O.P.这篇文章被编辑了
美好的一天，惠而浦智囊团。
几个月前，我们从我们的第一套房子中提取股权以购买第二套房子，然后我们搬进去了。我们的第一套房子现在是投资房产。
贷款设置如下（不是确切数字，但按比例是正确的）：
自住本金 + 利息，50 万美元，主要住所，与第二套住房自住本金 + 利息，15 万美元，用作存款的股权贷款，与第一套住房挂钩仅投资房产利息，25 万美元，出租房产，与第一套住房挂钩这些的利率相同，IP 有大约增加 0.4%。没有offset facility，只有redraw (unlimited & free)。
我们不打算在不久的将来出售，并且想尽可能地减少债务（抵押贷款是我们唯一的债务).
我们应该先解决哪个问题？我们的直觉是最低的，但这可能会或不会涉及税收？
评论
先解抵押！
评论
您需要考虑税后实际利率。
假设您的房屋贷款利率为5%，那么您的投资贷款利率为5.4%，看起来更高。但是，如果您的应税收入低于 180,000 美元，您将获得 37% 的投资贷款利息减税。那么有效 IAT 是 3.4%。
[5.4 – 5.4*0.37 = 3.4]
评论
TripleG 写...
我们应该先解决哪个问题？
首先解决您所居住房产的贷款问题。这笔贷款的利息不可免税。最好使用对冲帐户。因为如果您将财产用途更改为投资，您可以在未来转移您的资金。 （理想情况下，您应该在旧的 PPOR 上这样做，然后将资金转移到新的贷款/财产抵消）。
jayskette 写道...
解开抵押品首先！
这听起来不像是交叉抵押的属性。贷款担保不决定税收减免。贷款目的确实如此。
但是，我通常同意将贷款证券分开。
评论
TripleG 写道.. .
我们应该先解决哪一个？
不可扣除利息的贷款，即。 50 万美元和 15 万美元自住贷款，理想情况下，您首先要解决最大的不可扣除债务，即 50 万美元的拆分。
评论
O.P.
Extreme writes...
这笔贷款的利息不能免税。
说得好。但是股权/存款贷款的利息难道也不能免税吗？或者这是一个分离最终可能成为投资贷款的问题？
这听起来不像是交叉抵押的财产
它绝对不是。经纪人特别提到，选择这种结构是为了避免交叉抵押。
评论
jayskette 写道...
先解开抵押品！
从外观上看，它们并没有交叉担保。
看起来是从第一套房产借来的 15 万美元用于支付第二套房产的押金和费用但是 15 万美元仅由第一个财产担保。
只有当用于所有 3 笔贷款的担保都是两个财产时，它才会被交叉。
评论
TripleG 写道...
但是股权/存款贷款的利息不会也不能免税吗？
正确，但要解决 2 个非首先是可扣除的债务，因为你为 50 万美元支付的利息比为 15 万美元支付的利息多。
如果我从未打算将该房产用作投资房产，我只会偿还债务未来，如果您打算转换为 I，最好用额外的现金抵消贷款P 在某个时候。
评论
O.P.
Finance_Guy 写道...
看起来像是针对第一处房产借来的 15 万美元用于购买第二套房产的押金和费用，但 15 万美元仅由第一套房产担保。
是的，这是正确的。我本可以用不同的措辞:)
Finance_Guy 写道...
正确，但首先解决 2 个不可扣除债务中较大的一个，因为你为 50 万美元支付的利息比为 15 万美元支付的利息多
明白了，这是有道理的。
如果我从未打算使用，我只会偿还债务该房产作为未来的投资房产，如果您计划在某个时候转换为 IP，最好用额外的现金抵消贷款。
不幸的是，只有重提设施可用，因此问题。否则我们会将所有内容转储到偏移量上:)
谢谢大家！
评论
TripleG 写...
不幸的是，只有重绘功能可用，因此才有了这个问题。否则我们会将所有内容都转储到偏移量上:)
为什么选择没有抵消的产品？
从长远来看，在贷款结构方面，通常选择稍微便宜一点的产品可能会让您花费更多。
请小心将资金投入再提取，然后再提取出于其他目的，您最终可能会获得混合用途贷款，或者更糟糕的是，贷方可能会在重新提取时吸收您的资金。
评论
O.P.
Finance_Guy 写道...
为什么选择没有偏移的产品？
当时有 0.2% 的偏移与无偏移的差异（据我所知，或者可能更多）。
小心地将资金用于重新提取，然后将其提取用于其他目的，您最终可能会得到混合用途贷款，或者更糟糕的是，贷方可能会在重新提取时吸收您的资金。
< p>已妥善注明。评论
Finance_Guy 写道...
小心将资金投入重新提取，然后将其提取用于其他目的，您最终可能会获得混合用途贷款，或者更糟糕的是，贷方可能会在重新提取时吸收您的资金。
对冲账户也可以这样说。
如果您担心您的工作保障可能会成为未来的问题，或者如果您需要依赖任何其他形式的福利金，请谨慎使用对冲账户.
抵消资金计入资产测试，而可用重提取则不算。
评论
TripleG 写道...< /p>
但是股权/存款贷款的利息不是也不能免税吗？
Finance_Guy 写道...
正确，但是首先处理 2 笔不可扣除的债务中较大的一笔，因为与 15 万美元相比，您为 50 万美元支付的利息要多。
???我以为 OP 说他为这两笔贷款支付的利率完全相同。
在这种情况下，我发现先还清较小的贷款有一些心理上的好处。你可以看到贷款减少得更快，这会激励一个人存更多钱！
它还有助于整理资产负债表以供未来投资使用。
评论
O.P.
TomCole 写道...
我认为 OP 说他为这两笔贷款支付的利率完全相同。
我认为Finance_Guy 所说的是大额贷款的利息高于小额贷款的利息。因此，从长远来看，首先还清更多的贷款会节省更多。
不是利率，而是金额。
它还有助于为未来的投资目的整理资产负债表。< /p>
真的不能反驳。如果我们现在按原样再融资，不确定它必须如何构建。贷款 #1 是否分开但 #2 和 #3 在同一贷方？
评论
TripleG 写道...
真的不能反驳这一点。如果我们现在按原样再融资，不确定它必须如何构建。贷款 #1 是分开的，但 #2 和 #3 是在同一个贷方吗？
可能。它拓宽了您的选择范围，如果您可以避免重新安排现有贷款，还可能会降低成本。
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联