.6%
指数基金(贷款 412 万)， 0.1%+0.76%=0.86%
投资房(第一套)： 0.31%+0.16%=0.47%
投资房(第三套)： 0.31%+0.95%=1.26%
收益
指数基金， 0
投资房： 5.7 万/年， 5.7/515=1.1%
25 年总回报
指数基金(无贷款)， 133*1.099^25=1409 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^25-133=2324 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^25-412=4331 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^25-412=2151 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^25-412=1716 万
35 年总回报 （从 25 岁到 60 岁）
指数基金(无贷款)， 133*1.099^35=3620 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^35-133=5845 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^35-412=10857 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^35-412=4459 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^35-412=3342 万
结论
目前，对于 25 万本金，如果不需要缴纳地税，投资房收益类似于贷款 25 万后的美国指数基金投资。一旦开始缴纳地税，投资房的利润就比不过 SP500。
25 年后，最大问题是房屋开发商利润。如果房屋的建造成本跟随通货膨胀上涨，每年 2%， 而房价每年上涨 6%， 25 年后建房毛利润将高达 34.1%， 而公寓楼的利润，将高到不可思议(因为拿地成本相对较低)。
这会导致开发商蜂拥而至，所以在通货膨胀很低的时候，哪怕廉价资金泛滥，房价也很难维持每年 6% 涨幅。 如果降到 5%，结果就会完全不同。
投资房(第一套)： 515*(1.05-0.0047+0.011)^25-412=1613 万
投资房(第三套)： 515*(1.05-0.0126+0.011)^25-412=1267 万
所以，零利率对于股市的影响，远远大于房产价格。
（加分加分！）
【20210804】
Index Fund(不是 ETF，不可交易) 有很多种。如果总收费高于每年 0.1%，就不是好选择。
===
当前悉尼家庭的收入中值是 12 万。
http://www.facs.nsw.gov.au/prov ... ian-incomes-2020-21
独立屋/家庭收入: 120/12=10
如果接下来 25 年每年增长 2.5% （通货膨胀 2%），到 2045 年家庭收入将达到 12*1.025^25=22.25 万。
独立屋/家庭收入: 515/22.25=23
===
70 楼 Pippa 说得很有道理。悉尼的独立屋未必能代表投资房。
微观比宏观重要，但这要靠个人实力了。
===
》》shaunyan 发表于 2021-8-4 18:51 楼主能推荐几个收费小于1%的ETF吗？我看的几个都是0.1%以上的，最高vdhg 0.27%
开全球账户。不要买 ETF。买 Index Fund (不可交易指数基金), 例如，Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX) 0.04%
http://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax
一定要买 ETF 当然也没问题，例如 VOO。记着一点：只买不卖。
http://investor.vanguard.com/etf/profile/voo
指数投资就像利率10%的银行存款。不要频繁取钱存钱（因为手续费的存在）。
别忘记三年一次的 W-8BEN form
http://www.macquarie.com.au/ass ... rap/W8BEN-guide.pdf
注：分红的税还是要缴的。目前分红约占投资总额 1.32%，今后有不断下降的趋势。
http://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield
【20210805】
ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?(ETF与指数基金。有什么区别？)
http://www.fool.com/investing/h ... /etf-vs-index-fund/
中文内容见 141 楼。
【20210817】
25 年前，美国30年期固定房贷利率是 8% 左右。目前约 3%。也就是说，近 25 年来的平均利率是 5.5%
从 1975 年开始，美国30年期固定房贷利率。
http://themortgagereports.com/61853/30-year-mortgage-rates-chart
澳洲房贷利率，近 25 年来的平均利率是 6%，和房地产价格上涨速度持平。
http://www.infochoice.com.au/ra ... est-rate-movements/
【20220423】
虚升实降
311 楼
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占位
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House的repair和renovation可以简化为每年当年房价的1%
现在100万的房子说一年只花5000修修补补的，恐怕是没有考虑十年一次的翻新
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指数基金能贷款？
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前排就坐
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当然可以，equity lending
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周期为多长？10年？
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感谢分享，我最近也在考虑这个问题。
我拿了一个自己的投资房做了一个大概的匡算，以本金算，这个投资房大概能带来 10 年年化 15% 左右的回报，比一般基金或 ETF （市面上大部分在 10 年年化 8-10% 左右）略好，但也谈不上非常好，付出的代价是 10年来处理租务（有代理）的费心费力，还有贷款的风险和压力，好处是多了几个点回报和有实物拿在自己手里。
我的一个结论是，在成熟的资本主义社会，在长线看，资金回报率基本上都在一个基准线上下浮动，多付出一些的能多拿回来一些，除非刚好买到风口上，否则不存在什么暴利的投资方向，基本如此。
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3套悉尼学区无贷款house，坐等世界崩盘
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房子拿的住,
etf相比个股已经分散了很多风险,但是依旧拿不住
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有兴趣自行了解下吧
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2008年买过AXA的地产基金1W，2年后重新估值变成8K, 每季一次分红，大概年化4%左右。到2019年，基金市直8.4K，每年4%左右分红持有有11年，终于觉得是个鸡肋投资，卖了。
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但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。
这点不对。很多投资房可以做到负扣税但现金流是正数。因为有资本性折旧费的存在。
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另外以一百万作为投资房的代表这点有点怪。实际上很多投资房在澳洲是低于这个数，并且地税低于一千块的。这种比较没有太大的实际意义。这个比较还有个前提，就是楼主对各种变量的预测是准确的。类似股灾和房地产市场崩盘的这类重大风险完全被排除在外了。
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最关键的是投资房不能定投，指数基金可以，这是影响风险和回报率的最关键因素之一
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>>类似股灾和房地产市场崩盘的这类重大风险完全被排除在外了。
不，已经完全考虑进去了。
否则美国股市的每年增幅是 15%， 而不是 10%。例如，近 5 年来的每年增幅就是 15%，尽管有新冠。
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这种一般是公寓吧？
一楼没有考虑公寓，因为公寓有很多其它问题。
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有道理。
不过 1% 实在太多。按照我的印象，0.4% 可能比较合适。
我这就修改。
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我同意楼主的大部分观点，但我觉得现在指数太高，中长线风险比较大，不是大量购买基金的时机？
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大师又出手了，点赞，双击666
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我考虑的是从自住房的 OFFSET 账户中取钱。
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用传统方法分析，现在的指数实在太高。
但零利率是人类历史上从未发生过的事情，也许，不能用传统方法分析。
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还有一点开发商能否蜂拥而至还要取决于council rules吧？这就是土地的稀缺性。一旦council rule放开，土地的价值就会大幅下降。
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不是，我的投资房都是house，都达到这个目标了，但有些不在新州。我觉得你用新州这个例子涵盖面太有限了。新州房价太高，有点极端
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定投是每年投入新本金的意思吗？
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用自住房equity贷款，股灾的时候恰逢失业，你如何保障现金流？这个赌得有点大。
