O.P.
大家好，我希望得到一些关于我的经纪人建议的抵押贷款结构的一般性意见。
1.我们拥有 PPOR（1 号房屋），价值 80 万美元，抵押贷款 40 万美元。
2.我们正在购买新的 PPOR（2 号住宅），并计划将 1 号住宅变成 IP。 House 2 成本为 100 万美元，押金为 20 万美元。
3.我们有很好的抵押贷款利率，经纪人建议我们将当前抵押贷款增加到 120 万美元（40 万+80 万），并且我们可以保持当前利率。然后，我们立即（第二天？）分割贷款，其中一笔贷款 40 万美元，另一笔贷款 80 万美元。
4.然后，我们可以抵消 2 号房屋的 80 万美元贷款，并为 1 号房屋的 40 万美元利息申请税收减免。
我原以为我们只会为新的 PPOR 获得新的住房贷款，但是那么我们的利率就会高出 0.3。
这看起来合理吗？有什么问题吗？谢谢
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与会计师或税务专家交谈。 ATO 不喜欢人们试图将 PPOR 转变为投资房产。 40 万美元的债务不是用于创造收入的债务，因此在尝试索取该贷款利息作为扣除时存在重大问题。
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O.P.
感谢您的支持评论。忽略我目前的情况——不是一直有人把PPOR变成IP并要求扣除吗？另外，由于长周末，获得税务建议有点棘手。
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我是一名税务律师，会警告您不要这样做。
这将是一笔混合贷款——这本身并不是什么大不了的事，但要分解混合贷款，您需要将其再融资为两笔新贷款，或更多，具体取决于混合情况。这是根据 ATO 对法律的解释。第二天分割贷款会被视为再融资吗？ ATO 对此没有任何指导。它可能会也可能不会。
PeterB666 写道...
ATO 不喜欢人们试图将 PPOR 转变为投资房产。
ATO 不喜欢人们试图将 PPOR 转变为投资房产。 p>
他们没有任何一种观点。他们只关心税收管理以及在这种情况下索取利息。这里似乎没有提出任何狡猾的建议。
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O.P.
谢谢特里，非常感谢您的回复。那么分割贷款还不够吗？
我假设你就是写下面这篇文章的特里。并不是试图不同意——你能解释一下我们将采取与下面不同的做法吗？还是我完全误解了？谢谢。
如果您有混合贷款该怎么办？
幸运的是，ATO 允许混合贷款不混合。 Rolf说你无法解读鸡蛋，但ATO理论上允许你解读混合贷款。
你必须在合理的基础上计算出相关部分，然后才能分割贷款。拆分意味着每个贷款部分最终都会有一个单独的帐号，以便可以相互区分。
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geezi 写道...< /p>
经纪人建议我们将当前抵押贷款增加到 120 万美元（40 万+80 万）
所以他希望您在当前 PPOR 上获得 120 万美元抵押贷款，价值 80 万美元？< /p>
我明白你说的可能是第二天的意图，但我不知道银行就这样向你抛出比当前价值高出数十万的钱。
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O.P.
之后，但我不知道银行就会像这样向你扔比当前价值高出数十万的钱。
不过会有两处房产，以确保抵押贷款。需要仔细检查以确定它们的意图是否是交叉保护。每一个单独的 LVR 都<80%。
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geezi 写道...
不过有两个属性，以确保抵押贷款。
不是这样写的......立即执行（使用 PPOR），然后“之后”购买 IP。这就是我阅读你对他向你的建议的描述的方式。
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geezi 写道...
所以分割贷款还不够吗？
再融资和分割就足够了。
如果您的账户 1234567 拥有 1,000,000 美元，然后将其分割，账户 1234567 现在为 800,000 美元，账户 0987654 为 200,000 美元，即的问题。这是再融资吗？
可能会也可能不会，但无论如何都没有 ATO 指导
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geezi 写道...
有什么问题吗？
20 万美元（存款）的 ATM 机在哪里？一直存在储蓄账户吗？或者用抵押贷款 1 进行抵消（即您目前正在为净额 20 万美元的贷款支付利息）？我的理解是，如果这 20 万美元存在抵消帐户中，并且您用它来购买新的 PPOR，那么只有当 House 1 成为 IP 时，您才能索取 20 万美元的利息。
抵押贷款 1 文件会将房屋 1 列为抵押品。我本以为将房屋 1 和房屋 2 作为一笔抵押贷款的抵押品的唯一方法是再融资。
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O.P.
