悉尼的房地产投资者正面临不断攀升的成本，因为他们的抵押贷款还款攀升速度甚至快于租金的快速上涨。
专家表示，虽然这可能会促使一些投资者出售，但也可能会鼓励其他投资者进入市场，这要归功于申请负扣税减税的更好前景，这让政府损失了数十亿美元的税收。
新数据显示，增加的租金不足以弥补抵押房东不断增加的还款额。< cite class="ojLwA">Credit: Peter Rae
尽管租赁市场异常紧张，但创纪录的租金涨幅与任何议会的抵押贷款成本上涨都不相符CoreLogic 模型显示，悉尼地区的新投资者处于更糟糕的境地，每月损失高达数千澳元。
3 月份购买的悉尼投资者每周将多花费 334 澳元用于偿还抵押贷款中等价位的住宅，比他们三年前买的要好。相比之下，2020 年 3 月至 2023 年 3 月期间，每周租金中位数增加了 127 美元，抵押贷款的房东损失了 207 美元。
随着抵押贷款还款攀升，Ku-ring-gai 议会区的投资者跌幅最大，为 871 美元每周增加 1047 美元，而租金上涨 176 美元。
紧随其后的是 Hunters Hill 和 Woollahra 议会区，投资者的损失分别为 692 美元和 577 美元。
建模基于租金中位数和房屋估价。它假设贷款期限为 30 年，存款为 20%，每周还本付息，抵押贷款利率为 5.26%。它不包括已经积累资产或完全拥有房产的房东。
CoreLogic 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示，悉尼所有地区的利率上涨速度都超过了租金增长速度，投资者将无法仅通过增加租金来弥补增加的抵押贷款成本。
广告“投资者不能将抵押贷款的增加完全转嫁到租金上，因为我认为租房者负担不起，”欧文说。
因此，更多的投资者，尤其是那些她说，近年购买的人将负扣税。
专家表示，虽然它可能会促使一些投资者抛售，但由于负扣税的前景比过去几年更好，它可能会鼓励其他人入市。来源：Peter Rae
欧文说，负扣税资产的增加将扭转之前现金利率跌至历史低点时出现的下降趋势。据推测，联邦政府在未来几年将损失数十亿美元的税收收入。
欧文说，抵押贷款利率上升已经让房地产投资者望而却步，因为投资者贷款自最近以来下降了 45% 2022 年 3 月达到峰值。这最终可能会限制急需的更多出租物业的供应。
但 AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 博士表示，抵押贷款成本上升可能会像过去几年一样鼓励更多的投资者活动，因为房东更有可能申请减税。
“利率的涨幅远远超过租金收益率，这使得负扣税比一年前更具吸引力，”奥利弗说.
“这显然需要数十亿美元的预算成本”
Shane Oliver 博士， AMP Capital 首席经济学家
“一方面，投资者正在以更大的亏损经营他们的房产，但随着负扣税上升，它也会产生不利影响。它鼓励更多的投资者进入，”Oliver 说。
Oliver 说，总的来说，有利于负扣税的数学对许多投资者来说有所改善，这可能会使政府和纳税人损失数十亿美元。
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“如果我们看到利率急剧上升，因此租赁物业的现金流量损失急剧增加，那么这显然会给预算带来数十亿美元的成本，”他说。< /p>
Oliver 表示，负扣税房产的增加可能是投资者的动力，而不是障碍，但他警告说，负扣税房产可能需要一段时间才能以可观的数量回归，因为有些人可能会坚持一段时间“更好的时机”购买。
独立经济学家 Saul Eslake 表示，三分之二的房东在 2017 年房地产市场高峰期负扣税。当利率在 2020 年和 2021 年降至历史最低点时，这一数字大幅下降。
“我们现在将看到这一数字大幅反弹，”Eslake 说。
房东仍处于Eslake 说，尽管地位稳固。
“目前，由于市场非常紧张，房东将租金设定在市场能够承受的范围内，”他说。
虽然一些正在出售，如果将投资物业出售给自住业主不一定是坏事，因为这会提高房屋自有率，他说。
Raine&Horne Unlimited 的 Jane Schumann 尚未看到投资者涌入但他表示，随着抵押贷款还款额的攀升，抛售和投资者活动可能会发生变化。
“我们绝对没有看到投资物业的大规模倾销，”舒曼说。 “一旦他们取消了那些固定利率，可能就会有。但我们在检查时仍在与投资者打交道。”
Grattan Institute 经济项目主管 Brendan Coates 表示，随着抵押贷款利率上升，更多投资者可能会亏损，并且有资格享受负扣税优惠。
议会预算办公室去年代表澳大利亚绿党进行的成本核算预测，未来十年负扣税将飙升至 970 亿美元，但该分析是基于 11 月份较低的利率，并没有
他说负扣税减税的成本现在会高得多。
虽然投资者出售的任何增加都会减少租金供应，但如果房产卖给首次购房者买家还可以减少市场上的租户数量。
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