灵活办公空间租赁巨头WeWork的兴衰故事反映了时代的故事。
WeWork是纽约、伦敦等城市最大的私人租户，租赁总额近200万平方米的办公空间，本周在美国申请破产，资产为 150 亿美元（234 亿美元），但负债为 186 亿美元。
Adam Neumann 在 WeWork 崩溃之前将其发展成为世界上最有价值的初创企业之一.图片来源：美联社
该公司由童装企业家 Adam Neumann 于 2010 年联合创立，当时全球金融危机和在长期接近于零的利率和充斥着央行产生的流动性的金融体系的初期。
这一时期还出现了一波“共享经济”浪潮”定期租赁办公空间，然后将其短期出租给初创企业和其他不成熟的企业。
加载办公室经过精心打扮，模仿了硅谷公司常见的特征物业内备有吊床、乒乓球桌和免费桶装啤酒，以吸引千禧一代。
为员工和顾客举办了年度聚会 - WeWork 的“夏令营”被比作迷你科切拉音乐节，独木舟上装满了啤酒，主要音乐明星的表演以及高管的许多乐观的励志演讲。
诺依曼将 WeWork 定位为一家科技公司和一个生活方式品牌，而不是一个更平淡和传统的房地产行业中间商.
广告公司疯狂扩张尽管损失惨重，但在日本软银（风险投资重量级企业）、T.Rowe Price 和 Fidelity 等重量级投资者的支持下，该公司仍保持着强劲的步伐。在计划于 2019 年进行但最终中止的首次公开募股之前，WeWork 的估值为 470 亿美元，至少在纸面上使其暂时成为该时代最有价值（如果不是最有价值）的初创企业之一。< /p>
潜在投资者考虑到该公司累计 150 亿美元的损失、混乱的治理（与诺依曼进行大量关联方交易）以及 WeWork 投资的一系列不相关的企业后，该 IPO 被取消。
此次破产使 WeWork 对所有债权人拥有很大的影响力。图片来源：彭博社
诺伊曼被罢免首席执行官职务，软银在 2021 年注入了约 37 亿美元的新债务和股权，WeWork 最终通过与一家特殊目的收购公司的交易上市。其初始市值为 90 亿美元，仅是 2019 年估值的一小部分。
当然，2020 年，随着疫情的爆发，发生了一场地震。
美联储等央行再次向金融体系注入廉价资金，但新冠疫情暴露了WeWork商业模式的脆弱性，随后由于疫情后通胀爆发、利率和利率快速上升，这一脆弱性显着增加。随着央行的回应，流动性被撤回。
WeWork 对二线和三线房产签订了 10 至 20 年的租赁合同，但以短期交易的形式转租。它自己的租赁承诺已被锁定，但其收入却受到市场条件波动的影响。
这些条件在过去 18 个月中发生了巨大变化。
利息成本飙升去年 3 月，美国的房价创下 22 年来的新高，引发了商业地产价值的下滑，而向在家工作/混合工作的转变导致商业空间需求下降，空置率上升（在纽约，空置率约为 20%）。 %，数十年来的最高水平），租金下降。
WeWork 自身的入住率降至 72%，但尽管疯狂地尝试重新谈判其租赁，其租赁成本仅小幅下降。
WeWork 的入住率降至 72%。 p>
疫情后的收入与疫情前的成本之间的结构性流动性不匹配，对于一家从未实现过正季度盈利的公司来说，是一个无法解决的方程式。
软银首席执行官孙正义对 WeWork 的豪赌失败了完全错误。< cite class="ojLwA">图片来源：Bloomberg
在过去几年中历任临时和永久首席执行官，以及更多现金注入之后来自日本软银（自 WeWork 成立以来，软银已向 WeWork 投入了 160 亿美元的大部分资金），很明显，该公司公司无法生存。
它无法偿还债务，而且虽然它重新谈判了大量租约，但节省的资金不足以稳定其财务状况。
破产提供了重组和减少债务的前景，或者放弃租约，或者在困难且恶化的市场中利用放弃租约的威胁，使房东获得有意义的租金减免，这是显而易见的选择。
WeWork 于周一行使了这一选择权，根据美国破产法第 11 章进行备案，涵盖其北美业务，但不包括其国际业务。
WeWork 在包括澳大利亚在内的 39 个国家/地区拥有约 780 个办公地点。由于破产申请提供的机会，该行业仍然是该行业的最大参与者，该行业应该受到商业地产市场状况以及企业缩减办公空间需求以应对更灵活的工作条件的转变的青睐
该模式可能需要进行调整，也许需要与房东分担更多风险，以提供更灵活的租赁成本，但 WeWork 本质上是在商业空间市场的顶端推出的，该市场因商业空间的扩张而膨胀。鉴于央行的行动，现在可能有机会摆脱遗留债务，并将业务重新推向周期底部。
压力重重的业主正处于与 WeWork 类似的困境。他们的资产价值大幅下降——纽约的一些二线和三线房产的价值已经减半——但他们的债务保持不变。
正在加载他们可能不喜欢接受大幅削减但就美国行业目前的情况而言，有租金总比没有好。因此，此次破产使 WeWork 对所有债权人拥有了很大的影响力。
WeWork 作为一家“dot.com”企业的宏大理念，以及其最初的奇特而傲慢的使命“提升世界意识”将成为现实。也许也会被抛弃，但第 11 章流程中可能会出现一个更传统、更平凡但可持续的房地产中介机构。
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