自住房offset快满了，现在是p+i，还欠着70来万，每月还5k不到点，几乎全部还本金。
突然意识到是不是换io账户，每个月也不用还钱了，然后把本来要还的p开一个saving账户吃利息？这样一年能多差不多6w存款的利息，存个几年算上复利的话也能多出不少。
就是不知道这样操作有没有弊端？有没有投资达人给分析一下。
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羡慕
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严重羡慕
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超额的钱当然不放在offset. 这与p+I 或io没关系。
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不是超额的钱放不放offset，是还不还本金的问题。
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当然可以， 但是interest only 只能有几年，
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当然。
我最近刚把投资房卖了，还清了自住房，同时把自住房改成 I only; 剩下的快100万，已经打算存入不同高息存款账户，但是也会拿少部分买股票玩玩。
以后哪家银行好比如给转贷bonus，就转一下。反正要求不高，能贷多少就贷多少。
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没有影响。假设借了100万。100万offset。一个月还5000本金，那一个月后只欠995000，offset也剩995000. 如果改io. 没有利息。一个月后还是欠100万，100万offset 存款。不会多出钱给你去存钱收息。你转5000去存高息，这边offset 就少5000，就要付贷款利率。你存款利率不会高过贷款利率。
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offset的钱当然不会拿出来去存saving啊，不然不是开自己玩笑嘛。
offset不动了。后面本来用来还p的钱现在存到saving里拿利息。
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钱拿去买股票那offset 就变成不满了，那就要付利息。如果股票收益率好过贷款利率很多，才可以考虑。因为你股票赚的钱是税前收入，而自住房利息是税后支出。如果能把利息做成投资的支出，那就只需股票收益高过房贷利率就行。
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是不是可以看哪家银行给rebate多然后过段日子就转着玩了？
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如果你有“后面本来用来还p的钱”，那你还了5000,offset 就超额5000, 你就可以把5000转出来。左手交右手而已。简单的做法是直接在offset 还p。无论是io还是p+I. 始终保持净值是0。你那“后面本来用来还p的钱”该怎么投资和offset 没有关系
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楼主没搞清状况
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请赐教
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这才是正确的算法。
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看来你根本没懂。你是永远也赢不了银行的。
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你要是就是因爲吃利息，裏外裏是一樣的。interest only只是讓你可以支配的錢多了而已：你一年還5w本金進到房子裏vs你不還本金作爲銀行存款5w。反正你比貸款本金多出來的錢都是你可以投資（含saving）的錢。
投資除了房子就是現金單一又回報率低，未來的風險也高，個人建議你應該買點美股ETF和bond。
我説風險高是因爲天朝雖然經濟嚴重下行了一年多了，但至今還沒有顯著減少鐵礦石等資源進口，但估計很快就要斷崖式降低了，就算不談其他利空，土澳的未來十分堪憂。
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正解，换不换无所谓的，数字感觉而已，后面卖房或者refinance都会reset到真实value的。
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除非能找到税后收益大于你贷款利率的投资，不然把offset的钱折腾出来有什么意义？
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我怎么觉得楼上很多人的回复，是没有理解楼主的意思呢？
楼主的大前提是：贷款100万 P+I，那么Offset 里已经有了100万，是不用还银行的贷款利息了；但是因为P+I， 即使不欠钱了，也要依然每月从自己的腰包掏钱继续还本金（大概5000/月）。
如果把这个贷款100万改成IO，Offset里依然是以前的100万打满，那么除了不用还银行贷款利息，也不用再每月还以前那个额外的5000/月了啊！这个多出来的5000 块，可以去干其他的钱生钱的事情，比如挣目前至少5.XX% 的saving interest， 或者去买股票/ETF。总之，这个5000块不会白白放在哪里不动的，最差也是挣点活期存款利息。
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利息也是要交税的
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你知道你在说啥吗？？？
offset 里面 100 万 贷款 100 万 P+I 还1万利息/本金 offset还剩99万 贷款还剩99万
offset 里面 100 万 贷款 100 万Ionly 啥也不还 offset还剩100万 贷款还剩100万
按照楼主的如意算盘：
offset里面 100万 贷款100万 一分本金不还 拿掉1万（去存高息） offset还剩99万 贷款还剩100万 你需要还1万这部分的利息 which means always higher than the “高息存款”最后里外里也就at least 亏个30%off margin 利息税 和各种利差
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你看看，楼主有这么说吗？
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You got LZ's idea!!!
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没错。lz offset里的钱就用来对冲利息，并不是取出去做投资，不再还本金预留最大的现金流。
而本来每月需要还的本金可以做一些其他投资。
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无论是io还是p+I 都不用拿额外的钱来还。p+i每月从offset 那100万还款就行了。
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如果你另外拿钱来还本金，那offset 就会超额。超过的部分就可以拿去投资。不会有影响
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说的那么复杂, 就是本来要还本金的钱, 现在不想还了, 拿去它用. 但是要考虑到一个投资回报是税前的, 还有IO, PI之间也有利率差
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