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council rules 很大程度上取决于住房危机有多严重。
如果房价每年涨 6%，而收入每年涨 2%。。。。。。council 迟早要让步。
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也不一定是每年了，总之就是分散的投入能把你的成本控制在合适位置，这样才能保证收益率。而投资房的买入都是一次性的，你买在高位和买在低位，对收益率的影响还是挺大的。
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我的方法是。。。。少贷一点。
如果最多忍受 50 万贷款，那么就贷 25 万。然后，保持这 25 万贷款，并每年投入几万余钱。
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其它地方我没有研究过。。。。。。公寓也没怎么研究过。。。。。我买指数基金很久了。一直都觉得比较舒服。但是这个不适合没有定力的人。在市场大动荡的时候，很多散户“逃命”，直接被割掉。对比下房产的稳定性就好很多。
去年3-4月我看着我同事把他定投好多年的澳指基金卖了，VAS，60多的均价，70块就卖掉了，天天叫着要崩盘了拿现金最稳。。现在后悔炸了。。当时逃命的人还是多数。。。
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这种计算没什么意义:
1. 没有人能在没有asset情况下贷款100w投资股票。
2. 有了asset, 没有人会等到offset里面有100w才去投资。
3. leverage 越高， 面对的风险越大。
4. 房产和指数基金的risk profile 能一样吗？
不谈asset， 不谈 loan ratio, 不谈leverage， 不谈risk profile， 只算复利，还是最近5-10年的。
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前面几层有人说过，指数的好处就是，哪怕只有 2000 块余钱，也可以投进去。
比投资房灵活很多。
每年投几万，几年下来就很多了。
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但是你的计算是每年借几万去投资， 回报才可以赶上投资房，是在混淆概念。
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如果没有任何资产和存款，同样无法投资房产。
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还是同样的问题，
借款投资股票 和借款投资房产，风险能一样吗？
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分享一下，买到那些地方比较好呢
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借款投资SP500指数 和借款投资房产，风险类似。
不过我同意，房产的风险更小一些。
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同意，同样的本金对本金，肯定投资房回报率略优，代价就是劳心劳力和贷款风险还有一次性买入时间点的风险。说到最后，没有免费午餐，风险投入收益永远是一个跷跷板。
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大拿出马，全都拿下。标普500和ndq100定投50年。给我家小朋友的。
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感谢楼主分享， 也想过同样的问题， 所以最终决定多放钱进super买股票买ETF 还能减税， 利用super退休前不能取出的性质逼自己长期持有，剩下的手头的钱再去投房子分散下投资
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今天没分分了。明天给你加
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如果问，借款 25 万买指数，和借款100万买投资房，哪个风险更高。。。。。。我觉得后者风险更高。
借款 50 万买指数，和借款100万买投资房，风险相当。
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没有人在意借钱的人对风险的判断。
关键是债主什么看待风险。
如果是你借给别人钱，你怎么看待这个风险？
说白了，房产贷款是普通人唯一可以提高投资leverage的手段，其他asset
class 根本没有办法比。
你去银行问问，那个肯借你超过60%-70%，如果不是residental property
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你说得很对。
所以，即便贷款，我也是考虑从自住房 OFFSET 账户中取钱/贷款。
否则利率很高。
我觉得指数的好处是，5000块也能投资，所以很早就可以开始动手。
另外，省心。
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你这个说法有矛盾啊。你还有贷款，然后你每年投”余钱”？ 你的余钱不放在offset就等于是增大了贷款额度了。你这个操作相当于贷款炒sp500，唯一优点就是没有margin call。
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楼主，投资房哪里需要每年投几万啊。你这是想象吧？我个人体会，投资房运用equity做refinance，实际上自掏腰包的部分真的很少，以我自己的几套来说，自掏现金部分一年不足一万，这几年利率下降太多，直接变正流量了。这个操作唯一的缺点是你要等自住房升值到一定规模才行，错失了时间成本。结合你的理论，自住房升值未达到一定规模前可以先定投指数，这就很完美了
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我个人看好墨尔本近城区。投资房大神太多了，我这样说属于献丑。投资房子一定要看远景，还要按照自己的经济情况做好现金流和投资预测分析，不能只能看地区。同样的投资定位，因为投资者情况不同，得出的投资回报率实际上并不是一样的。
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已加3分
現在我買不起房子把手上的現金都丟進commonwealth 的etf
希望有朝一日能賺進大錢
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可是现在大神们都说指数价位太高，要等等再入市。
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股票也好，房子也好，如果收益只略高于平均线，那就是眼光或运气未够好。
我自己算略擅长买房子不擅长买股票，杠杆用得足加运气好，十年扩张20倍以上。但是我也知道很多人投股票一年回报好多倍的事例。所有找到适合自己的投资策略最重要。
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ETF 有很多种。如果各种收费高于每年 0.1%，就不是好选择。
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我投的都是 common wealth pocket的 etf 應該都很低吧
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22 楼
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完全同意。
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》》你还有贷款，然后你每年投”余钱”？
是的。目前利率实在太低，在可以预见的未来会一直很低。
不多贷一点出来用很可惜。
但我不会贷太多，以防利率上调。
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大银行很黑的。
要仔细看。
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<0.1的只有澳洲的ASX200之類的吧然而這樣看有美股都不能投了
我參考看看吧
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1.120w，租金525/w的独立屋，是liability，不是asset。从一开始就不应该投资。现在利息低，很多房子第一年就正现金流了。你这么对比就跟我拿买中国a股指数跟霍巴特房子（涨幅跟悉尼一样，月租售比250）做对比一样。
2. 房屋折旧造成的ng楼主是不是漏了
3. 地税在前5-6套房之前都可以避免。夫妻两人可以达到10+套无地税。操作方法就是跨洲投资。
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》》2. 房屋折旧造成的ng楼主是不是漏了
这种折旧一般是公寓。新独立屋虽然可以折旧，但也有其它方面的损失。总的来说，我觉得折旧是“羊毛出在羊身上”，影响不大。
》》3. 地税在前5-6套房之前都可以避免。夫妻两人可以达到10+套无地税。操作方法就是跨洲投资。
跨洲投资本身有很多问题。很难选到好的。
仰视楼上大老板。
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你这个同事定投vas的想法不对啊，一般不是越跌越买吗？大跌大买，就像股票打折一样。买etf都是15年起的吧
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高于0.1%就不能买，那NDQ这种0.45%楼主怎么想？最近5年都年化超级好，当然以后不知道
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你指的指数基金应该是仅仅指美国标普500，其他市场，如澳股ASX200，新加坡海峡指数，港股盈富基金和A股 CSI300 都不适用了吧！
买指数基金仅all in 一个美国标普500, 不分散些到不同市场？
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心里的问题。不是所有人在大跌的时候都可以淡定的买入。你仔细观察2020年3月的暴跌的那几天，几乎所有的股票的都被抛售，说明其实有很多人没办法忍受这种情况，情急之下就跟着市场卖了，然后就被割了。反过来看如果没有他们，市场也就没有韭菜了。
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炒房我看到大多数都赚钱的，炒股我看到大多数都赔钱，这两种投资方式对个人知识能力的要求完全不一样，资金杠杆不一样，风险承受度不一样，就这么简单比么？
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请问大神，十年扩张20倍是怎么个算法呢？能给个公式吗？我也想去算算，谢谢
