O.P.
嘿，伙计们，
随着利率上调，我正在考虑通过抵消和重提贷款来偿还我的房屋贷款。我在 ANZ 的可变房屋贷款中。我想问一下有什么好处：
1。只需将任何额外的节省添加到抵消
2。进行更大的还款（已经每两周支付一次）
3。 1 + 2 的组合。例如，假设我有一笔 50 万美元的贷款，利率为 5.5%，其中有 5 万美元用于抵消（每两周还款额约为 1580 美元）。如果我每个月可以节省 1000 美元。像这样拆分它有什么好处：每月 500 美元用于抵消，并将 250 美元 (500/2) 用于每两周的还款，相当于 1830 美元 (1580+250)。
我有尝试在他们的网站上使用 AMP 和 Westpac 房屋贷款计算器，但仍然缺少我想输入的一些细节。
提前致谢，祝长周末愉快！
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抵消的好处是：
税收——如果您将其转化为投资，您未偿还的贷款（而是用于抵消）可以在整个生命周期内免税贷款，同时您可以将资金从抵消转移到新财产。这意味着每年可以通过减税获得数以千计的免费资金。获取 – 您可以获取资金 – 与偿还贷款不同，银行必须同意让您借钱，这取决于您的情况和经济状况。< p>抵消的缺点是：更高的成本——有时/通常是更高的利率，加上年费每月的还款额不会减少——即使你支付更少的利息（尽管你最终要偿还很多年的贷款由于更多的还款支付了本金，所以会更快）一般来说，如果有任何合理的机会，你会把它变成一个 IP，如果你有超过 30k-ish，我会强烈考虑抵消。您以后无法挽回失去的税收减免，这是人们犯下的最大、代价最高的错误之一。
评论
嘿 johnlui，
就利息而言，这笔钱是在您的对冲帐户中还是在贷款中没有任何区别。
但在其他方面可能会有所不同。
< p>如果财产最终成为投资，使用对冲账户而不是重新提取可能会有未来的税收优惠。有些人发现通过将资金存入对冲账户，他们更有可能花掉这笔钱，
评论
johnlui 写道...
1.只需简单地将任何额外的储蓄添加到 offset 中
我侄子的工资直接支付到他的 offset 帐户中，用信用卡购买所有东西，然后在月底用钱全额结清他的信用卡
他还每两周而不是每月支付一次贷款。
评论
O.P.
感谢 andrew99999、Palladium Finance 和 LTDedition。< /p>
这有很大帮助。
评论
johnlui 写道...
1.只需简单地将任何额外的储蓄添加到抵消额中
您为贷款支付的越多，您将收取的利息就越少。
在您的情况下，如果您将其支付到抵销账户或负载本身，因为您可以在任何阶段重新提取已支付的任何额外资金。
我将很快获得 ANZ 贷款，每月 10 美元用于添加抵消账户选项。我不会那样做，因为我可以随时重绘。节省 120 美元
使用补偿的主要原因是如果您打算搬家并保留当前的房屋并将其出租作为投资。这将是一种非常罕见的情况，因为 a) 大多数人卖掉他们现有的房子搬家 b) 保持旧家庭住宅的资本收益免费通常是最好的/更简单的。
进行更大的还款（已经支付每两周）
你的意思是更大还是更频繁？较大与上面的选项 1 相同。总是好的，可以为您省钱。
更频繁对您没有多大用处。如果您支付的是每月所需的最低费用，那么每两周而不是每月支付一次就可以节省很多钱（在贷款期限内）。那是因为如果你每两周支付一次，那么与（每月 12 次）相比，你最终每年（每两周支付 26 次）多付一次。然而，每周甚至每天都没有这样的好处。
无论如何你都提前付款，那么每两周一次就可以了。
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andrew99999 写道...
抵消的缺点是：
另一个缺点是抵消资金计入基于资产的测试，例如求职者和养老金。
< p>重提设施中的资金不会。评论
O.P.
您好 pgdownload，
是的，我刚刚启用了每月 10 美元的抵消.如果需要，我可以取消它。
pgdownload 写道...
主要原因是使用补偿是指如果您打算搬家并保留当前的房屋并将其出租作为投资。这将是一种非常罕见的情况，因为 a) 大多数人出售他们现有的房子来搬家和 b) 通常最好/更简单的是保持旧家庭住宅的资本收益免费。是的，完全一样的情况。房价这么高，没有搬家的打算，也拿不到更大的贷款。
你是说更大还是更频繁？较大与上面的选项 1 相同。总是好的，为您省钱。是的，每两周还款额高于最低还款额。很高兴知道它与将其放入偏移量相同。
需要重新阅读条款和条件以重新绘制 – 我不认为有任何限制或条款阻止您取出您一次付清的全部金额（如果我要将整个对冲账户余额放在那里）/额外还款。
干杯，
评论
< p>通常这是最好的策略
将您的还款设置为直接从您的抵销中扣除
将还款设置为最低
将重提保持在零
将您拥有的每一分钱都用于抵消。把你的工资存进去。
拿一张借记卡作为你的补偿。
关闭任何其他账户，比如高息储蓄账户等。
你的其他事情可能想做...
大多数购买都使用信用卡。
如果它可以帮助您在精神上组织预算，请使用额外的抵销账户。
评论
O.P.
感谢 BendiGus。是的，我现在就是这样。
评论
johnlui 写道...
需要重新阅读条款和重新提取的条件
我正在申请 ANZ 贷款时正在经历这个过程。重绘看起来非常简单。您会看到可用金额（即您预付的金额），您可以随时提取 2 美元或 200,000 美元。它使用 PayID，因此重提会立即进入您的帐户。
我认为每年支付 120 美元只是为了抵消它没有任何意义，但无论如何也没有那么多。
< BR>评论
O.P.
pgdownload 写道...
我目前正在经历这个过程，申请 ANZ 贷款。重绘看起来非常简单。您会看到可用金额（即您预付的金额），您可以随时提取 2 美元或 200,000 美元。它使用 PayID，因此重提会立即进入您的帐户。
太棒了。很高兴知道。谢谢
是的，120 美元还不错——比每年支付 395 美元要好，但确实有所有的花里胡哨。
评论
andrew99999 写道...
每月的还款额并没有减少——即使你支付的利息更少（尽管你最终会因为更多的还款而提前很多年还清贷款down the principal)
从之前的讨论来看，CBA 在这个话题上的工作方式似乎有所不同。您可以调整每月还款额，您可以随时选择的最低还款额取决于贷款的当前状态。您可以在 Excel 中使用 PMT 函数，它会得出与在 NetBank 中看到的相同的答案。
语法是 PMT(rate, nper, pv, [fv], [type])< /tt>，其中：
rate 是每个还款期的利率。例如。如果您按月支付，则为年利率除以 12。nper 是贷款剩余的还款期数，包括最后还款。例如。如果你有 10 年零 1 天的 30 年贷款，这将是 240。pv 是当前贷款余额，以负数表示。你不需要可选参数 fv 和 type 因为这些默认值正确地为 0。在利率稳定的环境中（不幸的是我们有一段时间没有看到），如果你有显着金额抵消，它会开始缩短贷款的表观期限，但您可以将每月还款额重置为最低金额，这将使贷款的预期期限返回到其约定的结束日期。如果你试图最大化抵消量，你会经常这样做。随着利率定期上涨，无论如何这更有可能继续提高最低限额，因此目前此功能并不明显。
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