O.P.
大家好，
我和我的搭档打算与我们的经纪人和潜在的财务规划师讨论以下内容，但想了解漩涡者的初步想法。
我的搭档和我（26 岁和 27 岁）在墨尔本的家庭累计收入为 22 万美元。目前与家人同住，但希望最迟于 2023 年 9 月搬出。届时现金储蓄将约为 20 万美元。
我们于 2021 年 8 月在墨尔本北部购买了一块土地（10% 首付）与开发商），结算最初延迟 12 个月，但现在预计在今年 6 月。结算时我们需要 280,000 美元的融资。然后，我们可能需要额外的 310,000 美元资金来建立一个基本的 4-4-2 阵型，并配备一名训练有素的球员。最初的目标是建造一个更大的家庭住宅，但是由于建筑成本上升，之前延迟 12 个月的所有权和其他个人情况，我们需要在建造开始之前搬出家，甚至不太可能在 6 月完成2024 年。
鉴于我们的最终目标是建立一个房地产投资组合（以长期持有），我们正在考虑购买联排别墅或三居室独立屋（大约 45 万美元至 55 万美元），比如说2023 年 9 月搬入，目标是将其转变为投资，并在几年后建成后搬入我们的 4-4-2 房产。
此时，我们将实际持有 105 万美元的累计贷款价值，利率为 6%，假设一处房产已出租，如果经济衰退即将来临，形势严峻，我们可以用一笔收入来偿还。
另一种选择是我们搬出去，租两年，同时持有可观的现金储备，只购买投资道具erty 当经济衰退已经过去并且不存在裁员等风险时。
如果您处于我们的位置并希望明智地投资您的资金，在这种情况下您会怎么做？寻找所有建议。
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必须同意 sp00ker…
十年前的经验法则是“如果你能以 10% 的利率支付 10 年，你负担不起”。
是的，此后利率一直处于历史低位，但现在通货膨胀率已经达到顶峰，工资也不匹配
~105,000 美元年还款 220 美元……希望你不想要孩子或 MBA，或环游世界。
同样在墨尔本、悉尼和布里斯班之外，我们见过财产倒退。不得不怀疑其余三个市场的势头何时会耗尽。
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sp00ker 写道...
你没有提到你从事的是什么工作，但如果是任何专业工作，你应该考虑提高技能，这样你就可以在未来 5 年内将收入翻一番/三倍。
我是一名从事保险业（欺诈、业务中断、网络事件响应等）的合格会计师，我的合作伙伴在 WHS 工作。在过去的两年里，我们的共同收入翻了一番。我的行业相当抗衰退，因为我们在经济低迷时期有更多的工作，而 WHS 似乎是当企业处境艰难时第一个离开的行业。然而，合作伙伴最近在高等教育行业找到了一份新工作，该行业正在经历疫情后的强劲复苏。
合作伙伴现在正在考虑完成硕士学位，而我本人正在考虑网络安全方面的更多专业资格鉴于会计和网络安全之间的重叠，空间正在经历显着增长。
我倾向于同意你的看法。我对即将进入衰退的债务水平感到不安，但不确定下一个最好的选择是什么：
1.我们需要在 2023 年 9 月之前搬出我们名下只有一块土地，没有建造房屋（不幸的情况，但事实就是如此）。可以卖，但在经济收缩期间？...
2．如果我们只购买一个 PPOR，我们每年将净节省 75,000 至 80,000 美元，并且肯定需要在某个地方进行投资。坐在银行账户中失去价值似乎并不是我们现金的最佳用途。
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其他两个很有意义。我已经在这里待了很多年，我见过情侣：
。在股市崩盘时投资管理基金（股票市场），他们损失了大约 10% 的资金，推迟了他们的购房目标。
。由于租户失去工作，无力支付租金等原因，投资物业无法正常工作。
。妻子想要孩子 – 减少家庭收入
唯一无风险的投资是银行存款（政府担保），有人会告诉我们最好的利率，但你应该能拿到 4%。我认识的财务规划师说投资是 5 年以上的财产，以防出现问题，你需要等到市场自行更正。
有一项政府计划，您可以将薪水牺牲到 super 中，并在需要购买房屋时取出。它有风险，但也有税收优惠。如果您可以接受，研究一下并下定决心不会对您造成伤害。
您的数字是否正确 280k + 310k + 450-550k – 是否考虑印花税。
您的数字是否正确？ p>
我在 40 年前建房，当时时机还不错，但建筑商一直在增加建房的额外成本
。积木不平，因此需要额外的积木
。你想要什么 浴室里的瓷砖不是我们特价的那些
然后你可能需要铺上地毯、百叶窗、灯具。
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您为什么想到以房地产为中心的投资组合？除了能够吸引您的眼球之外，这真的不是对事物计划的巨大投资。你刚刚目睹了几十年来在大规模移民和最低利率的推动下多次价格上涨。房价收入比是天文数字。
你想接住掉落的刀吗？如果我们在未来 10 年内让房价停滞不前怎么办？您还考虑过哪些其他投资选择
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MissedMyChance 写道...