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楼主这贴的意思就是，你躺平投资指数都能赢。
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你十年前两百万资产，现在两千万资产，就是扩张20倍。
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独立屋近新甚至全新的，折旧费很的，关键是投资之前先做好投资分析。你只盯着悉尼不行。悉尼的入门资金现在确实太高了，地税又贵，确实不适合工薪阶级操作。但澳洲还是有很多适合投资的地方的。
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地税是啥？从没有交过地税的穷人飘过。。。。。。
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楼主能推荐几个收费小于1%的ETF吗？我看的几个都是0.1%以上的，最高vdhg 0.27%
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其实可以资产再分散一下，vgs－全球的股票，包括了sp 500. 但是管理费是0.18%
其实已经很低了
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炒股赔钱，最大的原因我觉得是短线操作。
其实买房投资短线操作，很多时候也是亏的
如果买大盘指数hold7－10年，95％是不会亏的
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楼主你写的太长了。。。看的好累！
我就说一下我的看法，30岁之前找个好老婆最重要，40岁之前压满杠杆买投资房，两个原因，一个是钱少，积累速度慢，杠杆可以快速提速。另一个原因，年轻人投资经验少，心还容易急，适合买房。
40岁以后，杠杆拉满了，银行也不让玩了，再去玩股票基金，有一定积累，自己心态也随着年龄稳一些。
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为啥房子风险高呢？
我不是现在才说的，说了快十年了。贷款多少不重要，重要的是不要用自己的钱去还。。。
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我见过十年50倍的大佬。。。十年20倍不算难。
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说个灰色地带的问题，投资指数基金就像上班族，个人税务都在ato的系统里。 投资房产就像做生意，几套房产自己管理，很多收入和开销比较灵活。。。。。。
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楼主是讨论上20M的资金，从ato那里抠出来的小钱风险又大，看不上。
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我还以为20W呢。。。 W还是M。。。。
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是2000w。
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什么样的才是好老婆？
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哦，就是净资产增长率
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一次性让你家少奋斗二十五年的
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可以算净资产或毛资产吧，自己喜欢就好。我反正也是喜欢用杠杆的人，通胀时代，用银行贷款给自己涨净资产最好不过了。
假设十年前贷款一百万，今年贷款一千万，十年后，可能贷款三千万，可以设想一下净资产增长到多少。
当然这只是简单举例。
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投资如果85%贷款，十年翻两到三倍，怎么算净资产增值率都很高啊。这就是杠杆效应，不一定跟投资品种有关，投资房子或者股市长期，都有这个效应。唯一区别是银行对金融产品的贷款额度比房子低很多，所以楼主才说要用房子增值去投资指数。
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房子增值可以套现的话，可以投资的渠道仍然很多，还是适合用于放到自己最擅长的地方实现最大回报。
房子投资更加简单保险。股市更讲眼光和运气，比如过去几年all in 投Tesla等高增长股票的人，一年净资产增加一千万美金以上的很多。
普通工薪阶层买房贷款有天花板，要突破在于各人的努力。实在不能贷款买房了，买股票指数、基金啥的也好过把现金放对冲账号就是。
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爬完楼，搞了半天楼主自己都没买ETF阿
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普通人贷款是有极限的，按年薪15-20万，一般只能贷款到300万。2010-2011年在悉尼中环（15-20公里）只够买3套house。
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只要正现金流房产投资是永动机，楼主那种120w 租金525/w的房子属于负资产。。
矮个子里面挑高个子。没选择也没办法。
我建议办理全球账户，直接买美国先锋基金。
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嗯。有道理。
其它地方，至少墨尔本似乎很好。
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我以后肯定会买一些。现在。。。。。。实在没余钱。
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所以普通人要么想办法增加自己的净现金流，要么锤炼自己买股票的眼光。
说到底，如果只能靠自身快速扩张资产提升生活水准，真的只能先提升自己。
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只要正现金流房产投资是永动机 ---- 不可能的， 吹牛。
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建议楼主去查一下US domicile etf tax drag.
买美国vanguard有税务问题，其实看似管理费低，但是到最后比较，并没有相差太多。所以你说的低于0.1%管理费,中间应该有隐藏费用
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分红肯定要交税。但现在分红越来越少，感觉要彻底消失了。
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楼主是把所有的钱都投进特斯拉了吗????
我在特斯拉640的时候迟疑了一下，现在已经700了，哎。。才几天的功夫
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不管是股票还是投资房，只说80%人群，再提高自己的净现金流，贷款额度都不会有多少提高。看看银行城城主就知道，什么是贷款的极限，靠工资就是300万。
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所以这里有一个悖论，首先要想办法把自己转变成不是那80% 的人，才能有实质突破；而突破自己后，经验或许不适用于仍然拉在后面的80%人群。
普通要纯粹靠自己提高现金收入，无非找工资更高的工作，延长工作时间，改行做生意，把所有现金投入一个几个快速增长的股票，甚至这几年炒比特币。这些选择，说起来容易，只是真正能突破自己舒适区的，没多少人。
其实真正对投资理财有热情的人，这会是他们一辈子的乐趣所在和生活方式的一部分，他们也会不断去努力和突破自己。
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太对了
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只要有正现金流，就不会影响额度，反复refinance就是永动机。
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厉害了，2个精华帖ETF。你也不搞点，怎么服众
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你讲的是特除性，靠冒险赌一把心态去投资，根本是违背投资的普遍性。
楼主讲的是投资普遍性。
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贷款过300万，你还是问问你的银行吧。还永动机了，
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现在也不晚。
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这里肯定有专做贷款的，来讲一下正现金流的refiance的永动机，按现在的贷款利率，全悉尼的投资房50%都是正现金流，看看大家还能从银行还能再refinance多少钱。
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For ETFs, not a lot choices if the management fees are under 0.1%?
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Agree.
[20210805]
Index Fund is much better than ETF.
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纯粹的赌徒其实赢率很低，那些全副身家买高成长股或比特币暴富的人，肯定也讲判断、魄力，可以赌的东西那么多，为啥选某一样？
至于提升自己找到更好的工作，改行做生意，想各种合法的办法扩大投资，则更加和赌博无关。典型的例子，搞装修的投资房子的，转向慢慢建房子卖房子到做开发商，就是很好的路子。论坛上就有人分享过。
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>>可以赌的东西那么多，为啥选某一样？
一般是因为运气好。哈哈。
一万个投资者，总有几个走运。
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开全球账户。Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX)
http://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax
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无法反复贷款原因根本就是悉尼房产无法形成正现金流。
以现在的悉尼租售比，例如楼主说的120w房子租535/w，
