O.P.
大家好，
想象一下这样一个场景：2015 年 7 月以 45 万美元购买的一套房产，已被占用大约一年。业主于 2016 年 7 月腾出该房产，随后将其出租。然而，他当时忽略了评估。
快进到 2023 年 8 月，该房产以 40 万美元的价格出售，这表明明显损失了 5 万美元。后来，在 2023 年 9 月，回顾性评估将该房产估价为 35 万美元。
鉴于这些情况，如何计算资本损失（如果有）？考虑到租赁时的回顾估值低于 2023 年 8 月的最终售价，是否可能实际上存在资本收益？
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您需要向合格的税务会计师寻求财务建议，而不是惠而浦。
但是，请阅读此...
https://www.ato.gov.a
估价或评估不被视为资本利得税事件。
评论< BR>O.P.
Guiding Light 写道...
估价或估价不被视为 CGT 事件。
如示例中所述，该财产被出售，然后完成回顾性评估。
您需要向合格的税务会计师寻求财务建议，而不是惠而浦。
这只是一个例子，我想知道的是.
评论
plUs44 写道...
如示例中所述，该房产已出售，然后进行回顾性估价已完成。
估值仍然不是资本利得税事件。所以这并不重要，它们不算数。
评论
O.P.
但我所做的所有研究都表明，一旦房产出租，成本基数默认为租赁时房产的价值。
评论
plUs44 写道...
,如果有的话，如何计算资本损失？
您想索赔损失吗？我之所以这么问，是因为它将锁定您赚取资本收益（因此不会抵消正常收入）。
如果该地方有人居住，如果业主这样做，则 PPOR 的 6 年豁免规则在此期间不得要求在其他地方居住。
至于要求起价为 350,000 美元，这将取决于与以收入为目的使用房屋相关的一些税收规则。在某些情况下，估值不会被使用（当时的实际估值或追溯估值）。但从表面上看，如果您确实成功申报了追溯价值，您将获得 50,000 美元的资本收益。在这种情况下，最好使用原始购买价格并使用基于时间的计算来计算资本损失。当然，如果该地方被出租并要求折旧，那么由于资本收益的计算方式，资本收益会增加。
是否有可能实际上存在资本收益，
仅当您使用回顾性评估时。听起来你最好还是研究一下没有进行此类评估的想法。
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plUs44 写道...
但我所做的所有研究都表明，一旦房产出租，成本基础默认为租赁时房产的价值。
从纸面上看，是的。但如果您当时没有获得官方估值，则可以使用基于时间的方法。如果不确定，请咨询您的会计师。
如果该房源已售出，您无能为力，以使事情对您有利，这将是会计师所说的。
>
评论
O.P.
有没有关于基于时间的方法的文章？如果你不介意的话我想读一下。我似乎无法通过简单的谷歌搜索找到任何东西。
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plUs44 写道...
有吗有没有关于基于时间的方法的文章？
如果它是投资性房产，然后你去居住，那么它可以使用基于时间的方法。
如果它开始作为PPOR，然后成为投资房产，那么它必须使用回顾性估值。
对于2015年至2016年一年内损失10万（超过20％）的房产，当价格为整个澳大利亚都在上涨，表明估值存在问题。使用不同的估价师。
评论
plUs44 写道...
是否有可能实际上存在资本收益，< /p>
是的。
成本基础重置为 350,000 美元，售价为 400,000 美元。但还会有其他资本支出，例如与出售相关的资本支出。
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Ronin8317 写道...
对于2015 年至 2016 年期间，澳大利亚各地的房价都在上涨，一处房产在一年内损失了 10 万（超过 20%），这表明估值存在问题。
不一定，如果该房产已出售40万美元2023 年 8 月。
它告诉我的是，该房产最初购买的价格超过了 2015 年的价值。我的直觉告诉我，这是购买的期房。
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成本基础重置为 350,000 美元
还考虑 6 年缺勤规则。如果在腾出房产后，业主没有居住在他们拥有的另一处房产中，他们可以将主要居所豁免延长至 2022 年 7 月，并获得房产首次赚取收入和 2022 年市场价值可能高于 35 万美元且资本利润可能高于 35 万美元的日期。更低。
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plUs44 写道...
鉴于这些情况，如果任何？
正如您在任何情况下所做的那样，实际销售价值、购买成本以及产生的任何符合资格的费用都可以抵消资本利得税
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