朋友老杜退休前准备做一下财产安排，论坛里面经验丰富的投资理财专家前辈很多，藏龙卧虎，希望给一些有效的建议。
老杜夫妇辛苦打工一辈子，年龄快60岁了，准备退休。一辈子省吃俭用买了一个自住房，三个有贷款的投资房（贷款是房价的一半）。二个不到30岁的孩子（一男一女）。
退休前老杜想做一下财产安排。有以下几个方案
1-投资房卖给二个子女，一人一个。用卖完二个投资房的回收款，还清第三个投资房的贷款，退休靠第三个投资房收入生活，周租金530左右。
2-投资房卖给二个子女，每个都写二个孩子的名字。就是和方案一的区别在于方案一一个投资房写一个人的名字。这样做，以后老杜过世了，二个孩子可以经常有联系。
3-投资房不卖给子女。一直持有到退休生活没办法支撑了，放到市场上一个一个的卖
4-3个投资房都卖了，用现金买个现金流好的房产，支撑退休生活
5-3个投资房都卖掉（卖给子女也好，在市场上卖掉也好）然后领政府养老金
一代移民也没有亲戚帮衬，老杜也不清楚退休以后的日子咋样。所以问问论坛里面的前辈，讨教一下经验。先谢谢了
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卖自住房，免税回笼一笔钱还贷/花销，搬去投资房 1把它变自住，若干年后钱花差不多了，再卖 1（部分免税），搬去投资房 2把它变自住，如此类推。
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只想说一句 ‘最后一定要去找专业的 financial advicer 问清楚’。
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税务上真的是个好思路。。
以前从来没想过卖自住房，因为觉得孩子在自住房里长大，有感情。。
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是的，是的，这个要的
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可以卖给孩子啊
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不免税，按自住投资比例交税。
还换来换去的。
我认为应该退休，分三年卖掉三个投资房。取出全部super，然后卖掉自住房，全部钱升级自住房。
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为什么老是有这种误解？投资房1只能免税从搬进去自住算起，不是全部免税
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这里太理想化了。
首先，卖给孩子，请问是真卖嘛？就是孩子需要给钱给父母的，还是送？如果真卖，孩子不一定想买。如果送，这样的弊端很多人说过。
其次，人不是完全物化的，不是说什么利益最大化就选择什么。利益最大化，就是卖掉自住房，但是对有些人来说，自己老房子那种舒适感和安全感，并不是金钱完全能够取代的。
年纪大了，还是应该让自己开心最重要。
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找有经验的会计师咨询下。
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因为孩子也要买房，把投资房卖给孩子，可以卖的便宜一点。
孩子要办理贷款，交割手续的。
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那怎么养老？没钱了啊。政府发的还不到年龄领，自己兜里没钱，自住房再豪华也没用干都干不动了
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会计也最多告诉你交税情况，还是要自己拿主意
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不建议跟子女买卖交易，很容易产生家庭纠纷。尤其不能两个子女共有一个物业，这种等于把子女推向反目成仇的局面，非常不明智。
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找第三方给房产估价，比如70万的房子，卖给孩子68万，或者65万。孩子在交易中受益。房子写二个孩子的名字。想不出来这样做孩子反目成仇的原因
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比市场低几万块，你觉得给孩子优惠，孩子未必觉得很赚。房子写成两个孩子共有，未来各种决策都要一起做，除了俩孩子还有他们的配偶。现在你的孩子可能没结婚或者刚结婚，家庭情况差异不大，但谁知道未来呢。举例，一个孩子经济有问题想套现，另一个孩子不愿意卖，那不吵起来？反正我见过不少因为共有房子反目的情况。你不爱听就略过吧
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我觉得你说的挺好的。
写二个孩子的名字是让孩子们可以在老人过世以后，一直保持联系，就算卖房也可以商量着来。生活中确实没遇到过因为卖房反目的例子
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一人给一个房子，他们会争吵哪一个房子更好一些，爸妈偏心谁。两人共有房子，未来很难取得决策上的一致，慢慢就会反目。国内很多这样情况的，所以国内的老人现在都不敢这样操作了。简单点，卖掉，钱平分，这样就不存在偏心这个问题。有不少人（我认识的），父母都去世好几年了，还跟兄弟姐妹不往来，还记着当年爸妈偏心的事情。其实外人看来，他们爸妈没有偏心，只是一厢情愿替子女做了选择（就像你朋友这个例子那种）。
如果兄弟姐妹现在感情就不好的，那更不要让他们有财务纠纷。最好是父母在世就立好遗嘱，一清二楚。这样他们未来还有缓和的机会。钱、房子这些只会消耗感情，不会增进感情。
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你卖投资给孩子，你自己算过税务吗？你的孩子要交印花税，这笔钱不小，除非你投资房比较旧的公寓。你少买一点钱，你省的CGT大过印花税？
更重要的你孩子有自己的工作生活，能住你这个房子！
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感觉你说的很有道理哦
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卖投资房就要交税的，卖的人交CGT，买的人交印花税。这都是没办法改变的
唯有卖给孩子可以便宜一点，少个中介费，再便宜几万块钱。当然孩子看着便宜也想买才行。写二个人的名字，好处就是等于房子平分了。缺点就像上面Pippa说的，一方不想持有，另外一方还想持有，有矛盾，不好调节
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楼主的想法像个孩子。。幼稚
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你说说你不幼稚的想法啊
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就你这么个捯饬法，孩子们不打架才怪，又不知道是给是卖，我看的来气，别谈被你盘的孩子了，后代亲热不亲热父母管不着，能做的要么一碗水端平，卖了分钱，一人一份，要么都不给，你这还卖来卖去的。。。你这我都不知道整的个啥