房租收入27.8k/y，现在的超低利率，pi要还40k/y，io 要还20k/y，再算上各种花费，不可能实现正现金流。
悉尼房子实现正现金流可能要5-10年，当然无法反复贷款。
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可以直接买 vanguard的 Vts啊
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因为资金泛滥（零利率），会有很多垃圾股上市。
这时候 SP500 收益率更高。
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是的，长期我也看好sp500，我已经把一部分offset的钱放进去了
就是最近一直创新高，我想着等回调再放一部分钱进去
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贷款跟收入有关，正现金流只是贡献了一点儿收入，怎能是永动机呀？
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多谢这么晚还回复
买了ivv,0.03%
其他的vgs Vas vdhg 费用都不低，还有其他的？
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2000/200=20？
我数学不好，你们别骗我呀
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谢谢指正，打错数字了。
假设你十年前100万，现在2000万。
净资产？
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我在油管上看到的，如果要打造永动机，需要购买租金回报12％的房子。这个不太容易在悉尼玩。。。
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IVV 看起来很好。
不过，有的网站说是 0.04% 手续费，和先锋基金相同。
http://www.blackrock.com/au/ind ... ishares-s-p-500-etf
[20210805]
IVV 是 ETF，不是 TIF（不可交易指数基金）。不推荐。
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就目前看，美国的创新势头领先世界。
标普 500 的利润率应该高于其它市场。
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就是一个例子，净资产毛资产都不要紧吧。即使今天有贷款一千万，五年后贷款不增加，净资产都会快速增长的。
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经济下滑时，负债可以让人破产，即便是几百亿。
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嗯，风险控制对谁都很重要。
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所以我说不要用自己的钱去还贷款。我现在所有投资房的平均租金回报接近7%了。按照现在2.29的贷款利率，风险不大。
另外一个风险就是空置，我上一次找租客是2018年，最长的一个租客是2013年找的。经过这两年的疫情，我相信他们是经的住考验的。
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学习
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投资美股的ivv和ndq，进入门槛很低。只要眼睛闭着定投，啥也不管，特别是股灾的时候，属于小成本躺着赚钱。但是要注意2个核心问题，1、美国的创新会不会消失：2、大幅回撤的时候会不会怂。
买投资房，能参与的人很少，并不是每个人都住悉尼和北上广深，也并不是每个人都有地产投资的知识和能力。能达到这个楼里地产投资水平，实力和经验的，并且居住在人口持续流入，房价持续上涨的，不超过10%。这样的话，地产投资属于少部分人的盛宴，并且微操作很多。
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基本同意。
关于“大幅回撤的时候会不会怂”，你的意思是说，恐慌卖出？
目前看来，美国的创新势头很好，这方面不用担心。
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从这回全球疫情危机，说说为啥现代社会越来越难有经济危机吧。
生产力的发展，意味着越来越少的人可以养活越来越多的人。今天和一百年前已经不可同日而语，所以如大萧条那样的经济衰退，并没有出现，也还没有出现的兆头。
尽量维持社会正常运转，是每个政府的首要任务。可以说全球50-80% 的人，要求不高，温饱就行。政府印钱派钱，保持经济流通，保证金字塔中底部稳固。
客观上，货币不断贬值，资产价格不断上涨。
个体在整体相对稳固的金字塔里，怎样不被冲击到底层，怎样维持上升趋势，是很有趣的事情。
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人都是贪婪和恐惧的。遇到大跌，很多人都会赎回。这个是人性。
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对的。没分分了
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同意。
"个体在整体相对稳固的金字塔里，怎样不被冲击到底层，怎样维持上升趋势"
过去 500 年一直如此。
我发了不少这方面的帖子，也是希望能和大家相互促进思考。
20200112 股市，繁荣永续
20200828 通货膨胀早已吞噬世界，而世人却懵然不知
20210204 零利率并不意味着大幅度通货膨胀，但"低风险钱生钱"时代即将终结
20210209 零利率浪潮与加密货币的崛起
20210302 虚拟经济，实体经济，社会福利，土地能源和热战
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主要看利率，还有就是永动机的效率，一年一套的和十年一套，完全不是一个概念。
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伯尔奇，澳洲小伙，18岁开始买房，30岁之前100套。他好像在27岁提前做到了。
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这种跟股市/币圈暴富一样，不能作为普通人的目标。
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比较讽刺的是，每次经济危机都是在人们觉得繁荣永续的时候突然到来的，就像每次熊市也都是人们觉得牛市才刚刚开始的时候突然到来的
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ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?
http://www.fool.com/investing/h ... /etf-vs-index-fund/
ETF与指数基金。有什么区别？
ETF和指数基金有很多共同点。两者都是被动的投资工具，将投资者的资金集中到一篮子证券中以追踪市场指数。主动管理的共同基金是为了战胜某个基准指数，而ETF和指数共同基金通常是为了跟踪和匹配某个市场指数的表现。
但是，ETF（交易所交易基金）和指数基金之间的差异并不像它们看起来那样微不足道。这不仅仅是关于业绩或哪种类型的基金有最好的回报。
它们之间的差异可归结为四个主要方面--费用、最低限额、税收和流动性--所有这些都可以帮助你确定哪一个是你的最佳选择。
1. 费用和开支
ETF和指数基金的主要区别在于它们的买卖方式。ETF就像股票一样在交易所交易，你通过经纪人购买或出售它们。指数基金是直接向基金经理购买的。
因为ETF是在交易所买卖的，所以每次交易时你都要向经纪人支付佣金。(也就是说，有些经纪商提供免佣金的交易）。)
股息分配使ETF和指数基金的买卖方式的差异问题更加复杂。指数型共同基金支付的股息可以自动再投资（免费！）到更多的基金股份中。
然而，当ETF支付股息时，你需要用收益来购买更多的股票，产生额外的佣金，并花费时间登录你的账户来进行快速交易。一些经纪商可能对有限的一组ETF提供自动股息再投资计划。
当涉及到年度费用率时，ETF通常有一点优势--这是你为管理基金而支付的资产的百分比。但近年来，广泛交易的ETF和指数基金的费用率之间的差异已经缩小，几乎消失了。不过，对于更多的利基指数，费用率可能差别很大，通常有利于ETF。
2. 最低投资额
你可以通过购买少至一股的ETF来投资，这曾经是用很少的资金开始投资的最简单的方法。一些基金经理已经降低了他们最受欢迎的指数基金的最低投资额，所以这些天你可以用相对较少的资金开始投资。下表显示了三个主要资产管理公司的标普500指数共同基金的最低投资额。
3. 税收差异
为退休而储蓄的长期投资者应该使用税收优惠的退休账户，如401（k）s和IRAs。我这样说不仅仅是因为它很聪明--因为我们都知道尽量减少税收意味着在你的口袋里留下更多的钱--还因为它意味着你可以完全忽略投资于不同类型基金的复杂的税收后果细节。
指数基金和ETF都具有极高的节税性--当然比主动管理的共同基金更有效。由于指数基金买入和卖出股票的频率很低，它们很少触发投资者的资本利得税。
说到税收效率，ETF有优势。与指数基金不同，ETF很少以现金方式购买或出售股票。当投资者想赎回股票时，他们只需在股票市场上出售股票，一般是卖给另一个投资者。
当指数基金投资者想要赎回投资时，指数基金可能不得不出售其拥有的股票以换取现金，以支付投资者的股票。这意味着共同基金必须通过出售股票来实现资本收益，这导致继续持有该基金的每个人都有资本收益（和税收），即使他们目前的投资是亏损的。
4. 流动性
流动性，或者说一项投资可以用现金购买或出售的难易程度，是ETF和指数基金的一个重要区别。如前所述，ETF像股票一样买卖，这意味着你可以在股票市场开放的任何时候购买或出售它们。
另一方面，指数基金的交易（像所有共同基金的交易一样）是在市场收盘后批量清算的。因此，如果你在中午下单卖出指数基金的股票，交易将在几个小时后实际发生，价格相当于市场收盘时的基金价值。通常情况下，截止时间是美东时间下午4点。在截止时间后输入的订单被推到第二天，并在一天后以基金的净资产价值完成。
如果你认为自己是个交易员，这很重要。如果你认为自己是一个长期投资者，这真的一点都不重要。
你应该购买ETF还是指数基金？
如果你是一个积极的交易员，或者只是喜欢在购买时使用更先进的策略，那么ETF是最好的。由于ETF像股票一样在交易所买卖，你可以使用限价单、止损单，甚至是保证金来购买它们。你不能对共同基金使用这类策略。
如果你在应税经纪账户中投资，你可能能够从ETF中挤出比指数基金更多一点的税收效率。然而，指数基金仍然是非常节税的，所以差别可以忽略不计。不要为了购买同等的ETF而卖出指数基金。这只是自找各种税务麻烦。
如果你的经纪人对你的购买收取高额佣金，并且你想在任何时候都充分投资，那么就买一个指数基金。在某些情况下，你可以用比同等ETF更低的最低限额开始投资于指数基金。
当对等的ETF交易稀少时，指数基金也是一个很好的选择，在交易所的ETF价格和ETF持有的基础资产的价值之间产生了很大的差价。指数基金将始终以净资产价值定价。