我们将净节省 75,000 美元 – 80,000 美元每年如果我们只购买一个 PPOR
先付清？
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首先，我不同意二十多岁的人太年轻要认真投资。据我们所知，他们可能已经做过很多旅行，或者可能不想这样做。
其次，我不认为经济衰退是理所当然的事情。我经历过几次经济衰退，我认为情况不一定会指向这一点。无论如何，这些人的职业似乎几乎可以抵御经济衰退。
我主要关心的是建筑物。毫无疑问，价格一直在上涨，而且还有很多附加条件。
我建议考虑在短期内购买某个地方居住，使用您当前和未来的大部分积蓄来偿还土地和在开始建造房屋之前等待一段时间。预计利率将在今年达到顶峰，而技工的供应有望增加，这将限制建筑价格。
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关于您的收入
就这些
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MissedMyChance 写道.. .
我是一名合格的会计师
去创业......一旦你有了孩子和抵押贷款，你永远不会这样做。
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MissedMyChance 写道...
在这种情况下你会怎么做？
我认为你走在正确的道路上.我会补充一些想法作为我的贡献。
为通货膨胀、利率上涨和房地产价格变化保持一个舒适的缺口[所有这些都需要一个好的猜测]
PPR 发生了成为历史上最好的投资。特别是考虑到 CGT [和其他一些 DHS 资产测试]，税后回报的平均风险优于其他投资。
您的（抵押贷款成本）=（抵押贷款还款的利息部分）减去（将付租金）。我的意思是不要忘记节省租金。
您甚至可以考虑在新房准备好时出售 PPR 单位。在考虑 [我的意思是猜测] 房地产价格的走向后，将采取此选项。
我赞成额外的还款/重新提款便利，而不会对贷款造成罚款。这将是一种投资于挖地钱而不是你的钱的工具。 [当然不会牺牲较低的利率]
准备在贷款的早期还清额外费用。 [平均而言，额外支付相当于还款本金的部分，通常是第一个月几美元，这意味着在上个月节省了整整一个月的抵押贷款还款]我知道这将是最难的一个月，但绝对值得。
不要在抵押开始时浪费时间为其他投资做准备。在那段时间学习市场[即使你是一名会计师]。
投资股票、房地产还是债券由你决定。没有人有水晶球来指导你。
我不热衷于保险。为您无法承受的损失投保 [例如房屋、第三方责任]
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MissedMyChance 写道...
我们然后可能需要额外的 310,000 美元资金来构建一个基本的 4-4-2 体量构建器
如果您能以这个价格正确地完成构建，那将是令人惊讶的。
< BR>评论
老实说，22 万美元的家庭收入不足以持有 PPOR 和投资房产。太多事情都可能出错，拥有房产的成本实际上比人们想象的要高。
假设你是一名会计师，你计算出持有两者所需的现金流量了吗？您需要考虑房东保险、利率、水费、代理费、潜在的租金损失等因素。
就您个人而言，我会先进入 PPOR，先看看现金流如何，然后再投资更多属性。我也会考虑股票。至少对于股票，你最多可以损失的是你投入的金额。
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这篇文章被编辑了
我一直是房地产和股票的长期投资者。< /p>
最终目标是建立一个房地产投资组合
最近，对于每一个房地产投资者购买，就有四个人出售。原因很明显。
在墨尔本北部购买了一块土地
？
Rob10 写道...
投资物业不工作
是的。主要是由于政府成本和法规。
MarissaAnna 写道...
我主要担心的是建筑物。
是
Big Mouth 写道...
PPR 恰好是历史上最好的投资。
是的，还有 Super。
MissedMyChance写道...
如果您处于我们的位置并希望明智地投资您的资金，在这种情况下您会怎么做？
。如前所述，我会重新考虑所有投资选择，包括股票、超级基金等。
。就个人而言，我会重新审视我的投资目标；尽管我一直是一名长期房地产投资者，但在当前环境或不久的将来，房地产投资组合并不理想。
。从投资的角度来看，答案可能合乎逻辑，但执行起来却很困难；我们大多数人都很难承认错误或承担损失。
。重新考虑土地购买，就终止寻求法律意见。现在亏损很可能是便宜的选择。
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此帖子已编辑
MissedMyChance 写道...