Gazz 333 写道...
不是这样写的...现在就做（使用 PPOR），然后“之后”购买 IP。我就是这样读到你对他向你提出的建议的描述的。
如果我不清楚，请道歉。我们会将新房子添加到我们当前的抵押贷款中，并在一笔交易中增加抵押贷款。我不知道它是如何运作的。
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O.P.
ChrisMe 写...
贷款）？我的理解是，如果这 20 万美元存在抵消帐户中，并且您用它来购买新的 PPOR，那么只有当 House 1 成为 IP 时，您才能索取 20 万美元的利息。
我不明白这个？ 20 万美元已被抵消，但我知道，由于我们没有重新提取，因此所有 40 万美元都可以扣除。
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O.P.
Terry_w写道...
如果您的帐户 1234567 的金额为 1,000,000 美元，然后将其拆分，帐户 1234567 现在为 800,000 美元，帐户 0987654 的金额为 200,000 美元，这就是问题所在。这是再融资吗？
谢谢，这是有道理的。我将与经纪人核实拆分对于账户和再融资而言意味着什么。
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geezi 写道...
< p>我将与经纪人核实分割对账户和再融资而言意味着什么。这不是经纪人可以回答的问题，因为他们说什么并不重要。您需要考虑税收影响以及 ATO 对法律的解释。
看看 s8-1 ITAA97，您会发现它甚至没有提到利息，但这就是相关法律。
然后查找 ATO 对此的税务裁决，即 TR93/????凭记忆。
然后获取一些个性化的税务建议。如果您是我的客户，我无法以某种方式向您提供任何形式的保证。
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geezi 写道...
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geezi 写道...
我不明白这个？
我会解释一下我的理解。免责声明：不完全清楚您的情况，所以 YMMV。我还将使用不同的数字，因为这样更容易理解。
让我们考虑这样一种情况：您的抵押贷款（当前 PPOR）为 80 万美元，并且您的抵消帐户中有 80 万美元。也就是说，您完全抵消并且不支付任何利息。我的理解是，如果您从抵消额中提取 80 万美元来购买房屋 2，该房屋将成为您的新 PPOR（留下房屋 1（您的新 IP）欠下 80 万美元），那么抵押贷款 1 的利息将不会为您减税，因为房地产投资者。
如果您拥有全部或部分抵消知识产权贷款，并且您决定从抵消中提取资金来购买 20 万美元的汽车和个人假期，这同样适用。这 20 万美元的利息不可免税。
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geezi 写道...
人们不会转身吗始终对 IP 进行 PPOR 并要求扣除
是的，他们确实这样做。我照常申报并申报了所有费用。 ATO 不喜欢的是人们试图增加贷款并索要与现在的知识产权无关的利息。最好将 IP 贷款和 PPOR 分开。
您只能针对您计划转化为 IP 的 PPOR 申请 40 万抵押贷款的利息。
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PeterB666 写道...
。 40 万美元的债务不是用于创造收入的债务，因此试图索取该贷款的利息作为扣除额存在重大问题
这是不正确的。如果原来的 PPOR 现在转换为 IP，您绝对可以索取剩余 40 万贷款的所有利息，因为它现在正在为 IP 提供服务。在过去 12 年里，我对 2 处房产进行了这样的操作，我的会计师解释了这一切。
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O.P.
ChrisMe 写道...
我们考虑这样一种情况：您的抵押贷款（当前 PPOR）为 80 万美元，并且您的抵消账户中有 80 万美元。也就是说，您完全抵消并且不支付任何利息。我的理解是，如果您从抵消额中提取 80 万美元来购买房屋 2，该房屋将成为您的新 PPOR（留下房屋 1（您的新 IP）欠下 80 万美元），那么抵押贷款 1 的利息将不会为您减税，因为房地产投资者。
我不是这方面的专家（显然），但我很确定在这种情况下它是可以免税的。如果您重新提取了抵押贷款，则情况并非如此，因为这会创建用于非投资目的的新贷款。但从抵消中取出资金并不会产生新的贷款。事实上，这是税收情况明朗的时期之一。
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Terry_w 写道...
然后获得一些个性化的税务建议。如果您是我的客户，我无法以某种方式向您提供任何形式的保证。
谢谢。我感谢您的评论和一般建议！我想这是人们可能会要求裁决的情况。我觉得既然是银行建议的，这也不是第一次了发生了。
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geezi 写道...
这不可能是第一次发生。
p>
这绝对不是第一次
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