始终比较费用，以确保你没有为你的选择支付过多的溢价。如果你在ETF和指数基金之间犹豫不决，费用率可能是一个很好的分界线。
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从短期看，是的。
从长期看，至少在过去 120 年里，欧美股市，繁荣永续。
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如果要看长期趋势，就得看康波周期了，而这个周期背后的，是帝国的兴衰更替、技术和生产力模式、经济模式的迭代。美国主导的这轮大周期，现在很显然已经在末期了，随着美元信用的下降和美国债务的膨胀，你不可能指望美国主导的秩序永续存在
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美国股市 SP500 指数（含分红），从 1988 到现在，从 261 点到 9170，每年约 11%
http://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR/
康波周期在哪里？哈哈。
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你划出的这个阶段，刚好就是第四轮康波周期，1980年开始，按康波的一般长度60年算，终点在2040年左右，而现在就已经处在这轮周期的下降期了。这个周期的特点就是美国主导的以信息革命为特征的周期。（http://wiki.mbalib.com/wiki/康波周期）
你说欧美股市，其实是不准确的，去看看欧洲的股指，这20年几乎是0收益甚至负收益，这就是领导板块里面的小弟们已经跟不上了，而龙头大哥靠着自己的货币霸权还在苟延残喘，但美元长期贬值的趋势和美国沉重的债务负担都是强弩之末的明显征兆。
前面繁荣的越久，说明离生命周期的末端越近，这才是生老病死自然规律的思维方式。因为前面繁荣了120年，所以后面将再繁荣120年，我觉得这个思路本身有问题。
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》》去看看欧洲的股指，这20年几乎是0收益甚至负收益
有考虑分红吗？
How the FTSE 100 returned 122% in 20 years but barely moved
http://www.cityam.com/how-the-f ... s-but-barely-moved/
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说那么一大堆，
还不如去看看西格尔的股市长线法宝，
结论早就有了，权益类投资是王道，房产增值基本等同于通胀
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过去 25 年，澳洲房价每年上涨 6%
远远高于 2% 到 3% 的通胀。
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08 年金融危机，算是比较大的危机吧？多少人趁低吸纳资产包括股票，获利丰厚？
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分红不是关键因素，即使都没有分红，投资美股的收益也远远高于投资欧股，涨幅的作用远远大于分红的作用。
不过我不是在反对你主贴的观点，我只是在回那位层主的“不会再有经济危机”的观点。
所以，金融危机依然会有的，并不会如你所说不再有危机
首先要让自己安然度过危机，才有下一步抄底的事情
而且抄哪里的资产，什么类别的资产，每一轮周期也是不同的，抄错了，结果天壤之别
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还是那句话，以平均增长线做参考，没啥意义。找到适合自己的高增长模式是王道。
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是的。英国股市过去二十几年，每年只有 4% 收益。
经济危机肯定还会有，每隔一段时间，而且美国确实是创新领头羊，攫取了大部分收益。
欧洲在衰落。
从一件事情上可以看出：
特斯拉在柏林和德克萨斯州建新工厂。德州工厂晚一半时间动工，居然还抢先开始生产；而柏林工厂至今仍然在纠结无数的环境保护和员工跳槽方面的法律诉讼。
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康波周期有一个问题：仅仅针对实体经济。
但随着零利率的到来，虚拟经济会崛起。无限印钞，就意味着永远没有流动性短缺，虚拟经济的泡沫也就不会破灭。
如果法币无限供应，法币就永远比不过资产。
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这25年是一个房地产大周期，
也是一个利率水平不断降低的周期，
据此做推测，结论可能会大相径庭
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当然了，一定要抓超额收益的机会
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我前文主要说的令大部分面临灭顶之灾的必然1930 年大萧条级别的危机。
各种中小危机，都会存在。去年都有人必须卖房度过个人危机的人，更多人买房后大涨。
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无限印钞本质就是财富转移，会引发激烈社会矛盾的，而社会的动荡反过来又会影响资本市场。对于政府来说，根本任务是要维护社会稳定，印钞归根结底也是为了托底经济，维护稳定，而当过度印钞反而造成社会越来越不稳定的时候，政府的行为会走向反面。
对于处于食物链高层的金融资本来说，危机从来都是他们发财的好机会，所以从他们的诉求来说，也有制造危机的需要。
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大萧条也会有的。因为萧条本质并不是生产不足造成的，而是需求不足。
资产价格的上涨受益的只是少部分人，更多的人反而会向底层滑落，所以最后你会发现无论人类在金融上玩出多少花样，但底层逻辑是不会变的。穷人越来越多，社会越来越撕裂，这都是自古以来进入乱世、朝代更迭、发生战争的前兆。
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MMT 改变了主流认知。
如果足量印钞，利率就不可能反弹。
如果拒绝无限印钞，就等于加税+减少社会福利。这不可能发生。
=====
利率已经连续下降了至少 35 年。
http://finance.yahoo.com/quote/%5ETNX?p=%5ETNX
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萧条的本质并不是需求不足。
大萧条期间，并不是大家都不需要牛奶面包，而是（因为失业，低工资）买不起。
当时的问题是，法币与黄金绑定，导致无法足量供应，导致货币在生产领域紧缩。
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无限印钞的驱动力是，
1. 必须减税
2. 必须提高社会福利
财富转移/财富鸿沟并不会导致激烈社会矛盾，加税和减少社会福利才会导致激烈社会矛盾。
所以，无限印钞不但不会引发激烈社会矛盾，反而能平息和避免激烈的社会矛盾。
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买不起就是需求不足啊。
货币供应不足会限制经济发展，但萧条的本质并不是实体经济发展不够，而是需求已经无以为继。萧条之所以总是紧跟在资产泡沫之后，就是因为很大一部分的需求都是债务和泡沫催生的虚幻的信心支撑的，这是非常脆弱的，一旦向上的正反馈循环无以为继，向下的正反馈就会开始，所以繁荣可以一夜之间变为萧条，因为人的情绪就是可以一夜之间扭转的。不论是虚拟经济还是实体经济，最根本的都是基于人心，是乐观的还是悲观的。
这次疫情，对经济是一种意外的打击，所以可以用货币来解决。但是当经济自然发展到潜力尽头的时候，货币就不管用了，欧洲日本都是例子，无论放多少水，就是刺激不起需求来，那其实就是萧条了，只不过中国的高速发展和美国的持续创新对冲了一部分影响，但是当这两点也都走到尽头，世界会怎样？
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政府发钱，不正是保证了基本需求吗？
美澳都是60% 财政收入花在居民健康，教育和养老方面，这是保证社会相对公平稳定的重要因素，当然首要的是体制。
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你说的这两点确实都是对冲财富转移的措施，是对放水导致的财富流向富人的逆向调节。但是前提是减税和发福利的钱要来自富裕阶层，而不是刮一部分普通人去补贴另一部分普通人，而想要刮富人的钱，实施难度不小，就看政府够不够强势了。
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现在政府的发钱是靠发债，而发债本质是透支未来的税收。如果依然维持现在这种富人各种手段避税逃税、中产贡献税收主要来源的模式，那发钱并不能解决贫富问题，只会让中产负担更重，对需求的压抑更大。
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这两点会加速财富转移，而不是对冲财富转移。
哈哈。
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通货膨胀令到政府税收水涨船高的
负责任的富人，还是很多的。最起码，富人雇人，投资等等，都要产生很多税费。打个比方，你雇了50个人，为政府收GST一百万一年，交地税、印花税 50 万一年，但是你不用交个人所得税。别人抨击你避税啥的，你作何感想？
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我刚补充说明了一下。因为这取决于具体怎么实施。
如果如你所说是加速财富转移，那我之前说的那种危机就继续无解，最终的反噬就一定会到来。
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如果都是负责任的富人，那社会确实会平和、美好很多。但这种情况我觉得是少数。全世界泛滥的民粹和动荡说明情况并不是你说的这样，而是贫富差距依然在加大。
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澳洲福利算很好了，中产阶层和富人交的税占大头。如果那些拿福利不交税的人还要抗议贫富不均，那真是让人无话可说。
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这个不是从道德层面说谁对谁错，谁好谁坏，而是人性就是这样，社会撕裂程度越来越严重的话，仇恨就是会滋长。
而且我们不考虑仇恨、动荡，就考虑消费水平和需求。少数富人的财富再增加，他们对需求的拉动也是有限的，根本无法对冲那些因为资产价格上涨而阶层滑落的人的需求损失。
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We can always agree to disagree, in particular on such a complex subject.
