悉尼房价中值首次突破 160 万澳元，出租房空置率创历史新低，民意调查显示选民对负担能力深感焦虑。
人口问题也挥之不去； Resolve Strategy 最近的一项调查发现，66% 的选民认为去年的移民人数过高。
住房和人口将成为下一次联邦选举的关键战场。图片来源：Wolter Peeters
联邦反对党领袖彼得·达顿 (Peter Dutton) 通过使用他的预算答复，确保住房和人口将成为下一次联邦选举的关键战场本月承诺大幅削减永久移民，以减轻房价和租金的压力。内政部长克莱尔·奥尼尔 (Clare O’Neil) 声称工党政府已经有望在下财年之前将海外移民数量减少一半。
那么人口波动如何影响悉尼的住房成本呢？移民能否解决悉尼的住宿危机？
人口过山车
自 COVID-19 爆发以来，随着人口过山车般的增长，有关移民和住房的政治口水战也随之而来。< /p>
大流行期间的边境关闭导致悉尼人口在 2020-21 年下降，但此后移民的强劲复苏将增长率推至历史高位。
悉尼人口增长率达到强劲的 2.8上一财年，受疫情后移民追赶的推动，这一数字增长了 3%，尽管仍低于珀斯（3.6%）、墨尔本（3.3%）和布里斯班（3.1%）。
< /section>广告COVID-19 引起的人口鞭打可能具有欺骗性；悉尼的长期人口轨迹与新冠疫情前的趋势基本一致。自2020年疫情爆发以来，每年平均净海外移民（入境人数减去离开人数）约为65,000人，略低于疫情前两年。
住房紧张
格拉坦研究所 (Grattan Institute) 经济学家布伦丹·科茨 (Brendan Coates) 表示，根据大流行前的预测，悉尼人口“低于我们目前的预期”。
即便如此，近期人口增长的绝对速度经济增长加剧了房地产市场长期存在的压力。新南威尔士州上一份预算警告称，“疫情后移民回归”使该州的住房供应“难以满足需求”。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 博士表示，如果没有最近的人口激增， ，“我们可能会看到悉尼的住房价格下降”。
同时，Domain 数据显示，悉尼的租金中位数要价在 3 月份季度达到 750 澳元的历史新高，该市的租赁空置率仍保持在创历史新低 0.8%。
国际学生回国
许多从海外抵达悉尼的国际学生都是回国完成学业或开始新课程的，因为高等教育部门在大流行剧变后恢复正常。国际教育是悉尼经济的主要贡献者，并支持许多当地就业机会。
Th新冠肺炎 (COVID-19) 危机期间，国际学生大批离开，引发悉尼一些大学附近郊区的人口锐减。但自从边境限制取消后，这些地区的人数急剧回升。
虽然许多国际学生搬进了专门为学生提供的住宿，但科茨表示，“如果不是的话，悉尼和墨尔本的出租房空置率就不会这么紧张”这么多学生这么快回国”。
但是海外移民并不是刺激住房需求的唯一因素。
“仅仅关注人口增长作为问题Domain 的研究和经济主管尼古拉·鲍威尔 (Nicola Powell) 表示，这就是我们今天悉尼房地产市场的情况的基础。 “有很多因素在起作用。”
更多的生活空间
在大流行期间，由于封锁限制了行动，人们的偏好发生了转变，倾向于在家里拥有更多的实际生活空间。< /p>
这种趋势一直持续着； Coates 表示，自疫情爆发以来，全国每户人口数量已从 2.55 人下降至 2.48 人左右。
这听起来可能不多，但当扩展到整个人口时，就相当于住房需求大幅增加.
对在家工作的额外空间的渴望和人口老龄化促成了这一趋势，这在人口数据中有所体现。尽管全市人口增长出现反弹，但许多地理位置优越的悉尼郊区尚未恢复到新冠疫情前的人口数量。
Coates 表示，在提升住房需求方面，对更多居住空间的偏好比人口更为重要.
“最大的变化不是人口，而是澳大利亚人，包括悉尼人，比疫情之前需要更多的住房，”他说。
过去两年来，利率不断上升，这也影响了整个城市的住房动态，包括租房者的住房动态。
毕马威城市经济学家特里·罗恩斯利 (Terry Rawnsley) 表示，自那以来，租金上涨与利率上涨之间存在很强的相关性。储备银行于 2022 年 5 月开始提高官方现金利率以应对通货膨胀。许多房东通过提高租金来应对更高的利息成本。
“人口绝对是悉尼住房故事的一部分，但实际上有多种复杂的因素在起作用，”罗恩斯利说。
< h3>完美风暴由于房价上涨和建筑成本飙升抑制了新房的建设，供应不足加剧了悉尼的住房问题。
“在Oliver 表示，“人口激增”。他估计悉尼房地产市场目前有 70,000 至 80,000 套住房供应不足。
尽管房价高涨、租金上涨，但住宅建筑审批仍然滞后。更糟糕的是，悉尼有数千套住宅已获得批准但尚未动工。
在本月的一次演讲中，储备银行助理行长 Sarah Hunter 表示，多重挑战，尤其是高建筑价格，造成了“ “新开发项目面临着一场完美的限制风暴”。
“与流行病相关的供应链中断和其他类型建筑对资源的竞争已大幅推高价格，自 2019 年底以来上涨了近 40%，”她
由于利率上升和成本高昂，许多住宅项目被推迟或取消。
新冠疫情后的人口激增将是暂时的。去年 12 月，新南威尔士州政府就已经预测，到 2024-25 年，该州的人口增长将放缓至 1.3%，与新冠疫情爆发前的水平相当。
但解决悉尼长期存在的住房供应问题将需要很多年的时间。< /p>
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