O.P.这篇文章已编辑
我和我的伙伴 33F 和 33M 是住在偏远社区的老师。我们承诺在 2024 年搬回大都会地区。我正在寻求一些财务策略来促进购买 PPOR。
我们的旧 PPOR 已转换为 IP。该 IP 的租金为每周 490 美元，并有两次抵押贷款分割，且余额均为零。一次泄漏的限额为 95,000 美元，且利息不可扣除。另一部分是 15.4 万美元，被归类为投资贷款。 IP 的运行成本为 7kpa，当前价值为 45 万美元。
当前资产
现金 – 8.3 万美元
ETF – 2.7 万美元
超级 com – 19.1 万美元
当前负债
CC 限额 – 6,000 美元
HELP 债务 – 20,000 美元
到 2024 年底，我们将拥有 163,000 美元现金。我们目前正在寻找北凯恩斯的房产。不敢相信大流行期间房地产价值的飙升。目前我们关注的 PPOR 的中值价值为 650-75 万美元。希望价格能趋于平稳。人们会如何安排财务来购买 PPOR？
评论
9.5 万美元的贷款分割以及不可扣除的利息对您的 i.p 来说毫无用处。
< p>与抵押贷款经纪人或银行讨论此事，也许可以为该知识产权获得一笔贷款。如果您需要在 i.p 上使用第二个利息，则还可以提供一张。如果可以的话，摆脱信用卡并使用 Eftpos。
评论
h-licous13 写道...
人们会如何安排财务来购买 PPOR？
这是一个相当广泛的问题。
>
余额为零
您的意思是两笔贷款都完全抵消了吗？那么 IP 已经还清了吗？
一次溢出的限额为 95,000 美元，而且利息不可扣除。另一部分是 15.4 万美元，被归类为投资贷款。
我不知道这种安排是如何产生的，但您可能可以做一些优化。例如，您所说的 95k 是不可扣除的，如果您要用这笔钱投资股票或其他知识产权，则可能可以扣除。
理想情况下，您希望为知识产权进行再融资并提取尽可能多的股本尽可能地保留负扣税。
我和我的伴侣 33F 和 33M 都是老师
还需要考虑是否即将有孩子以及这可能会如何影响您的抵押贷款还款。
评论
所有债务已还清。两笔贷款的余额均为零。 Split 1 有 95,000 美元可用。 Split 2 有 154,000 美元可用，并被列为投资贷款。幸运的是，在没有债务和 7000 美元运营费用的情况下，该房产的年收入为 16.5 美元。希望能够解决问题，以保持房产的现金流。
评论
h-licous13 写道...
The我们目前关注的 PPOR 中值是 650-75 万美元。
祝你好运，由于最近的洪水，住房供应将在一段时间内变得更加短缺。
人们会如何安排财务来购买 PPOR？
理想情况下，投资性房产将得到充分抵押，而 PPOR 则无需抵押。
作为投资性房地产贷款可以免税，但 PPOR 则不能。
我们的旧 PPOR 已转换为 IP。该 IP 的租金为每周 490 美元，并有两次抵押贷款分割，且余额均为零。
当您说他们的余额为零时，您的意思是什么？你还清他们的钱了吗？您的对冲账户中有现金吗？可以通过重提或从抵消账户提款来获得资金吗？
如果您从 IP 重提以购买新的 PPOR，该贷款将无法减税。
但是如果您从抵消账户提款那不是问题。这就是为什么这种区别很重要。
PPOR 无需缴纳资本利得税，而投资性房产则不然。
使用 6 年规则（资本利税豁免）出售投资房产可能是值得的，最好是在购买新房之前。这将使您几乎免抵押贷款，并有能力购买更合适的知识产权或将资金投入其他投资。
评论
O.P.
您可能是对的。抱歉，我没有意识到我有两个帐户。两笔贷款均已还清。可用资金在重新提取时位于贷款账户中。这些发现不在抵消帐户中。
评论
Oturan112 写道...
被列为投资贷款< /p>
这与任何事情都无关。
我会重新提取并使用其中一笔贷款作为存款，然后借入将成为主要住宅的新房产的 80%。您将获得总体 105% LVR 贷款，无需交叉抵押证券。但是，如果您住在新房子里，则任何利息都不能扣除。
然后，您可能会考虑是否最好出售其他房产中的一处或两处，以帮助更快地偿还新贷款，然后您可以将债务回收到新的投资中。
评论
两笔贷款均已还清。可用资金在重新提取时位于贷款账户中。这些发现并不在抵消帐户中。
你现在有点陷入困境。由于您已经还清了所谓的 IP 贷款，因此如果您将其用于个人目的（例如 PPOR），您重新提取的任何资金都不会免税。抵消会更好。
未来的服务将受到影响，因为贷方将对这些现有贷款使用限制，即使其余额为零。因此，您可能需要关闭它们或将它们用于 PPOR 购买（如果适用旧利率，那么它很可能会低于您现在可以获得的利率）。
评论< BR>
h-licous13 写道...