如果您处于我们的位置并想明智地投资您的钱，在这种情况下您会怎么做？寻找所有建议
MissedMyChance 写道...
1.我们需要在 2023 年 9 月之前搬出我们名下只有一块土地，没有建造房屋（不幸的情况，但事实就是如此）。可以卖掉它，但在经济收缩期间？...
所以你有土地（好吧 10%）
这个“经济收缩”指的是什么？土地位于理想的位置吗？能卖高价吗？
2.如果我们只购买一个 PPOR，我们每年将净节省 75,000 至 80,000 美元，并且肯定需要在某个地方进行投资。坐在一个正在贬值的银行账户中似乎并不是我们现金的最佳用途。
哪个银行账户正在“贬值”？有些账户支付大约 4.5% 的利息——这没有真正的风险。
您如何计算在不得不借入大约 60 万美元以上的资金来建造或购买房产时所节省的“净储蓄”数额？ （如果他们的年收入为 11 万美元，这大约是他们工资的一半）
阅读您最初的帖子 – 有点像让您尝试“吃蛋糕并吃掉它” – 太多事情发生在同时。买这个，建那个，买别的东西，并希望：
1。一家金融机构会借给你一笔相当可观的金额
——有人会借给你 60 万美元——然后同时再借给你 500-60 万美元用于另一个构建吗？
2。您将能够以一定的成本建造并购买其他东西。和
3。然后担心投资？
您当前的“真实”资产就是您的储蓄！
MissedMyChance 写道...
现金储蓄将是到此时大约为 20 万美元。
然后您将看到大量负债。
需要问的问题是：您是在尝试建立“资产”还是试图建立“资产”？弄清楚如何用别人的钱进行投资？
我会寻求建立资产 – 买东西然后还清……首先。
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O.P.这篇文章被编辑了
感谢上面的所有回复。
12345_User writes...
你刚刚目睹了多次价格上涨在大规模移民和最低利率的推动下持续了几十年。房价收入比是天文数字。
你想接住掉落的刀吗？如果我们在未来 10 年内让房价停滞不前怎么办？您还考虑过哪些其他投资选择
大规模移民将持续到未来。住房短缺 + 新建筑的低迷肯定会对房价产生影响，即使是当前的利率？
根据我过去 12 个月的观察，墨尔本地铁的低端市场（400 美元） k – $600k）尽管是头条新闻，但价格仍然大幅上涨。希望接下来的 6 个月能提供更多贷款对。
Ronin8317 写道...
先付清吗？
可以作为进入下一个超级保守的选择吗一两年。但同样，从投资的角度来看，现金似乎并不是最有效的使用方式。
dirkmirk 写道...
关于您的收入和年龄我不会在这里听取任何人的建议。
就是这样
请扩展这个哈哈。
sp00ker 写道...
去创业......一旦你有了孩子和抵押贷款，你永远不会这样做。
不幸的是，我还没有受到任何可能导致的启发一项可行的业务。多年来我可能会想到它。
Jax 写道...
如果您能以这个价格正确完成构建，我会感到惊讶。
非常好奇 – 很多人都持有这种观点，但所有批量制造商都对 4-4-2 布局（最多 25 个方格）和一些基本升级的报价在 270 到 34 万美元之间。之前有一些报价，其中包括场地成本、BAL、其他遗产津贴等。我们缺少什么？我们收到的报价来自信誉良好的建筑商。
一些人建议通过较小的独立建筑商多付 50% 的费用，以避免出现质量问题，但考虑到我们的预算，这是不现实的。我还想坚持使用更大的构建器。不太可能认输和凤凰（尽管这总是有风险）。
大嘴写道...
是否投资于您的决定股票、财产或债券。没有人有水晶球可以指导您。
感谢您之前的建议。就上述而言，我在 Covid 开始时就开始投资股票市场，幸运的是在去年底投资组合跌落悬崖之前获得了可观的利润。我使用了一种基本的选股策略，但我再也不会这样做了。我唯一会考虑的另一件事是 ETF，但它似乎对我来说太被动了。我喜欢财产，因为它是有形的，总是需要的，并且可以长期保持其价值。它也（通常）超过工资增长和通货膨胀。
xbliss 写道...