Meanwhile we can also dig into some data if we are really interested in something.
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多谢回复
我不纠结0.01
有没有除了s p500，费用0.1%左右的etf推荐。我其他的etf费用0.2%左右
谢谢
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不建议买 ETF。建议买 TIF （不可交易指数基金, Index Fund）
例如，Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX) 0.04%
http://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax
别忘记三年一次的 W-8BEN form
http://www.macquarie.com.au/ass ... rap/W8BEN-guide.pdf
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请问买标普500指数好还是买纳斯达克100指数好？
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我个人认为标普500指数更好。而且好很多。
但这绝对不是投资建议，不承担任何责任。
风险永远存在。标普500抗风险能力更强。
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讨论这些宏观经济问题，特别是上面比较激烈的表达观点的人，
先问问自己口袋告诉听众自己有多少钱。有个5m,8m的资产，才可以谈谈想法。
如果还没这些钱，真的是在胡扯。
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枇杷姑娘这么厉害呀！都好几套投资房了，厉害。看你，挺年轻的。
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哪里啊。论坛的大神们才厉害呢，随便就增长20倍、50倍，我膜拜啊
随便聊聊，何必那么认真呢？
闲着也是闲着。
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请问一下，租金回报率的公式是？租金收入/贷款额吗？
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有趣的现象，在美国华人网站也看到不少人不知道怎样准确地计算回报率。房产的准确年回报率就是一个房子当下的年租金收入除以当下的市场价值。净回报率往往因人而异，参考意义相对不大。
有人以现在的租金除以十年前的买入价计算回报率，属于错位计算，并不准确。但是个人喜欢那样算，也没啥。
因为这个计算带来的良好感觉而导致自己投资判断走偏，就很遗憾。
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所有投资房租金除以所有投资房买入价，我个人觉得这样算能比较容易把握风险。因为在投资过程中，我会用refinance, 比如30万买一套房子，五年后refinance 20万去买另一个投资房，第一套房子的现金流已经改变，所以我用所有投资房一起计算。
这只是我个人的计算方法。
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按照现有租金和房价计算，其实不用算，realestate上面有每个区的数据，直接去查就好了。
我认为即使在同一时间，同一条街买入相同的户型，都会有不同的租金回报，而投资人的作用就是找到相对好的投资物业。
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租金回报肯定是基于当前房价，而不是（二十年前的）买入价。
这样才能区分已经获得的利润，和未来预期利润。
是否买房，当然基于未来预期利润。
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我已经说清楚了，去查就可以了，数据都在那里。
同一条街，同一时间，同样户型，租金回报不同，例子太多了。
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我再说一个实际的例子好了，几年前我买的一套投资房43万，月初买的。我朋友正好月末也买了一套房子，在同一条街上，都是公寓，两栋楼距离30米左右，57万买的。现在我的房子租金540一周，他的房子550一周。这样比较可以吗？投资人不就是干这个事情吗？
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另外20年前我还没来澳洲呢，所有的投资房是2009年到2014年买的。现在住的房子是2018年买的。我是澳洲人的投资方法，只买不卖。
我是05年来的读书，我读的不是大学，是类似TAFE的学校。08年拿到PR。07年开始做二房东，280一周租一套三房，分租两间给学生，一间150。家具基本是路上捡的，家电是网上淘的二手。09年底用存的几万加上父母支持的几万，买了第一套房子。
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房子一旦买入就很少会在五年内抛售的。我对投资房的分析更着重现金流。我理解，只有在打算售卖的时候才会考虑收益率吧。持有的时候，现金流做得好就可以了，收益率意义好像不大。但我发现大家晒投资房的时候都很喜欢抛出这个租金回报率。所以很想看看大家是怎样算的。城主网友的公式有借鉴意义。如果只是当前租金收入除以当下房产估价，这对投资者个人来说毫无意义啊，因为每个人买入点不同、贷款规模不同、资金的机会成本甚至房子维护成本都不一样，算出来是金鹅不等于你揣在兜里的就是金鹅啊。
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188楼我写了同一个时间，同一条街的例子。
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这是我对你的公式的理解：假如你算出来是1，但当前平均收益是2，那说明你的组合亏的很惨，是时候考虑重组投资了。反过来，你是2，当前平均值是1，说明你的组合非常好。如果你打算再买一个房子，放进公式算出来是1.5（之前是2），那说明这个房子不值得你考虑（除非还有其他考虑因素）。反之则然。
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不完全赞同。未来预期利润要看目的。对投资房来说，考量不仅仅是租金投资回报率，还有未来升值潜力，甚至现金流转正的速度等等，视乎你个人经济情况才能确定哪一条对你是最关键的。比如说我，现金流转正比租金投资回报率可能更重要一些，那我要找的房子就未必是租金最好的那一个。诸如此类。投资分析一定要切合自己的经济情况来建立模型才能给予自己最好的建议。
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09到14年，完全踩中了悉尼房产繁荣的时间啊。我投资的时间比你晚几年，悔恨啊，当年只顾着玩耍、旅游、谈恋爱，没考虑賺钱 还有一次，已经下定金了，爸妈国内忽然要买房，我就把定金退了，把钱寄了回去。那楼花建好就升了好多啊。幸好国内买的房子也升值了，不然真要命了。
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我是用大量看房来做出选择的，计算并不详细。我判断一个房子是不是正现金流只需要几秒的时间，不是就直接看下一套，是了再做更详细的分析。我用的是千分之一定率，一周租金是房子买入价的1000倍。这样几秒就够了。我看房超过2000套，买的房子不到10套。平均要看200套以上才会买一套。
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楼花是要回避的选项啊，至于买什么类型的公寓，我的理论来自于名人＂多多哥哥＂。我挑选的是2000年附近年盖的全砖公寓。一栋楼三层12户的这种类型。这种公寓比较结实，还有十几年的历史可以做strata report。三层12户，每层四户，可以保证每套房子都是方正户型双朝向，我希望我的邻居们都能卖个好价钱。。。
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回报率是一个经济学概念，也是一个基准用来做参考。
确实个体投资者的情况千差万别，很难对比。
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这里面的内容基本基于美国的税收体系， 美国的养老金账户灵活性很大，投资收益免税。 大神可否指点下澳洲如何操作税务上比较好？
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我也在看ivv 和 ndq， 一直没下手，不知道怎么买。想用comsec股票账户买， 手续费很贵啊。可否指点一二？
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我目前是定投，就是每个月买点，手续费看起来很贵，其实如果买入长期不动，比如10年以上的年份只买不买，手续费基本上忽略不计。个人感觉ivv和ndq属于阶段性高点，不过绝大多数人很难判断高点和低点，都是事后诸葛。
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多谢。ndq我觉得还好， ivv 和spy好贵啊！！
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指数etf定投的核心是，看好标的物，不管涨跌都看好，才能获得长期稳定收益。跌的时候加倍买入等，还有可能获得超额收益。如果做不到坚定看好标的物，不建议长期投资。
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》对投资房来说，考量不仅仅是租金投资回报率，还有未来升值潜力
是的，本贴的目的就是进行比较。
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SMSF。
对于长期投资（只买不卖），不需要过度担心缴税问题。
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是的。
本贴就是想分析，SP500 指数基金是否是好的标的。和投资房相比。
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楼主是用self management super fund 买 index fund 吗？
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。。。。。。不要问这种让我觉得尴尬的问题。
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涨知识
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贵和便宜，不是看etf的价格，而是要看标的物。ndq看起来便宜，如果把10股ndq合成一股就是300多。其实对应的标的物还是一样的。
同理，3000多美金的亚马逊看起来很贵，但是如果1拆100，变成30一股，是不是就便宜了。其实还是一样的，标的物没变，只是分割出来的数量变了。
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多谢指点，今天没分了。
