O.P.
TLDR：我和我的伴侣已经存了大约 50 万美元，我们计划将其用作 PPOR 的房屋押金。我们可以获得大约 100 万美元的抵押贷款。我们正在寻求有关如何最好地利用这笔存款来最大限度地增长并实现我们的目标的指导。我们没有债务，但刚开始投资。
背景：丁克族，墨尔本西郊租房，30多岁，无债务，薪资合理，工作稳定，未来收入增长50-80% 5年左右，那个阶段和之后的CPI可能会达到上限。从来没有计划要孩子。
我们的目标是：
1. 买个地方住，这样我们就不用担心租金上涨，并为我们提供一些保障。
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2。根据上面的#1，在大约 5 年内升级到非常内（最好是东）郊区的更大的地方。这样我们就可以让海外家人来探望并和我们住在一起。
3.尝试最大化投资机会（通过投资机会、额外超级基金、ETF）。
我们可以考虑花钱的选择是：
1。购买符合我们要求的 PPOR（我们有一些严格的要求）大约 750-80 万美元（可能是内西郊的联排别墅），用 50 万美元作为押金，其余部分抵押。按照目前的利率（或者即使利率上升），这意味着如果发生不好的事情，我们仍然可以靠单一收入过上舒适的生活。
2。购买 750-80 万美元的 PPOR，然后以 500-60 万美元的价格购买州际投资房产，但似乎不太可能找到任何能够实现正杠杆的东西。
3。购买大约 750-80 万美元的 PPOR，并支付 10-20% 的押金（我们没有 LMI，10%），然后将其余的投入 ETF 和 Super。在这种情况下，我们将无法依靠单一收入生存。
4。说吧，在东郊购买一处价值 130 万美元的房产，这将使我们身处东部，但无法满足我们的要求，并大大增加我们上班的通勤时间（我们都在 CBD 工作）。
目前，#1 是我们最喜欢的选择，因为它是“最安全”的选择，它使我们在财务上非常安全，但我们认为它不会让我们的资金增长太远。
#4 并不是一个真正严肃的选择，因为我们不想让自己陷入不快乐和财务压力的境地。
我们不确定 #2，因为我们想要投资房产这是正向杠杆，但我认为如果没有更高的首付，我们就无法实现这一目标，从而降低杠杆率。
我们的财务素养不足以判断选项 3 是好是坏。
我们将感谢您的意见以及我们尚未考虑过的任何其他选择。
评论
我认为您的第一个选择是最好的出于您所概述的所有原因。人们会告诉你有更聪明的方法可以做到这一点，但它们都带有潜在的风险，可能会破坏你的计划。在离工作地点不远的地方买你喜欢的东西，并尽快还清债务。当家人来住宿时，您总是可以找到酒店房间。
评论
student4life 写道...
我们会感谢您的意见，以及我们尚未考虑过的任何其他选择。
在 30 多岁的时候，两人都没有负债，拥有 50 万，您的生活已经基本做好了 – 只有不到 3% 的澳大利亚人会陷入困境。如此幸运的位置。是的，总有能力让你的钱为你更努力地工作，但这需要更多的风险、压力和节制——达到什么目的？
你似乎已经有了你想要如何度过未来 5-10 年的方式你的生活得到了明确的定义。买房是有道理的。主要建议是，您无需将所有资金“锁定”在房子里。
1.使用对冲账户购买 PPOR（20% 存款），然后将另外 30 万美元存入，以显着减少利息支付，并在您无法付款时充当缓冲。
2.对于那些足够富有、能够充分利用它的人来说，超级金是一个巨大的推动（税收减免）。它还允许充分接触股票市场，从而实现资产多元化。目前，您每年可以将大约 30,000 美元（包括雇主缴款）存入退休金（如果余额低于 50 万美元）。
3.一旦您安顿好新家（即 12-24 个月后），也许可以考虑从抵消账户中提取一些资金进行投资。然而，考虑到利率为 5% 以上，您需要投资于收益超过 8% 的资产，才能开始物有所值 – 您的对冲账户中 5% 的资金回报率是有保证且无风险的。
遵循这种方法的负面影响很小，而且当您退休时，你们俩都应该有 100 万美元以上的退休金。如果有意义的话，你有时显然可以减少工资牺牲。
评论
如上所述，仅使用 20% 作为押金，一旦贷款结清，将其余部分用于抵消
评论
student4life w仪式...
1。购买符合我们要求的 PPOR（我们有一些严格的要求）大约 750-80 万美元（可能是内西郊的联排别墅），用 50 万美元作为押金，其余部分抵押。按照目前的利率（或者即使利率上升），这意味着如果发生不好的事情，我们仍然可以靠单一收入过上舒适的生活。
你有合理的工资，所以可能要缴纳 30% 的税+ 新利率实施后的医疗保险税 (2%)。
因此，您每多借一美元，您的利息 = 利率 / (1 – 0.32)，因为您是用税后美元支付的。< /p>
如果您的贷款利率为 6.5%，则为 9.56%，并且您希望另类投资在其生命周期内每年税后回报率为 9.56%。
为此房地产，你需要一些非常好的资本收益、租金和负扣税。
评论
student4life 写道...
