O.P.
大家好，我只是在寻找一些关于负扣税的建议。
情况：
投资房产，贷款余额较小
新的主要住宅，贷款余额较大
我读到负扣税可能意味着您可以抵消与房产无关的收入薪水——这是真的吗？
这是否意味着我可以为投资房产贷款再融资并转移所有资金来还清主要住所，离开对投资房产的更大贷款——那么这个负面影响可以抵消非投资房产所得税吗？
我不确定 ATO 是否会善意地从现有的已付清贷款中拿出钱来带来提高利息支付但只是想了解人们对其他人在这种情况下所做的事情的想法。如果此问题已在其他地方得到解答，我们深表歉意。
谢谢
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toffeepaws 写道...
这是否意味着我可以为投资房产贷款再融资，并转移所有资金来偿还主要住所，在投资房产上留下更多贷款——然后用负齿轮抵消非投资房产所得税？
否。
出租物业的贷款利息与您产生应税收入没有必要的联系。这将在偿还您的主要住所的债务时产生。不可扣除。
利息可根据借款用途扣除。
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否。最近的帖子在这里解释：/thread/3m01qn8r
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卖IP，用钱还PPOR，用大额贷款买新IP
但 CGT 和印花税可能会抵消任何节税。
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NG 不是特定于房产。贷款的可扣除性取决于贷款的目的，而不是担保借款的资产。
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2126 Dr Who writes...
出售 IP，用这笔钱还清 PPOR，用大笔贷款购买新 IP
但 CGT 和印花税可能会抵消任何节税。
如果投资财产以前是 PPOR 那么它可能会改善情况。
这绝对是我与客户进行的对话，当时他们搬家并将以前的 PPOR 保留为出租财产，大部分或完全没有债务.此时您需要消除对以前房屋的任何怀旧情绪，并纯粹将其视为投资。你永远不会搬回那里。
在 PPOR 上尽可能少的债务和在新出租物业上尽可能多的可扣除债务所节省的税款的回报期是多少vs 买卖的交易成本？
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O.P.
非常感谢所有回复，很高兴我提出了问题。
在就回报期而言，我会说每年可能产生负扣税的利息为 25k。
我已经开始考虑安排一些时间与财务顾问一起寻求进一步的指导，看看我是否可以/应该做些什么。
非常感谢所有及时的反馈，干杯
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toffeepaws 写道...
我读到负扣税可能意味着您可以抵消与财产无关的收入工资——这是真的吗？
是的，负扣税是投资的结果。投资不一定是房产，只需要产生收入即可。
这是否意味着我可以为投资房产贷款再融资，并将所有资金用于还清主要住所，
没有。你没有达到贷款的目的（用钱还清个人（财产）债务）。因此，新贷款的利息不可免税（无论贷款是针对什么而持有的）。
在投资物业上留下更大的贷款 –
这是为减少税收的主要原因而存在的计划或活动的非黑即白示例。因此，它是逃税的定义。
那么有负齿轮来抵消非投资财产所得税吗？
请记住保持您的术语正确（以避免混淆）。利息是一种税收减免，“负扣税”是你的情况的结果。
我不确定 ATO 是否会友好地从现有的已付清贷款中取出钱来支付利息，但只是想了解人们的想法
他们知道去寻找它，因为它必须是容易找到愚蠢的事情的第一名。
只是想了解人们的想法其他人在这种情况下正在做什么。
你唯一的选择是研究一些其他类型的投资，比如股票，希望能给本应收取的利息带来类似的回报，而不是声称新的收入，所以以平衡贷款利息。但是您将该收入（例如来自股票）用于支付您的非税收减免ble 贷款（又名，您的 PPOR 贷款）。
另一种选择是“债务循环”，这样您的投资收入（租金收入）将用于您的 PPOR 贷款和所有运营成本（保险/利率/出租物业的维修等）来自投资贷款。随着时间的推移，这将增加免税贷款，同时更快地还清您的 PPOR 贷款。这是允许的，但它很慢（需要数年时间），如果你把它塞满（污染投资贷款），你最终可能会比什么都不做更糟（与目前的情况不同）。
如果这个问题在其他地方得到了回答，我们深表歉意。
经常有人问这个问题。这是连你的会计师都不会拒绝的事情。但根据您的会计师以及您与他们的关系，他们不会详细解释，因为它被视为一种财务建议（并且有很多规则）。
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2126 Dr Who writes...
卖IP，用钱还PPOR，用大额贷款买新IP
但是CGT 和印花税可能会抵消任何节税
你为什么要这样做。只需使用股权购买第 3 处房产并负扣那处房产。
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Rob182 写道...
为什么你会这样做吗？只需使用资产购买第三处房产并负扣那处房产。
这是我会做的，而不是出售当前房产以购买另一处房产。
如果 OP 能够负担得起借贷，他们可能会更好仅使用现有财产的权益作为存款和购买另一项投资财产的成本，相同债务头寸的最终结果更好，2 个 IP 对 1 个。
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Rob182 写道...
暗示使用股权购买第三处房产并负扣那套房子。
或者更好的是，购买第三处房产正扣利用税收损失，同时仍然获得实际现金流。
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tourerguy 写道...
或者更好，购买第三处房产，该房产正向利用税收损失，同时仍能产生实际现金流
很明显，但 OP 正在谈论负扣税。我都做了，积极的更好。
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Rob182 写道...
很明显，但 OP 在说话关于负扣税。
当然，请理解您的观点。
我同意正扣税更好，前提是可以找到合适的属性来解决负扣税策略所假设的问题.
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