您是否认为我们不断上涨的房价表明我们的房地产市场出现了严重问题？你相信我们的住房安排比其他富裕国家更糟糕吗？
好吧，当财政部在预算文件上的年度布道中承认这一点时，我会相信。今年的主题是应对我们的住房“挑战”。
马特·戴维森的插图
在一个运转良好的经济体中，其行业可以通过增加供应来应对对其商品或服务的需求增长，而不会造成太大的延误。当然，建造新房子或公寓的时间比生产更多冰淇淋或理发的时间要长得多。
但是，即便如此，我们的房地产业反应还是太慢了。住房需求增加。这是由于我们不断增长的人口，由于移民数量持续增加，其增长速度超过了大多数其他富裕国家。
数据来自经济合作与发展组织 (OECD)，主要发达经济体群体的研究表明，2011 年至 2022 年间，我们每 1000 人的住房数量仅从 403 套增加到 420 套。这与大多数其他国家相比较差。
2011 年，我们的住房供应水平为仅为 OECD 平均水平的 92%。到 2022 年，这一比例已降至 90%。这落后于加拿大、美国和英国等国家。
我们的新私人住宅竣工量在 2018-19 年达到每年超过 20 万套的峰值，但此后已降至每年约 16 万套。这导致我们可供购买或出租的房产严重短缺。
在全国范围内，待售房屋数量自 2015 年以来一直在下降，而待售房屋数量自 2020 年初以来一直在下降.
谈到租赁，财政部表示，当空置率约为 3% 时，租赁市场被认为处于平衡状态，这意味着租房者很容易找到地方，房东也很容易找到租户。 。在悉尼和墨尔本等城市，这一比例现已降至 0.5% 左右。哎哟。
广告不足为奇，当有需求时增长速度快于供应跟上，价格上涨。新建房屋成本和租赁成本的上涨，在很大程度上导致了普遍的生活成本危机。
正在加载那么，为什么我们的房地产行业反应如此缓慢需求增加？财政部表示，原因是“多方面的、复杂的，影响到住房建设过程的各个阶段，包括各级政府和行业”。
改善市场对更大需求的反应的一个方法是加快建设过程。但财政部表示，截至 2023 年 6 月的 10 年间，公寓、联排别墅和独立屋的竣工时间实际上分别缩短了 39%、34% 和 42%。
计算（或者，如果你愿意的话）听起来更科学的是，联邦政府机构的“建模”）表示，在未来六年中，除非加快完成时间，否则国家现有的未满足需求将永远不会得到满足。六年后，我们还有后盾大约 39,000 套住房的记录。
财政部表示，实证研究支持更快地生产住房将有助于降低房价的预期。一项研究发现，那些在截至 2015 年的 15 年间建造了更多住房的 OECD 国家的房价实际增长速度较低。
另一项研究表明，在十年内每年额外增加 50,000 套住房可能会降低房价高达20%。
那么，如何才能增加房地产行业的年产出呢？财政部表示，规划和分区限制可能会限制提供土地的速度。
地方议会批准开发申请的延迟可能会过大。我认为议会和政府部门是垄断者，并且像所有垄断者一样，他们利用缺乏竞争的优势。
私营部门垄断者抬高价格，并不担心他们提供的服务质量。公共垄断者让你跳过并非绝对必要的障碍，他们会在自己合适的时候解决你的问题。
我想知道这些年来，这些机构是否给他们带来了很大的压力提升他们的比赛水平。如果这种情况发生变化，我相信我们每年可以建造更多的房屋。
正在加载财政部表示，开发申请的平均批准时间因州而异，维多利亚州和新南威尔士州今年早些时候经历了最长的等待时间一个月分别为 144 天和 114 天。
财政部希望在需求最大的位置优越的地区交付住房，这并不奇怪。
密集的开发财政部表示，大城市的“缺失的中间地带”，即家庭可以居住在距离工作地点更近、设施和基础设施质量更高的地区，但受到规划和分区限制以及填充土地释放缓慢的限制。
与大流行相关的全球供应限制和进口建筑材料的价格冲击增加了建筑成本，推高了新建房屋的价格。尽管价格上涨的速度没有以前那么快，但也没有回落。
建筑劳动力的短缺也导致新建房屋的价格上涨，并减缓了建设速度。非住宅建筑活动的增长吸引了劳动力远离住宅建筑。自 2000 年代初以来，建筑业的劳动力生产率一直没有提高。
该行业将这些短缺归咎于大流行期间技术移民率的下降。但我想知道更深层次的问题是否是，以前随时可用的进口劳动力诱使该行业通过未能培训应有的学徒来节省资金。
那么，阿尔巴尼亚政府对此做了什么混乱？它终于迎难而上，并投入巨资 — — 320 亿美元，其中包括本月预算中的 60 亿美元 — — 来“解决住房系统历史上投资不足的问题”，并建造 120 万套位置优越的新住房。我们将看看他们的进展如何。
罗斯·吉廷斯 (Ross Gittins) 是经济学编辑。
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