工作稳定，收入在未来5年左右会增长50-80%，可能会在那个阶段和之后的CPI达到上限。从来没有生孩子的计划。
我会选择选项 1，但是，考虑到稳定性和您的收入潜力，借 250-30 万是相当保守的。也许介于两者之间，比如 1mill ppor，那么 50% 的押金仍然在合理水平之内。
如果一百万美元可以购买独立式住宅或没有公共墙壁的联排别墅，那么我会推动这一点。将来甚至可能不需要升级，这可以为您节省很多钱。
评论
student4life 写道...
最大化增长
最大化投资机会
可能的联排别墅
州际投资房产500-60万美元，
ETF和Super。
一些想法；
。土地增值，建筑物贬值。与单元房相比，拥有良好土地面积的房屋通常是更划算的投资。
。每有一名房地产投资者购买，就有 4 名房地产投资者因无法生存、政府过度监管和收费而出售。
。出于投资目的而借入的资金利息可免税。
。随着时间的推移，股票是表现更好的资产类别，
超级是最有效的税收环境。
了解更多有关股票的信息是值得的；更好的理解将有助于开始超级分配和管理。
（我一直是长期房地产和股票投资者。）
评论
就我个人而言，我会选择#1。
没有什么是永远的，你想开始复利你的净财富，而不是通过支付过多的利息或承担过多的风险来增加别人的净财富。那些豪宅可以等等。
登上房产阶梯是最重要的，之后从一个地方搬到另一个地方就容易多了。
而且在还清抵押贷款后，那么游戏就真的开始了。
我确信很多人会不同意。 YOLO 等等。
评论
O.P.
感谢大家的建议。
pgdownload 写道...
采用这种方法的负面影响很小，而且当您退休时，你们俩都应该有 100 万美元以上的退休金。如果有意义的话，您有时显然可以减少工资牺牲。
我们目前没有那么多退休金（开始工作的时间较晚，并且之前有债务我们必须偿还） ）我认为加起来大约是 12 万美元，所以当我们退休时，每次能够拥有超过 100 万美元的退休金将是令人惊奇的（尝试看看我们是否可以在 60 岁时做到这一点，所以大约 25 年左右） ）。
Frostybite 写道...
如果一百万美元可以购买一栋没有公共墙壁的独立式住宅或联排别墅，那么我会努力争取。将来甚至可能不需要升级，这可以为您节省很多钱。
我们喜欢去中央商务区（乘火车）并在那里外出就餐和购物。我们寻找房产的一些关键因素包括步行前往火车站以及靠近中央商务区。
一百万人会在西郊购买房子，但要么距离很远，要么步行便利性很差到火车站。我们的通勤时间增加，前往中央商务区的便利性急剧下降……这也往往意味着需要花费时间和精力进行翻新的旧房产（房屋）。
如果我们用完说1.2-130 万，我们可能可以购买墨尔本东郊外（如 Ferntree Gully），但同样......我们的通勤时间将大大增加。
如果我们坚持 750-80 万美元，我们会发现联排别墅如果不是两堵的话，至少会有一堵共用墙，但我们看过的都有双层玻璃窗，声音传输非常小。
Spartner 写道...
您的工资合理，因此一旦新利率到位，您可能需要支付 30% 的税费 + 医疗保险税 (2%)。
因此，您每多借一美元就会花费利息 = 利率 /(1 – 0.32) 因为你是用税后的钱支付的。
谢谢你这么清晰的解释，从来没有想过应该如何计算。
Chewies Third Arm 写道...
我个人会选择#1。
谢谢，我们正在尽一切努力进入财产阶梯。
评论
student4life写道...
因此，当我们退休时，每次能够拥有超过100万美元的退休金将是令人惊奇的（尝试看看我们是否能在 60 岁之前做到这一点
目前，您每年通过您的雇主将大约 10,000 美元（每人）存入退休金。假设平均退休金股票回报率为 5%年（即非常保守），那么如果您通过工资牺牲再投入 10,000 美元（每人），您将在 60 岁时退休，每人退休金超过 100 万美元。如果您将最高付款额达到 20,000 美元（+ 10,000 美元雇主），则每人 150 万美元. 或者，如果平均市场回报率更有可能为 7%，那么它也是 150 万美元。
您现在正在处理相当大的金额和长期（但固定）的时间范围（即25年）。开始制作一些有关各种策略的电子表格（或获取财务建议）。
评论
pgdownload 写道...
目前，您每年可以将大约 30,000 美元（包括雇主缴款）存入退休金（如果余额低于 50 万美元）。
无论账户余额如何，优惠缴款上限均为 27,500 美元。 “余额低于 50 万美元”用于“结转未使用的捐款上限金额”。
评论
你又不写了...< /p>
无论账户余额如何，27.5k 美元
我可能只需要写一个三段解释器:o) 对于像这个帖子这样的极端一般性建议，我很高兴地说你可以投入大约 30 美元每年超K。但它似乎总是需要完整的故事，而不仅仅是标题。无论如何，是的，你是对的。我希望OP在开始遵循我模糊的建议之前自己正确调查此事:o)
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选项1。但在抵消账户中保留2万美元如果需要维修，需要支付账单。之后建立抵消帐户并寻找合适的租赁投资。
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如果您可以在没有 LMI 的情况下借入 90% LVR，我会考虑这样做，然后债务回收到其他投资。
评论
pgdownload 写道...
我只需要写一个三段解释< /p>
或者也许我太注重细节了。
评论
Terry_w 写道...
如果你无需 LMI 即可借入 90% LVR 我会考虑这样做，然后将债务回收到其他投资中。
宾果。
令人惊讶的债务回收现在才提到。
干杯
杰米
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