O.P.
大家好，
在将其提交给财务规划师进行审核之前，我需要先看看这是否可行。
目前我的 PPOR 约为 50% LVR 。我的计划如下：
1) 根据我的 PPOR 向银行 1 申请投资贷款（他们给我的最高限额）
2) 建立家庭信托
3) 购买知识产权根据家庭信托，使用银行 1 的部分（不是全部）投资贷款和银行 2 的另一笔只付息投资贷款。目标是银行 2 贷款的付款低于房产的市场租金
4) 搬进IP并向信托支付租金，新房产将作为“家具”出租。
5) 出租我现有的房产，从而将所有不可扣除的债务转换为可扣除的债务。
6) 因为银行 1 的利息将超过信托的利润，这将允许我在信托之外使用负扣税，而不是将其锁定在那里。
与信托有关的任何问题其原理是什么？
此结构的目的是：
1）进入房地产投资
2）将我当前房产中的所有不可扣除债务转换为可扣除债务
3 ) 允许对我的 PPOR（但我正在出租）的维修和改进进行减税
4) 允许轻松扩展到更多投资房产
5) 通过分离两个 IP 来减少土地税< /p>
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听起来很像避税计划。在开始之前，您可能需要从税务律师那里获得一些可靠的法律建议。
评论
cm。写道...
4）搬进IP并向信托支付租金，新房产将作为“家具”出租。
哈哈。如果您是信托受益人，这当然是不合法的。
3) 使用银行 1 的部分（不是全部）投资贷款在家族信托下购买知识产权
如果 PPOR 不属于信托公司，您确定可以执行此操作吗？
评论
此帖子已编辑
cm.写道...
5）出租我现有的财产，因此将所有不可扣除的债务转换为可扣除的债务。
税收减免取决于贷款设立的目的。< /p>
PPR 不受 CGT 约束，
CGT 需按投资利润 50% 的边际税率缴纳。
1) 参与房地产投资
政府监管和收费最终使得房地产投资对于许多正在抛售的投资者来说变得不可行。
从历史上看，股票一直是表现优异的行业，
超级是最有效的税收环境，
评论
O.P.
Zepthiir 写道...
听起来很像避税计划。在开始之前，您可能需要从税务律师那里获得一些可靠的法律建议。
同意。当然还有税收优惠
Radwhlc 写道...
哈哈。如果您是信托的受益人，这当然是不合法的。
是的，这是我不确定的部分，从一些阅读来看，这似乎没问题，但需要适当的建议。
如果 PPOR 不属于信托公司，您确定可以这样做吗？
银行 1 的投资贷款将以我的第一套房子的股权作为担保，因此它不应该是问题。
johnw2003 写道...
税收减免取决于贷款的目的。
是否如果资产的用途发生变化，它不会改变吗？ IE。 PPOR 到 IP？据我了解，我只需要通知银行更改即可。
资本利得税按投资利润的 50% 的边际税率缴纳
我从来不打算这样做出售我的知识产权，这样我希望就不必担心资本利得税。
从历史上看，股票一直是表现优异的行业，
超级是最有效的税收环境，
我同意股票更好，但通过杠杆，房地产将跑赢股票市场（当然风险更大）。
房地产的好处是能够使用本质上“税前”的股权，然后购买更多房地产。
评论
cm。写道...
这方面的原则有什么问题吗？
是的，很多。
我是一名信托和税务律师，我说你误解了免赔额利息。
1) 以我的 PPOR 向银行 1 申请投资贷款
您的财产被用作担保。
5) 出租我现有的因此，将所有不可扣除的债务转换为可扣除的债务。
只有与购买该财产相关的贷款利息才可以扣除。新贷款的利息不能从您身上扣除。
如果您借钱并转贷给受托人，则利息可以从信托中扣除。
6) 因为利息来自银行 1 的利润将超过信托的利润，这将允许我在信托之外使用负扣税
不，不会。
5）通过分离两个IP来减少土地税
这将取决于土地的位置，即哪个州。
=
可以从您控制的信托的受托人那里租赁。但在这种情况下，信托的收入很可能为负，因为受托人必须借入房产价值的105%，利率约为6.5%，市场租金约为4%或更低的收益率。因此，信托最终将产生应税损失。如果信托没有其他收入，损失将被困在信托中，并且您不会获得负扣税收益。
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Radwhlc 写道...
