中国恒大的债务总额已超过3400亿美元，相当于澳大利亚GDP的20%，甚至比葡萄牙GDP总量还多1/3，可谓是一个“负”国家。
疯狂的恒大是过去20年中国房地产市场狂奔的缩影。
同样在路上奔跑的澳洲楼市，会在土壤中“长出”自己的恒大吗？或许我们可以从恒大的野蛮成长史中找到相关答案。
1
恒大的“负”可以是敌国
恒大许家印的一生够坎坷的，他曾经是中国首富，现在却是中国“第一失败者”。
目前，恒大总负债已飙升至24374.1亿元人民币（约合3407.6亿美元）。
如果恒大债务折算成国家GDP，2022年将在全球国家GDP排名中位居第43位，超过智利、捷克、葡萄牙，甚至饱受战乱的乌克兰GDP的两倍很多。
恒大负债主要包括四大块：合同负债7210.2亿元、贷款6123.9亿元、贸易应付账款及其他应付款10022.6亿元（其中应付建筑材料5961.6亿元）其他负债1017.4亿元。
不断 庞大的负债率是如何一步步堆积起来的？在这些风险叠加的过程中，澳洲楼市有没有可能落入同一条河流呢？
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购买方：
一是“真监管”，二是“似监管”
恒大的高杠杆源于多种融资模式，其中购房者是恒大融资的主要接受者例如，2022年，中国房地产企业的发展资金来源中，购房者缴纳的定金及预付款占比高达33%，购房者个人按揭贷款占比16%，占比接近一半总数的。
不过，对于买家交付的两笔巨额资金的监管，中澳楼市存在根本差异，这也使得中方“养”恒大成为可能，但澳大利亚很难复制另一个恒大。
（来源： Shutterstock）
在中国，期房销售是主要模式。例如，2022年，期房将占中国内地商品房销售的82.7%。但期房销售中的首付等预售资金很容易被恒大挪用，扩大杠杆池。 。
首先，目前我国各地对房地产企业预售资金的监管仍是“一城一策”，没有统一、明确的监管机构。
根据现行房地产相关法规，我国各地区房地产管理部门根据各地区具体情况出台了相应的预售资金监督管理办法。
鉴于此，一方面，我国各地对预售资金的监督管理是一城一策。另一方面，仍有大量三四线城市尚未建立商品房预售资金监管的相关制度，处于几乎零监管的真空状态。
其次，房地产企业预售资金的正式监管者是当地房管部门和相关商业银行，但实际上监管意愿不大。
根据规定，商品房预售资金监管由当地房地产行政管理部门会同银行实施第三方监管。建设工程不得随意撤回、使用。
但现实中，这样的规定更多地沦为空口号，因为在中国楼市的快速发展中，房地产企业、地方政府和银行恰恰是受益最多的铁三角。
与中国楼市相比，澳大利亚楼市在预售资金方面监管更为严格。
A、在澳大利亚购买期房，买家在购买时通常只需支付10%的定金，而在中国，通常需要支付20%以上的首付。
B，这笔资金必须转入受监管的信托账户，并接受独立的第三方监管机构的监管，防止被房地产公司挪用。
C、房屋交付前，房地产公司无权使用该资金。只有房子交付后，房地产公司才能拿到预售款。
也就是说，在中国，预售资金往往被用作开发商的融资工具，而在澳大利亚房地产市场，开发商不可能在预售资金到位之前使用这笔预售资金。房子交了，预售资金自然无法成为开发商的融资渠道。
在中国，个人抵押贷款是房地产企业另一个重要的融资渠道。
在国内买房时，即使是期房，购买后也需要快速申请抵押贷款，然后贷款银行会快速将抵押贷款转给购房者。房地产公司的账户。
还值得注意的是，按揭贷款发放后，开发商一般可以提前拿到很容易，这也与贷款银行监管利息不大有关。
在我国，抵押贷款的放款银行对贷款人的购房者享有追索权，购房者对其抵押贷款承担无限连带责任。也就是说，银行将按揭贷款转入开发商账户后，即使开发商立即破产或者房产烂尾，也与贷款银行的利息关系不大。他所欠的房贷导致了“房子没了，房贷还得还”的情况。由此看来，贷款银行还有多少内在动力去认真监管转入开发商账户的抵押贷款呢？
（来源： shutterstock）
不同的是，在澳洲，即使购买期房，在成交前也不需要申请抵押贷款。通常在房屋交付前1-2个月，开发商会通知买家预计交付时间，然后买家开始准备抵押贷款。
预售资金和抵押贷款构成了中国恒大近一半的开发资金，因此恒大的倒闭立即牵连了一大批购房者。据统计，其未完工房地产项目涉及162万套房产，约有600万业主无房可买。作为对比，香港预售房预售比例近50%，美国中期房销售预售比例70%-80%，新加坡的商业公寓和组屋约占90%。付款监管严格，按揭贷款手续只在付款时办理，很少出现拖欠事件。澳大利亚也是如此。
3
开发方：
风险监管各异
对于银行来说，过去20年楼市失控时期，恒大始终是银行最重要的单一客户。
在中国，恒大爆炸事件涉及约130家银行，这说明银行业风险管理存在重大问题。
相比之下，在澳洲楼市，开发商与银行之间的“贷贷”行为是纯粹的商业行为，意味着银行进行直接自查。
一般来说，银行需要审核的清单很长，通常包括开发商的资质、建筑商的资质、土地权属的清晰性以及规划审批文件的完整性、整个项目的财务可行性报告、相关参与方的财务状况等，其中尤为重要的是：整个项目的第三方估值，以及预售情况。