你这个估算挺准的。对新房（或者近新房）呢，我觉得1000这个数字有可能有偏差。我自己建立了一个现金流模型，输入买价和租金（其他变量有时候需要调整）就能立即知道这个投资每一年的现金流和预测增值情况。根据我手上这几个房子看，模型的准确性还行。但我不敢投资公寓，我只买房子，而且数量不多，没有你那么大规模。
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40岁前投资房产，40岁以后投资指数基金。美国股市有2000多只ETF，做多做空加杠杆，还有分红基金，我现在刚开始研究。以后多指点哈。
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楼主应该和纳斯达克100指数基金比，比S&P500 ETF 更好。我有点想多投一点到QQQ里或者是NDQ里。但是也是有风险，有担心。不知道楼主怎么看。
当然投资房肯定是更稳定，风险更小了。
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浪客哥，这1000倍定律感觉好难达到啊。100万的房子要周租1000。2000倍还差不多。
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从历史看，从长期看，这些 ETF 的回报基本上都低于 INDEX FUND。差额正好就是各种手续费。
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在牛市里，纳斯达克100指数当然比 SP500 更好。但谁也不知道纳斯达克100指数是否已经溢价。
我喜欢的策略是：
1. 分散投资降低风险。（500>100）
2. 即便股市崩盘也坚定持有。
3. 定投。只买不卖。
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定投的时间点怎么把握呢？
我只是在股票账户里直接买的NDQ，现在看着一直高，也不知道什么时候适合进。
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短期波动无法预测。
有钱就买。
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凡尔赛
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SPY和IVV请问选哪个？
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楼主，S&P 500 应该就是SPY, VOO, and IVV ，这三大了吧。我看了下，随便哪一个都差不多，就是手续费不通而已。对吧？
我是买了一点VOO。现在觉得买美股麻烦，想直接就买IVV。
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确实都可以。
关键是：无视波动，只买不卖，长期投资。
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这贴给指了几个新的基金，以前只看先锋的澳洲指数基金vap和vas。楼主和大神怎么看vas？
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Vas是asx300家公司，最近一直创新高，其实大盘也是不错的
大家其实也可以关注vgs
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多谢，有一个可考虑的。可惜今天每分了。
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那位知道国内股市是否可以买先锋的基金？ 有什么选项可已考虑。多谢啦
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澳洲制造业崩塌，完全是在靠矿石撑着。
主要利润会被美国（以各种创新）拿走。
所以，我更看好美国经济。
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中国？
不清楚。
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是的，前辈。
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不用客气。
这种信息是公开的，不管可以还是不可以，都能上网查找。
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楼主，你这样计算贷款投资指数基金有个大问题，就是如果市场出现比较大的回调，会爆仓的。不说1929年那种，就是去年疫情期间这种级别的波动也扛不住。相应的，房产投资爆仓的风险就很低。但总的来说，我更看好股票市场，长期来说，股价增长是可以超过房价的。你在文中对比的标的是悉尼房子，如果换成阿德莱德呢，是不是收益就会少很多。而且指数基金还有一个很大的好处就是流动性，可以根据自身现金流多少随意的买卖。如果出现需要更换居住城市或者国家的情况也能轻松处理。我也一直有杠杆投资指数基金，但我的借贷比例都控制在本金的15%以内。
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买IVV。定投吃瓜即可。。
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我想知道楼上买ETF的有多少人用superhero买的？买卖ETF不要钱，但是这平台没有HIN，有大神知道这样的平台长期持有会有风险吗？
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用 self wealth 買也就是 $9.5 per trade, 有 HIN 還是比較心安，不要因小失大。
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一楼提到的贷款，是指从"自住房OFFSET account"中取钱。
这是不可能因为股市波动而爆仓的。
我绝对反对用杠杆炒股。
即便买 OPTIONS 或者 CFD， 也不应超过总投资金额的 5%
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从"自住房OFFSET account"中取钱，不知道现在利率多少啊？而且这样的前提是有个值钱的大房子 这个条件很苛刻，穷人就不说了，富豪们也没办法找到合适比例的。我投资QQQ，5年多了，获利不少，就是一直没用杠杆，近期才考虑用options加一点点。在股市中永远保持敬畏之心没错的，各种突发情况总是出乎意料，谁能想到原油价格能跌到负数呢。
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我ANZ是29刀per trade
请问下，我在ANZ已开户的情况下，还可以在别处开户吗？会有不同的HIN吗
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5年至少8倍了。
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用杠杆有一个隐藏的缺陷：让人晚上睡不着觉。
15%确实问题不大。请问，利息是多少？
自住房利息一般低于 3%
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没杠杆，4倍还差一丢丢
比例控制好了是可以睡觉的，个股反而很难睡着，总担心各种幺蛾子。3%的利率还是不错的，offset账户可能还有年费。从offset账户取钱投资，这部分利息其实是用于了投资，不知道税务上可不可以扣除。
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>>这部分利息其实是用于了投资，不知道税务上可不可以扣除
不可以。
个股确实比指数危险得多。
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可以扣税，前提是你在refinance之前就设立好单独账户专门用于投资
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所以我觉得直接在券商里加可控的杠杆更划算，利息应该可以扣除。我还不是税务居民，只是一个188B签证等待者，好多税务知识都是懵的。
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也很不错，属于躺赚。不过未来10年有可能只有8%，8%得收益也很不错。
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我看到了一个opentrader是直接chess sponsored。我主要ETF都在commsec和self-wealth。
我想找一个费用低一些的，对小额度定投更友善，我可以更分散的按周来定投，而不是一次3-5千按月这样。
除了superhero这个没有HIN的好像就是opentrader如果定投5000内是5块钱，估计是最便宜了。superhero玩几年估计行，但我实在不敢那边放个20年30年。。
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可以的。你可以开一堆都没有问题。
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请问，利息相同吗？
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是的 好的eft 是可以传家的。像cba 永远不可能倒闭
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我想把 目前的ioz//ndq 换成 ivv + vts, 求指点～～～～～
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干嘛要换呢？都留着呗。
我目前的投资组合是：SPY, NDQ, IOZ, SYI, MOAT
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当然一样啊。就是一笔贷款分设几个账户，cba可以这样做，我记得anz也可以
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是的，之前几年的高收益肯定是不能持续的。
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亲， 有重复的holdings, 还有高额的管理费， 资源有限 要集中火力啊 ···· 甚至应该就搞一个ivv 拉倒了
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你在 self wealth 開戶的時候, 他會問你要新開一個 HIN 或是把你現在的 HIN 搬過去. 我本來是用 commsec 的, 我選把現有的 HIN 搬過去已方便管理.
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那你原来的commsec 还可以继续用吗？
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如果你打算每周買金額又不大的話確實 super hero 可能可以幫你省點錢. 不過 ETF 就是要長持, buy and hold, 可以考慮每個月買一次, 一年也才 $120, 可是你不用擔心 broker 破產的問題.