哈哈。如果您是信托受益人，这当然是不合法的。
是的，从信托法和税法的角度来看，这都是合法的。
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johnw2003 写道...
税收减免取决于贷款的目的
不，是用途决定的可扣除性。最初的目的可能是购买所有者的 OCC 财产，但如果该财产成为产生收入的收入，则用于购买或改善该财产的利息可以扣除。
cm。写道...
同意。肯定有税收优惠
税收优惠在哪里？受托人最终将赚取利润并拥有应税收入 - 这通常会在本来没有税收的情况下触发税收。
银行 1 的投资贷款将以我的第一套房子的股权作为担保，因此这不应该是一个问题。
它的结构可以使受托人是借款人，您是抵押人，并用您的财产作为抵押，但在这种情况下，信托将索取利息。< /p>
我从来不打算出售我的知识产权，因此我希望不必担心资本利得税。
信托通常必须在 80 年后归属，以便财产最终会被出售。
信托通常必须在 80 年后归属，以便财产最终会被出售。 p>
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O.P.这篇文章已编辑
感谢您的意见 Terry。
Terry_w 写道...
您的财产被用作担保。
是的，我明白这一点。
只有与购买该财产相关的贷款利息才可以扣除。新贷款的利息不能从您身上扣除。
如果您借钱并转贷给受托人，则利息可以从信托中扣除。
这可能就是我的地方需要查找更多信息。
投资贷款可以从房产 1 的股本中提取，然后以 0% 的利率贷给信托以部分支付房产 2 吗？
是否有一些如何将 property1 的投资贷款存入信托，同时将利息支付保留在我的名下，以便我可以使用负扣税？
Terry_w 写道...
税收优惠在哪里？受托人最终将赚取利润并拥有应税收入 - 这通常会在本来没有税收的情况下触发税收。
信托的利润将返还给作为受益人的我并用于使用以抵消财产 1 项下知识产权贷款的利息。
Terry_w 写道...
信托通常必须在 80 年后归属，以便财产最终会被出售.
我对此一无所知......感谢您指出。是否没有机制可以在不发生资本利得税事件的情况下将财产保留在信托中？看起来像是我的计划中的一个漏洞（尽管会在我死后发生...）。
Terry_w 写道...
这将取决于土地的位置，即哪个州。
我在华盛顿州
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cm。写道...
可以从财产 1 中提取投资贷款，然后以 0% 的利率借给信托以部分支付财产 2 吗？
是的，您可以这样做但由于第 IVA 部分以及您不满足 s8-1 的任何积极条件，因此您个人向银行支付的这笔贷款的利息将不可扣除。
不会发生。
不会发生。 p>
我对此一无所知......感谢您指出。是否没有机制可以在不发生资本利得税事件的情况下将财产保留在信托中？看起来像是我的计划中的一个漏洞（尽管会在我死后发生......）。
是的，搬到南澳并在南澳购买房产。南澳州是唯一没有 80 年归属要求的州/地区。否则，请参阅 Terry 之前的帖子。
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cm。写道...
搬进IP并向信托支付租金
我的理念是保持直接和简单。这种方式可以让您避免法律问题。所以我会寻找低利率和成本的贷款。该贷款可以购买您的新房产或任何其他创收投资。这允许您指定新的贷款金额用于投资目的[切勿将该贷款金额用于私人目的]。之后你就有了自由我可以决定哪个财产是您的 PPOR。将其作为独立业务出租。设立家庭信托可能还有另一个原因。为此目的而做。将资产合并到信托中通常是在设立信托时完成的，但有关这些资产的决定是您心中不同的事情。
请注意，所有这些步骤都是相互独立的。
出于某种奇怪的原因，我认识的许多人都将复杂性视为聪明。我看到他们失去了一大堆。也许，他们的动机是“聪明”而不是“管理金钱”。
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O.P.