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70万的房子，你自己卖掉70万，跟卖掉65万比，扣除增值税部分，多到手就算3.7万吧。把这3.7万给孩子，他们去买70万的房子，不是受益也差不多么？至少孩子可以自由选择他们喜欢的房。
快30岁的孩子了，总有自己的想法了。你要把房子卖给孩子，他们愿不愿意？愿意的话，愿意联名买吗？如果联名，以后卖房，就算不反目，但也会有意见不一致的可能。你的一厢情愿可能把孩子套牢。这事你得跟你孩子商量，而不是来问外人。
只从退休财务角度来讲，你投资房贷款只是房价一半，租金应该能够支付所有养房开销了，马上卖不卖，要看你对未来三五年甚至十年房价涨不涨的信心了。
如果按定律，房价必涨，那有其它积蓄，也不打算投资其它项目的话，退休后就慢慢先用积蓄，然后差钱的话才卖掉一个投资房。卖房的钱可以放一部分到Super里投风险比较低的基金，满了60岁可以每年从Super中取用一部分出来当生活开销，其余的还在Super里继续低风险投资。
这样估计最多卖一个就能维持生活开销到自由拿Super的年龄了。然后根据自己Super有多少，房市情况，再决定有必要再卖第二套房。
当然如果还想拿pension，那又得是另一种计划...
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感谢分享
请问这种情况，需要把自住房卖给Trust吗？知道有人这么做。这样以后孩子结婚离婚，房子还在，不会被迫卖掉。
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你可以评估一下 现在政府给夫妻是800一周 还有各种福利如买药补贴等 等老了还有养老补助 你自己养老 就什么都没有 孩子买房有贷款额度 他们喜欢买你的房产 那没问题 如果不喜欢 那就用了他们的额度 影响他们买房 合并买房更是麻烦
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如果你的被动收入有1600/周 值得自己养老 否则应该在62岁前 处理干净 拿pension
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能拿政府养老金也是一种退休方式。不过这种就要提前处理手头的财产了。你们已经接近60岁 应该考虑养老计划了 政府允许的资产好像是夫妻45万 包括养老金
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建议你还是听大家一句劝，不要搞什么两个孩子共同持有一个物业的骚操作。至于你拢共 4 套房子，是不是其中两套以优惠价格转让给小孩，最好一家人坐下来充分讨论，谁要哪套？什么价格算优惠？这些都要取得共识…… 其余的就是资产怎么在税务和 pension 的规则下最大化利益的问题。
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一周$1600被动收入，意味着一年$83，000，作为退休人员，光靠房租净收入（房租除去各种税费，维修，假设卖掉了1/2个投资房还房贷），几乎是不太可能的收入水平
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为什么一定要靠投资房来当养老金呢？回报率太低了。不如把钱套出来，买入一揽子asx 蓝筹股，靠股息，税前都有6%，股票市值还能跟随着指数不断上涨。
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感谢分享。
ASX 蓝筹股要有相关知识水平才行。
老杜夫妇一辈子打工，没有相关的经验
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他说的是错的
我要是你的话345都可以
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我严谨些吧，已把原帖 “免税” 改成 “部分免税” 了，操作上其实有好几种计算方法，哪样最有利还是让专业会计师结合 LZ 实际情况来做比较好，我只是提供一个思路。
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哪个城市？
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非悉尼，非墨尔本，其他小城市
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就算family trust里的财产，据说离婚官司也有去法庭打官司分到的。不是专业人士，不好给意见。
如果担心孩子离婚把你辛苦积累的财富分掉，那就不应该把房子转到孩子名下，更不应该两个孩子共同拥有。
要资助孩子买房又怕财产被孩子另一半分掉的话，可以用免息或低息贷款的方式借给孩子。找律师做一个借贷证明白纸黑字写下来。
不在大城市如果自住房以外的资产数额不是很高的话，你也可以提早规划一下10年后能不能争取拿部分pension。
财务怎么安排适合你，还得有了具体数字再说，网上是问不清楚的。
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感谢分享
以后会找专业理财规划师咨询的。先谢过了
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如果手里有现金，可以放到super里去吗？
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想要避税的话，5年卖一套投资房，可以充分利用每年27500的consessional contriubution，卖房的时候 可以把 27500×5 打到super里，这部分钱只用打15%的税
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卖房的时候不是把盈利一次性算到当年的收入里面的吗？还可以分五年结算？
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盈利一次性算到当年的收入里。
会计什么的都没什么卵用，合理合法的避税方式 都是从真正赚到钱 而且愿意和你分享的朋友那里得到
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这个可以说细一点吗？谢谢。
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更新了以前的答复
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If you contribute less than the concessional contributions cap, you can carry forward the cap. Basically, if you do not contribute up to the concessional contributions cap (e.g. $27,500) for a particular financial year, you may be able to carry the remaining cap balance forward so you can contribute more than $27,500 the following year.