通常银行会对贷款比例设定上限——例如贷款金额为整个项目成本的70%，开发商需要支付30%的资金才开始放贷；预售金额的要求也比较高，通常要求预售金额达到或接近贷款金额的100%才被批准提供贷款。
澳大利亚的所有资金均指定用于特殊用途。开发商一般为每个单独的项目设立独立的实体，产权和抵押也直接挂钩。银行根据各个阶段的进度进行贷款，项目的各个阶段都需要验收合格后才能发放贷款。
澳洲银行在向开发商放贷时，除了评估每个单独的项目外，往往还会对同一开发商设定贷款上限，以减少银行对某一开发商的印象。曝光过度集中。
鉴于澳大利亚银行体系更加私有化和市场化运作，银行向开发商贷款的风险意识更强。相应地，澳大利亚开发商利用银行贷款实现规模小得多的杠杆化经营。
值得一提的是，银行贷款并不是澳大利亚开发商获得融资的唯一途径。许多开发商也会向大型基金公司设立的债务基金寻求融资。就像博满澳彩金融集团旗下的收益基金博满悦悦盈基金（以下简称“悦悦盈”），其投资方向之一也包括房地产抵押债权，该基金向开发商提供资金。 （点击了解更多）“请查看笔录，博满悦悦盈基金2023财年“八大成就”！”
与银行贷款流程类似，悦悦盈只考虑贷款给有特定真实房源的开发商房地产资产作为抵押品。抵押资产包括土地、住宅房产、商业房产等；其次，对单一项目贷款时，应尽可能控制贷款价值比LVR；通过资产类别、项目数量、投资行业、投资区域等多维度多元化，最大限度控制风险暴露。
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供应链金融：
供应链金融：
">恒大债务池吸金黑洞
供应链融资是恒大债务雪球越滚越大的另一个原因。
2018年后，恒大的应付账款和其他应付款越来越大：2018年至2022年为5543.13亿。、7176.18亿元、8291.74亿元、8933.4亿元、10022.6亿元（其中应付工程材料5961.6亿元）。
也就是说，近年来，恒大凭借自身的强势地位，占据了上下游资金，工程方或者下游合作伙伴垫付了相关资金，比如各种建材、住房设施等如门窗。大债务黑洞中最大的吸金石。目前，恒大超过3400亿美元的债务池占比约42%。
相比之下，在澳大利亚，这种模式还是比较少见的。一些大型开发商或大型建筑商可能会延迟供应商的付款期限。某种程度上，供应商需要填写经营现金流，但无法达到恒大的水平。当存在破产风险时，这个问题只会被放大。在一些澳大利亚房地产公司破产案件中，通常存在供应商3个月或更长时间没有支付外包费用的情况。但一般来说，如果超过三个月没有付款，供应商很可能停止提供服务或材料，因此这个负债率很难达到像恒大这样的比例和金额。
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恒大事业：
恒大事业：
;">多器官综合症
恒大的债务越来越大，最后爆炸了。就原因而言，肯定是“多器官综合症”，除了上述灰色融资手段之外，至少与以下两个因素密不可分。
A、市场方面，当市场进入消泡阶段时，恒大逆势扩张。
现在回望，2015年前后，中国楼市进入了去泡沫期，也就是去杠杆期。然而，恒大却逆势而上，从2016年开始疯狂加杠杆。比如2015年，恒大的债务为6149亿。
也就是说，从市场的角度来看，恒大在该去杠杆的时间点上开始加杠杆，并最终越陷越深。
B、政策面，两极分化的政策促成了恒大的兴衰。
政策方面，政策在恒大的兴衰中发挥了不可忽视的作用。
2020年之前，鉴于中国地方政府是楼市发展的最大受益者，地方政府在中国楼市泡沫和恒大负债过程中扮演着重要的影子角色积累。自身利益和GDP增长的需要，包括购买方的抵押贷款、预售资金的监管、供应链融资等，很容易出现“视而不见、装作看不见”的情况。 2020年后，政策面开始180度大转弯，出台了三项房地产融资红线政策，迅速掐住了恒大的融资脖子，让其迅速“翻白眼”，引发债务爆炸。
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澳洲楼市很难复制另一个恒大
通过恒大的债务 根据对房地产市场形成和崩溃过程的解剖，我们认为澳大利亚房地产市场不太可能出现另一个恒大。
A、2022年，中国开发商的开发资金来源中，预售资金和购房方抵押贷款占比48%。因此，不可能成为开发商房地产开发的融资工具。
B、银行贷款方面，鉴于澳大利亚更加市场化的营商环境，银行风险意识和监管意识更强，相应地，开发商灰色操作的空间较小。
C、在供应链融资方面，鉴于各种政策和市场监管更加严格，澳洲开发商不可能有恒大那么大的灰色空间。
D、监管方面，由于土地私有制以及相关的政府管理机制，决定了澳洲政府在房地产市场的发展上更加中立，监管措施也更加中立。合法化。相应地，开发商在风险积累层面上任性的空间也小得多。
E、从市场来看，澳大利亚人口仍在增长，楼市仍处于严重供不应求的状态。相比之下，中国人口已经开始出现负增长，楼市整体处于供过于求的状态，因此楼市进入了消泡期。
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