澳洲请教对冲帐户和利率的关系?

在澳大利亚个人理财




买房贷款, 假如贷四十万.


假如正常还本金和利息, 那每月还款额肯定是利率高, 还款额高, 对吧?


如果用对冲帐户呢?

我可不可以理解为, 贷四十万, 除以三十年, 每年还1.3333万,
然后在offset也存入同样的1.3333万,
所以一年还款额总是固定的2.6666,
不受利率影响?


我觉得这个理解是错的,但不知道为什么根深蒂固有这个印象这种算法。

分分求教

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您每年的还款额不是平均数。利率变化,您还款额也会有变化。

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还是要看您是fix还是variable。

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能麻烦举例么?例如利率4%和8%,对还款额的影响?

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1。 据我所知 offset 帐户只能是variable的利率
2。你说的"我可不可以理解为, 贷四十万, 除以三十年, 每年还1.3333万,然后在offset也
存入同样的1.3333万,所以一年还款额总是固定的2.6666,"我没明白

3。如果贷款同样的钱 同样的variable rate, 同样的利率 同样本息一起还 理论上
是没有差别的。offset 还款是每天计算的 你的home loan减去你的offset帐户的balance
再乘日利率,最后把一个月的加起来就是你当月应该还得利息,加上你之前选择还
的本金额度。

4。offset的好处是你随时可以取钱出来 比如用于买车或买其他投资, 不用再去做
贷款评估

如果不对大家指正


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不明白你問什麽問題

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offset可以做成固定利率的

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我发现我的对冲账户似乎放了钱还的月供没有变化?不过同样的月供里面本金/利息的比例可能不一样
比如 对冲账户0 那么还500块 其中100本金 400利息
对冲账户放2w 还500 本金还了150 利息还了350?
随便想的数字请勿较真

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银行经常会出错误的,你可以打电话去查得,它会改正,补给你的。如果照你说的情况,一定是它没把你账号连在一起。

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选offset对冲帐户就应该选只还利息的贷款方式,这样才充分合理利用offset,利息也很好计算。贷四十万, offset30万,相当于欠银行10万。然后按10万计算利息。

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我可不可以理解为, 贷四十万, 除以三十年, 每年还1.3333万,
然后在offset也存入同样的1.3333万,
所以一年还款额总是固定的2.6666,
不受利率影响?

这句话看不明白啊.如果offset存入同样的1.3333万,每年的还款额应该是(40万-1.3333万)/30年吧,怎么会变成固定的2.6666的?

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没有明白为什么是出错了?应该是怎样才对?

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是这样的,银行内部分工很细,前面接待你的跟后面处理的不同人,我遇到过对冲账户里进了钱,利息没变化,我打电话去银行查,结果银行查了,说没连上,就把原来多交的利息,一次性退给我。

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了解了,谢谢~请问这个是说 link to offset account 还是怎地?我怕我讲不清楚

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现在每间银行都有会讲中文的职员,建议你直接去银行找贷款经理,讲明情况就是我交钱进了对冲帐户,为什么利息没有少下来?他们会帮你查的。也或者找当初给你办贷款的人。

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问了一下银行,的确没有算错。
我是还P+I的 那么每个月扣款额是固定的,但是其中本金和利息的比例会变化
在我没有额外还钱的情况下据说因为对冲了一部分让我可以减少6个月的还款时间(我2012.12月settle 2013. 1月开始还款的)
还是谢谢mm啦!

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原来是这样,那我跟你的不太一样,我的对冲帐户是只还利息不还本金,我多交进去的钱直接扣本金了,所以利息就少交了。

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你可以把对冲账户理解成一个跟贷款利息一样的存款账户。你放再多钱在对冲账户里面,贷款账户里你还是欠那么多钱,所以对还款额没有影响。

所谓的还款时间,是银行根据你的还款额,以及对冲和贷款上的余额计算出来的,只是给你看看,对结算没有任何影响

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嗯应该是个projection而已,呵呵。以后随着利息变化什么的肯定还有变化。只是比非对冲账户来说这笔放在offset里面的钱还是起到了抵消一部分利息的作用

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你的解释很对。

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10#讲的很对,这样的贷款方式,比较适合还想投资的人。

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简单事情复杂化还有根本性理解错误。
贷款帐户和对冲帐户是link 在一起的但又相互独立。
一般offset都是100%的,也就是说,贷款利息和对冲帐户是同样的利率。
比如4.67%的浮动贷款,贷款帐户的欠款以4.67%计算,按天结算。offset帐户也是4.67%的利率,余额利息4.67%,按天结算。所以总的来说当天的净利息就是:(贷款帐户欠款-offset里的余额)乘以 (4.67% 除以 365天)。
那个每年1.3333万是不对的,因为利息是利滚利,按天计算,把40万平均下来是错误的。

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根据我的经验,利率降低和对冲帐户余额的多少不影响月供,因为银行需要一个buffer,虽然是30年的贷款,但他们不会卡着量算好30年你正好还完,因为以后几十年,可能有各种因素影响你的还款,可能是失业,生育,换房等等等等。

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如果降息,银行会相应降低月供,以保证他们还将做债主达30年
不过如果offset放很多钱,几何增长,那么不管利率怎么变,需要付的利息越来越小,同时月供的变化跟不上这个节奏,那么总的贷款偿还期限会指数级缩短,在westpac这个产品叫rocket repay计划,它每个月会告诉你你的offset帮你省了多少利息,由此,如果你没offset你应该还有25年,而现在你再有15年就还清了

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总之有钱的话就应该贷款然后把钱放到offset里面 哈哈~~~

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