假设你是一名会计师，你是否计算出现金流需要同时持有两者吗？
我已经计算了一些初步数据。
Towhouse 贷款 45 万美元（10 万存款，作为 FHB 的印花税为 0，LMI 可根据职业协商），利率为 6% = 每年 32,500 美元的抵押贷款费用 + 5500 美元的利率、保险、公用事业等费用。
以 25000 美元的贷款购买土地（额外的 30000 美元押金 + 13000 美元的印花税）= 18000 美元 + 4000 美元的利率。
p>
持有两者的年度现金流出总额为 60,000 美元。扣除基本生活费用后，我们每年累计节省 12.9 万美元。两辆车完全还清了。我们的生活也相当节俭。
有趣的是，一旦土地上有了房子（额外的 31 万美元贷款）和租户，持有成本从 22,000 美元下降到 16,000 美元，但在扣除负扣税后仅剩 8,000 美元退款。
在纸面上，数字堆积如山。如果日子不好过，即使只有一份收入，我们也能负担得起。但正如你们中的一些人所建议的那样，我们还应该考虑：
- 进一步大幅加息（可能，但不太可能）
- 房地产价值进一步下跌（市场的低端是大部分当借贷能力下降时，买家最终会出现，从而推高需求和价格，正如我目前观察到的那样）
- 未来计划（主人、旅行、孩子）。在确保我们有足够的储蓄缓冲的情况下，所有这些都是有效的，我们应该考虑的事情。
- 其他投资选择，例如股票、债券等。
我们会做更多的考虑。
p>Sir Tony OAM 写道...
所以你有土地（好吧 10%）
这个“经济收缩”指的是什么到 ？土地位于理想的位置吗？它能以更高的价格出售吗？
迫在眉睫的经济衰退。可能不会最终发生，但我目前在企业领域看到大规模裁员。许多公司正在裁员并暂停招聘，直至另行通知。许多辞职的人根本就没有被替换。
土地以 30 万美元的价格购买，而同一地区的类似街区以 38 万美元的价格出售。它位于一个相当新的郊区，距离一所新私立学校不到 1 公里，距离火车站 1 公里，距离主要高速公路 1.5 公里。 45 分钟进入 CBD。
哪个银行账户正在“贬值”？？有些账户支付大约 4.5% 的利息——这没有真正的风险。
通货膨胀率为 7%。还需要为 4.5% 的利息缴税 (32.5%)。
阅读您最初的帖子 – 有点像让您尝试“吃蛋糕” – 太多事情发生在同时。买这个，建那个，买别的东西，并希望：
仅此一项就让我犹豫不决。在纸面上看起来不错，但我以前在破产领域的经验（以及普遍缺乏生活 experience）让我有点谨慎。我知道 whirlpool 是强调这一行动方案的潜在问题的地方。
我会寻求建立资产 – 买一些东西然后还清......首先。
中肯的建议。我再次感谢所有回复。
评论
MissedMyChance 写道...
之前引用了一些内容，其中包括网站成本、BAL、其他遗产津贴等。我们缺少什么？我们收到的报价来自信誉良好的建筑商。
应该更接近每平方米 2000 美元。我无法想象一个收入 22 万的家庭住在 34 万的房子里。
评论
MissedMyChance 写道...
所有卷对于带有一些基本升级的 4-4-2 布局（最多 25 个方格），建筑商的报价在 270 美元至 34 万美元之间。之前有一些报价，其中包括场地成本、BAL、其他遗产津贴等。我们缺少什么？
添加景观美化成本、车道、额外的电源插座、太阳能电池板、水箱、NBN 连接成本，衣橱装修、隔热升级、双层玻璃。
评论
LTDedition 写道...
增加景观美化成本、车道、额外的电源插座、太阳能电池板、水箱、NBN 连接成本、衣柜装修、隔热升级、双层玻璃。
空调、地板、电器。此外，基本选项通常非常糟糕，完全不像您在样板房中看到的那样。
我们不能确定会有多少额外费用，但如果您有预算，您将需要为了能够借到 310k 的初始报价，我至少需要 400k。
评论
MissedMyChance 写道...
我们也过得很节俭。
！！！你是想过自己的生活——还是只是为了买得起房子而活着？？
通货膨胀率为 7%。还需要为 4.5% 的利息缴纳税款 (32.5%)。
这仅适用于您受到成本增加影响的情况 – 到头来都是 $$ :)
我希望得到“回答”的第一个问题是关于财务的 -> 开始向一些银行询问一笔住房贷款，然后在此基础上再申请一笔贷款——首先评估“风险”——因为你的计划是可靠的主要集中在这方面。
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