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帳號還可以登入, 不過應該沒辦法買股票了. 我不玩短線, 所以也不會想再用 commsec 買股票.
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四海为家,跟着政府走.
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那应该买到雄安
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每次登记一个etf都要做certify your tax residency details?
啥是Tax Jurisdiction，我要提名谁啊？可以提名自己吗？
我用selfwealth还要computershare去注册会员吗?
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政府也要按智商来区分的.
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》》每次登记一个etf都要做certify your tax residency details?
应该是的。
》》啥是Tax Jurisdiction
http://www.phoenix.gov/finances ... is%20the%20taxation,by%20a%20tax%20jurisdiction%20code.
自己查吧。
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Vanguard mutual fund非美国税务居民不可以买吧？我把IRA里的mutual fund换成ETF了
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有链接吗？我基本确定海外投资者可以买。
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Vanguard 澳洲网站上就可以买mutual fund啊，当然种类不多。而且这个月中期开始手续费也免掉了，适合小额定投
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请问，可以直接买 SP500 INDEX FUND 吗？能给一个链接吗？
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SP 500 的Vanguard澳洲没有，但有很多其他的可以选择
http://www.vanguard.com.au/personal/products/en/overview
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其它选择大多比较烂。
那还是 IVV 吧。
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我买了spy
也很好。
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有多少个sp500
你的链接和我这个为啥不一样http://www.google.com/search?q= ... chrome&ie=UTF-8
我买的ivv不也是sp500怎么打开后的图也不一样。
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楼主要来敲你的脑袋
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我的那个是 SP500TR，含分红回报
你那个不含分红，仅仅是当前股价指数。
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大家不覺得買這里的四大，賺股息是個不錯的投資？現在差不多是5％的股息，反正最慘也就是股價腰斬，最後還是會漲回來的
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请问指数基金分红的话，不是就得交所得税了吗？如果想长期持有，能否设置分红自动转换成基金继续投资，这样可以暂时不交税，等到卖出那天再交吗？
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我在computershare上填了tax residency cert
还要填W-8BEN form 吗
受益所有人必须要填吗？必须要填填自己可以吗
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W-8BEN form 一定要填的。
是否所有收益人都要填。。。。不清楚。
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。。。。。。这个税一定得交。比较悲催。
好在近年来分红越来越少，目前是 1.3%
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这个表格 对非美国公民的税率优惠？ 而只有在卖出股票的时候才要报税？不卖的话就没事，可以等一等，我买完后都不太看，现在投的不多，不想每几年就关注，如果多又随时随地都有卖的可能会投入
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不填的话，你的分红也要被美国收税
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好的，多谢，看了一下还只能邮寄这个表格……无语
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对于指数基金，好像分红会被美国强制征税。
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不填的话会被美国征收30％的税,填了貌似变成15％
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分紅再投資的分紅部分也是要繳稅的，只不過再買入的時候可以免掉券商手續費，也可能會以低於市價的價格購買，可以在網上設定股息再投資（DRP），但不一定每個股票或是ETF都有這個選項
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为啥在selfwealth搜不到VFIAX，只能在vanguard买？
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lz的分析很有意思
要不是看lz id，还以为是我在墨尔本的一位老朋友写的
我个人大体95%同意，还有5%不同意之处在于
没有任何人有水晶球，一时的涨跌和未来的趋势，无人可以猜的准
鸡蛋放多几个篮子不会错
虽然我知道投资美国股市长期肯定看好
但我也会把一部分钱投入投资房
谁知道呢，说不定某个时点房子会暴涨也说不定
多点投资，那么哪一点暴涨都拉不下你
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>>鸡蛋放多几个篮子不会错
SP500 意味着 500 个篮子。
投资房如果不需要付地税，我觉得也很好。
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地税比起房产涨幅来，完全不算什么呀。不明白为什么有不少人计较那点地税，可以4倍杠杆买房，基本稳赚不赔，还不香嘛。
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一楼已经给出了计算过程。
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还是那句话，个体投资看平均线没啥意义，适合自己的大幅跑赢平均线的方向和策略才是好的。
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你这个都是股票
我会投点其他的，投资房就是除股票之外的一大选择
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个体投资不要迷信自身能力。
如果大家都努力挑选投资房(每个周末看4 套房，平时用大量空暇时间研究)，投资房就不存在“捡漏”可能，收益会接近平均线。
如果只有一小部分努力挑选投资房，而自己不够努力，收益就会远远低于平均线。
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投资房距离“实体经济（房租）”太近。从长远看，比不上股票，尤其是美国股市。
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哈哈，还是要看个体。我最近买房就只看了一个房。上次买房就看了三个房。
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25 年后回头看。。。。。。。
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好！25年后以酒会友
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25 年前，美国30年期固定房贷利率是 8% 左右。目前约 3%。也就是说，近 25 年来的平均利率是 5.5%
从 1975 年开始，美国30年期固定房贷利率。
http://themortgagereports.com/61853/30-year-mortgage-rates-chart
澳洲房贷利率，近 25 年来的平均利率是 6%，和房地产价格上涨速度持平。
http://www.infochoice.com.au/ra ... est-rate-movements/
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请问 进入CommSec 后的国际股票后， 这个表格在哪里可以看到
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我没有用过 CommSec
问他们的 SUPPORT敢用杠杆贷款买房的不少人都有胆子。但是，敢贷款买指数基金和股票的可就没有几个了。这个是人性决定的。另外， 房租是在不停上涨的。这点楼主没有考虑。
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》》房租是在不停上涨的。这点楼主没有考虑
当然考虑了。
“租金每年上涨，3%”
》》贷款买指数基金和股票的可就没有几个
贷款买个股风险很大。但买指数基金还好。关键是“贷多少”。
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问题就是，指数基金勇于贷款的普通人太少了。股票最大可以贷款多少那？
另外，股市崩盘，啥都没有了。
房子，起码可以住人，出租。一半可以贷款80％。而且玩到最后，是不用自己掏钱的，完全是用自己的“贷款能力”在买房子。
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》》指数基金勇于贷款的普通人太少了
我喜欢风险，所以从自住房 OFFSET 账户中取了几十万买个股。但即便股票归零，也不至于生活质量大幅度降低。
》》股市崩盘，啥都没有了
20210731 股市投资必胜法则
不要怕股市崩盘。
从 1900 年到现在，股市经历了第一次世界大战，大萧条，第二次世界大战，冷战核危机，朝鲜战争，越南战争，石油危机，海湾战争，东南亚金融危机，互联网泡沫，美国房地产次债危机，新冠，等等，股市的平均年度复合收益率是多少？10%！
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你不害怕，我害怕啊
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钟鼎山林，人各有志。
这里只是分享一些想法。我绝对无意说服任何人。
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請問你貸出來的錢是 dollar cost average 慢慢買進還是一口氣 all in? 我知道統計來說, 一口氣 all in 的回報會比姣好, 不過心理上還是有點過不去. 謝謝
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这要看对于投资标的的信心。
有信心就 ALL IN。
短期波动无法预测。如果认为长远看一定大涨，那么，最大的风险就是踏空。
为了减少风险，只能 ALL IN。
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楼主你的好几个帖子都含金量极高。非常感谢分享。
"认知决定命运"，感谢。
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不客气！
比"认知决定命运"更好的是，”Think ahead, think hard!“
20200502 读书的四个层次
20210423 成功的诀窍。顺便解决中年危机。
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虚升实降
All of the World’s Money and Markets in One Visualization
http://www.visualcapitalist.com ... visualization-2020/
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