新西兰商业地产投资的注意事项及风险规避
在新西兰
商业地产投资的注意事项及风险规避
住宅投资一直是大多数房地产投资者关注的焦点。主要因为，比较商业以及工业地产投资，住宅地产投资是一个比较容易理解的投资产业，而且较商业地产来说，住宅地产有较低的空置率风险，在地产市场低迷的情况下相对容易转手，因此商业地产投资在很大程度上被大多数地产投资者所忽视; 然而，投资商业地产好处就是相比较住宅地产，可以给您更高的投资回报。而对于商业地产的业主来说，优势就是商户（租户）需承担大部分的支出费用。比如保险费，政府地税，建筑检测费，维修费 以及物业的管理费。而这也是为什么商业地产的净投资回报相对较高的主要原因。
作为地产投资者，如果您希望多元化的地产投资，那么商业地产是一个比较符合逻辑的选择。 然而，很多住宅投资者往往持谨慎态度进入商业地产市场，部分原因是他们缺乏了解商业地产投资背后的一些风险，以及在购买商业地产时应该注意的情况。
那么首先我们谈谈购买商业地产的一些风险，以及如何用各种方式规避风险：
风险一： 如果您购买的的商业物业尚没有租户，通常通过中介代理找到租户的成本相对较高，代理费用通常是第一年租金的13%－15%，因此在这种情况下最好规避风险的方式就是提高租金的费用，但是给租户提供相对较长的装修期（免租期），利用这种方式有几个好处，首先未来你的租金增长起点较高，举例说明，如果你的商业楼盘预期可以租赁2NZD／平方米／天，如果您跟客户约定的租期为36个月，你实际上可以将合同租租金定价为2.19，同时提供新入住的客户三个月的免租期用于装修。 而如果你签署的中介代理协议是第一年租金的13%－15%，那么你实际应缴付的佣金是是用1.64的有效租金计算。 那么你省下了近20%的佣金。同时对于银行来说，当银行看到你的实际签署租金是2.19 而不是2那么对于他们未来的贷款，也有相对的帮助。
风险二：对于签署较长租期租约的客户，一定要将未来租金增长因素考虑进去。 很多商业地产投资人认为只要当下相对的租金回报较高，暂可以不考虑未来的租金增长，但是由于未来的通货膨胀，区域规划等变化因素，相比较周边的其他商业物业，您的租金回报有可能是不断下降的。因此即使你没有办法判断未来到底要按照什么价格租赁，至少可以将Rental Review 条款加入合同的租约内。
风险三：对于购买商业地产或工业地产（仓库厂房）在购买前一定做足功课，如果是1976年前建筑的商业地产或工业地产，通常要提供地震报告。而大部分银行对于有贷款需求的商业地产投资，地震报告通常需要高于65%。另外并不是所有的商业房产或工业房产需要提供Warrent of fitness， 但是如果有，必须要确定检测期仍然有效。
风险四：多租户商业地产通常比较抢手，其实道理很简单。大家聚集一起比较好做生意。但是虽然相关物业的租赁风险降低了，但是未来可能存在较多的管理问题。所以在购买前一定要了解物业管理公司的一些细节条例，要了解是否适合未来的租户租赁。
对于购买商业地产，你应该考虑其他重要因素包括：
未来物业的装修成本是否很高，首先要调查周边的区域物业的装修标准是否普遍较高。通常这样会直接影响到您未来物业的租赁。
要计算自己的贷款成本，通常Standard 商业地产物业可以最高贷款比例在65%，因此在购买前一定要计算自己的未来的资金流是否充裕，来支付您的贷款支出。
建筑是否有较好的适应性，适合各种租用用途。满足未来租户的需求。同样也会减少未来空置的风险。 这样即使丢失了租户，在未来也较容易租赁。
周边的商业租户是否会影响到您未来的租赁，比如一些特别的产业等等，多多少少会影响您租户的生意。比如色情产业。
位置因素，确定商业地产位于相对有利的区域服务中心，周边是否有便利的交通枢纽，以及是否有足够的停车位等等。