可用资金在贷款帐户本身中作为重提。
好的。
我会建议您与顾问或至少与会计师交谈以了解确切的细节。
我对我认为最好的选择的建议。
使用 6 年期出售知识产权资本利得免税的规则。如果您将其保留为长期知识产权，则资本收益将不再免税，因此我会在您可以的情况下立即兑现 200-30 万资本收益。
购买您想要的房子，获得3-50万的抵押贷款可抵销，让您可以自由地保留$$$用于您想要的其他投资。这将使您的债务降至最低，并成为开始为退休积累财富的好地方。
如果您想稍后购买另一个 IP，那很好，但保持贷款尽可能大，即 80% LVR使用抵消账户而不是重新提取。
另一种选择是为了方便起见还清知识产权贷款，然后以该房屋为抵押重新借款以获得另一个知识产权。由于它是出于投资目的而借款，我相信这将使第二次借款税可扣除。
这将使您可以用当前的现金+ETF 购买新的 PPOR，这应该还是可以的。但如果您打算暂时失去收入，比如在不久的将来生孩子，那么可能会减少收入。只是需要考虑的事情。
评论
h-licous13 写道...
我们目前正在寻找北凯恩斯的房产。不敢相信大流行期间房地产价值的飙升。目前我们关注的 PPOR 的中值价值为 650-75 万美元。希望价格趋于平稳。
无法对贷款安排方面发表太多评论，并且考虑到房地产预测方面的所有常见免责声明（即像其他人一样，我可能完全错了），以下是需要考虑的一些事情，可能与主题无关：
1。根据郊区和独立屋与公寓的情况，一些地区在 2021 年至 2022 年期间经历了 20-30% 以上的同比增长，截至今天几乎没有放缓，仍然达到两位数百分比（特别是在“更好”的郊区/地点）。
2.此外，凯恩斯地区在澳大利亚似乎仍然很特别，因为其持续的高速增长，也请参阅政府计划：https://www.cairns.qld.gov.au
凯恩斯是一个受欢迎的生活和工作地点，这要归功于我们的特殊性格——我们的“凯恩斯性”。在过去 30 年里，我们的人口几乎翻了一番，从 1992 年的 89,000 名居民增加到 2022 年的 172,272 名居民。到 2050 年，预计将达到 241,000 名（根据昆士兰州政府 2023 年 6 月发布的信息）。这比今天居住在这里的人口多了近 70,000 人。
3.请谨慎选择地点，就像最近发生的洪水一样，并且保险费用非常昂贵。熟悉所有可能的洪水淹没地图 (https://www.cairns.qld.gov.a
简而言之，如果您真的认真对待凯恩斯地区的长期发展，您可能想要计划（位置）并尽早进入，然后相应地计划您的贷款/财务。
评论
鉴于您尚未使用 Offset这基本上意味着您可以使用现金和贷款利息来抵扣知识产权的税款。
所以...也许可以使用贷款解决方案作为项目存款。< /p>
然后，如果您想承担更多风险，在购买了穷人之后，然后使用其他贷款分割购买一些股票。
使用股息来帮助支付分割用于 ppor 存款。然后一旦余额降至零。重新提取现金并购买更多股票。用两批股票的股息来抵消贷款的ppor
评论
我想知道是否有可能完成现有房产投资高达80%的再融资左室容积率。然后使用 36 万美元购买固定利息ETF。持有资产24小时，然后出售。将资金存入对冲账户。然后用这些资金购买凯恩斯的新 PPOR。我什至不确定这是否合法。
评论
不可能。如果不出意外，税法第 IVA 部分（一般反避税）将适用于任何此类计划。
评论
我将对
HECS – 假设将其合并，据猜测，到年底您将还清每人约 6-7,000 美元，还剩下 6-8,000 美元。无论如何，我会在 6 月 1 日之前还清这一切，以避免指数化。这将释放现金流（告诉你的雇主停止额外的）并增强你的借贷能力。通常建议不要还清贷款，通常是在余额较高且不需要借款增加的现金流量时。当您提交纳税申报表时，您将获得多缴的税款。
储蓄 – 确保您享有 Unibanks 5.5% 储蓄计划，以最大限度地节省储蓄。
ETF – 出售这些。市场处于当前高位，因此您可能会获得少量利润。将余额转移到 HISA，然后在 6 月之前使用资金偿还 HECS。这笔小额余额不足以推动分配收入的轮流或有助于提前退休。稍后，通过 PPOR，您可以为自己制定债务回收策略，以最大限度地提高税收减免，并在您愿意的情况下进行投资。
这对于 ETF 来说就是其他人建议出售和购买另一个 IP 来进行减免的建议。< /p>
IP – 我会保留这个。与经纪人交谈，但可能会关闭贷款以提高可服务性。该房产每年回报 25,000 美元。估计 7,000 美元的费用和开支，即应纳税 18,000 美元，所以假设税后为 12,000 美元。这相当于每年 12,000 美元的自由现金流，可用于偿还您的 PPOR 和/或债务回收和投资。
如果您出售房产，然后再重新购买另一房产，请不要忘记高昂的交易成本（购买、出售和 CGT）。只是为了扣除利息。
如果您在未来几年能够继续每年节省 10 万美元，您将立即还清约 60 万美元的新 PPOR 贷款。
评论
关于我在偏远土著社区工作时的 HELP 债务，我获得了指数化豁免。当我们搬家时，我们的储蓄能力会急剧下降。现在我妻子获得 4800 美元的旅行津贴。我得到 4800 美元，再加上我们的两个孩子每人 4800 美元。现在，我们还从工资中支付 27 法郎用于政府住房。我们还获得了每人每年约 6 美元的远程奖金，外加少量的当地津贴。在凯恩斯，我妻子的税前收入约为 4000 法郎，我的税前收入约为 3281 法郎。
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