There are some rules that apply to carry-forward concessional contributions, including:
It only applies to unused concessional contribution cap amounts from July 2018 onwards.
Any amounts eligible to be carried forward expire after five years.
You can only carry forward concessional contributions if your total super balance was less than $500,000 at the end of the previous financial year.
你指的是这个？
对于super balance少的同学来说，还是不错的， 谢谢。
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通篇觉得这个1600每周很有帮助。请问怎么算出来的？
提供另一个在本站别的帖子的思路，也不知道正确与否说出来与大家共商。
退休前卖掉所有不动产，合起来全资买一个自己能承受的最贵的自住房。
然后领政府的补助和pension.（逻辑是目前自主房不在夫妻80万财产计算内）
可以退休后将每年房产增值的5%逆抵押给银行套现。
逻辑是长期看好房子每年5%的升值铁律。
比如2020年房子评估 100万 5% 五万+个人养老金+政府的养老金补助 用来2020-2021的花销。
比如2021年房子评估 105万 5% 还上五万，再贷出 105万的5%+个人养老金+政府的养老金补助 用来2021-2022的花销。
当老人们去世后，家人可继承房产部分的95%。当然高额的遗产税也是无法避免的。
以此类推，但可以保证老人自己可以活着时候享受房子的复利升值。
当然以上比例和数字只是个例子。
风险
是将来个人资产的认定政策转变。
房产市场的波动
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所以有很多老人现金藏床垫里啊，不就是想逃避资产评估多领点pension 吗
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是这个
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现金藏床垫，来个小偷就一锅端了，还不如我们祖辈们炕里埋金砖呢。
小偷来了都带不走，就拍最后没机会告诉子女：）
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这个适合留着自住卖投资房的人，而且还要不交super5年后才卖，还要加上500K以下的super。
后来发现把自住卖了，不用交CGT，然后搬进投资房把投资房变自住更省税。
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澳洲暂时还没有遗产税，但是centrelink很有可能以后会要求老人先用自住房的reverse mortgage（你提到的5%想法），用的差不多了之后才给pension，如卖自住房去养老院的方式。
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有自住房的老人如果不能自理了，必须卖了自住房付押金住养老院…… 各种政策都是来平均一下中产阶层…… 也别算了，人算不如天算，能开心健康的养老就是福气 …… 十年后都不知道是个什么政策，有一点是肯定的，各种福利医疗待遇每况日下，自己有经济能力靠自己才最靠谱
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如果去养老院了，有自己房的和没房的又要来平均一下了…… 还不如曾早多亨受
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可以。税后的钱每年可以放进Super 11万。而且有bring forward rule，一次性放未来三年的。
From 1 July 2022, the non-concessional contributions cap is $110,000. Members under 75 years of age may be able to make non-concessional contributions of up to 3 times the annual non-concessional contributions cap in a single year.
当然，Super里的投资有风险，如何投资还是要仔细考虑。如果已经退休靠积蓄生活，一般财务专家会建议留开能维持生活开销2-3年的钱 （比如放活期或部分定存），其余的钱才去投资，这样可以承担市场下跌的风险。
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这个思路不错。也是生前避税的一种方式。
不过一般人的自住房都是其手上价值最高的房子,卖掉自住房后的大量现金如何处理?
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对 卖自住房住投资房也可以少交点cgt。
年轻人在投资的时候 其实就应该想好 退休变现离场的方式，投资房很难避税，那点depreciation其实算不了什么。
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不少人买投资房都是为了负扣税和增值的目的，负扣税的多数只还利息，不还本金，卖了自住房的现金可以付投资房的本金，如果投资房没有房贷，可以推倒投资房重建，怎样舒服怎样来。还可以每人放300K去super。如果super超过了1.6mil不能放了，妥妥的savvy investor，不用来这里找投资理财避税方法啦，头等舱环游世界去吧。
这个思路历害，可惜现在才知道。
看来是想象力的缺失造成了我的贫穷。
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super还是靠谱的。
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