大嘴写道...
<我的理念是保持直接和简单。这种方式可以让您避免法律问题。所以我会寻找低利率和成本的贷款。该贷款可以购买您的新房产或任何其他创收投资。这允许您指定新的贷款金额用于投资目的[切勿将该贷款金额用于私人目的]。之后，您可以自由决定哪个财产是您的 PPOR。将其作为独立业务出租。设立家庭信托可能还有另一个原因。为此目的而做。将资产合并到信托中通常是在设立信托时完成的，但有关这些资产的决定是您心中不同的事情。请注意，所有这些步骤都是相互独立的。
出于某种奇怪的原因，我认识的许多人都将复杂性视为聪明。我看到他们失去了一大堆。也许，他们的动机是“变得聪明”而不是“管理金钱”。
是的，再仔细看看，这似乎不是一个很好的策略。
我会的用税后的钱支付租金，损失将留在信托中，不能由我使用。不仅如此，设立信托还需要额外的费用。维护信托+可能有更高的利率。
似乎我也无法扣除我向信托提供的任何资金……这就是这样做的首要目的.
至少我从调查中学到了一些东西...
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Terry_w 写道...
>信托通常必须在 80 年后归属，以便财产最终会被出售。
在南澳大利亚建立信托，这样信托就不会在 80 年后停止。
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flywire 写道...
在南澳大利亚建立信任，使其在 80 年后不会停止
信托财产也需要位于南澳州。 OP 是否想从西澳搬到南澳？
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cm.写道...
我同意股票更好，但通过杠杆作用，财产将跑赢股票市场（当然风险更大）。
有多种方法可以用来杠杆股票。
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O.P.
johnw2003 写道...
有多种方法可以用来杠杆股票。
当然，但不是达到 80% 或更高的 LVR
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Burns Flipper 写道...
信托财产需要位于南澳州
如果法院被要求考虑管辖权，这只是考虑因素之一。
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cm 。写道...
投资贷款可以从财产1的股本中取出，然后以0％的利率借给信托以部分支付财产2吗？
可以
但您和信托都无法索取利息。
是否有某种方法可以将 property1 的投资贷款转入信托，同时将利息支付保留在我的名下，以便我可以使用负扣税？
只有当您有固定权利时
信托的利润将返还给我作为受益人，并用于抵消财产1下知识产权贷款的利息。
p>
想一想。然后你就需要纳税了。
我对此一无所知......感谢您指出这一点。是否没有机制可以在不发生资本利得税事件的情况下将财产保留在信托中？似乎我的计划中有一个漏洞（尽管会在我死后发生......）。
可能有。
我在西澳
如果土地位于西澳，信托可能可以节省您的土地税
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Burns Flipper 写道...
是的，搬到南澳并在南澳购买房产。南澳州是唯一没有 80 年归属要求的州/领地。
但任何受益人或总检察长都可以要求在 80 年后归属信托。
根据昆士兰州法律信托现在可以持续 125 年。
flywire 写道...
在南澳大利亚建立信任，使其在 80 年后不会停止。
并不那么简单，取决于受托人在哪里、受托人的控制权在哪里以及信托资产在哪里。
cm.写...
当然，但不会达到 80% 或更高的 LVR
如果以财产借款，LVR 不会达到 100% – 使用双杠杆可能会达到 160% 或更高 – 不推荐nded。
另请参阅 Janmore 提名案和 ATO 的回应。 （如果记忆正确的话）这涉及一名医生设立单位信托并向受托人出租财产并索赔损失。
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