规划专家表示，州政府正在使用“神奇”且不切实际的数字来描述其关键住房政策的影响，同时呼吁详细说明改革预计在未来五年内实际交付多少住房。
上周，政府确认根据其以交通为导向的发展计划，在 37 个火车站中的 18 个开始实施新的规划控制。该公司此前表示，该计划将在 15 年内为另外 138,000 户家庭“创造容量”，但在增加了 6 个车站后，现在表示该计划“预计将在这段时间内交付”超过 170,000 户家庭。
伊丽莎白湾是悉尼人口密度最高的地方之一。图片来源：Edwina Pickles
但这些数字是基于称为理论容量的规划指标，该指标描述了如果所有这些都可以建造的最终住宅数量主题土地已开发至新分区允许的最大范围。
该政策适用于每个火车站400米以内的土地，即约0.5平方公里。为了达到 170,000 的数字，到 2039 年，37 个辖区平均每个辖区必须建造 4600 套住房，从而导致每平方公里 9200 套住房的密度或约 18,000 人。
这将使它们是悉尼人口最密集的地方，悉尼面积只有 53 平方公里，但人口密度却超过每平方公里 8000 人，澳大利亚统计局将其定义为极高密度。
规划部长 Paul Scully 为这些使用规划部发展能力模型得出的数据以及该政策“预计将实现”这一数额的说法进行了辩护。
基拉拉
他指出，13 个受影响的议会中有一些已承诺超越政府规定的六层楼的最低标准，“我们的建模已考虑到这一点”。
设想的密度水平是可能的。它与伊丽莎白湾类似，每平方公里约有 16,500 人，大部分居住在中层建筑和小型公寓中。它类似于沃利克里k也一样，建筑较高，但包含两个大型公园，意味着住房更加集中。
广告但澳大利亚规划研究所政策主管约翰·布罗克霍夫 (John Brockhoff) 表示，这些数字“很神奇”，而这些站点的理论容量“毫无意义”。他表示，政府将建立可行性模型，根据对私营部门如何运作和市场状况的假设来预测可能的收益率。 “空中有很多球，”他说。
名誉教授 Peter Phibbs 表示，如果 TOD 站点达到理论容量的三分之二，那将是“奇迹”。但偏远地区的几个辖区不太可能产生接近该最大值的任何地方，因为人们宁愿购买联排别墅而不是公寓。
规划部长 Paul Scully 为这些数字进行了辩护。图片来源：Dion Georgopoulos
“他们对[站点]进行了升级分区，这很好 - 这很棒，而且会提供大量资金菲布斯说：“他们永远不会达到这个数字，因为这意味着这些地区的每个人都必须出售他们的[土地]。他们应该澄清这一点，并且应该对未来五年内将发生的情况做出一些估计。”
政府预计将在 6 月底发布区域性区域报告时做到这一点。悉尼、纽卡斯尔和卧龙岗的计划，详细说明了每个地区和议会在《国家住房协议》五年期间的住房目标。
正在加载一些议会因延迟发布目标而感到沮丧，这将清楚地显示每个地方政府区域（包括 TOD 站点）的预期产出。
政府拒绝发布每个 TOD 站点的预期或最大产量的模型。在今年早些时候的预算估算中，它还拒绝公布这些数字，声称它们是内阁机密。
理论能力和现实能力之间的差异可能是巨大的。 Bayside Council 于 2020 年制定的住房战略发现，在其当前规划控制下，该地区的理论容量为 23,873 套住房，而预计容量为 16,609 套。
“总体理论容量假设 100%地点将在地方政府行政区开发。这是一个不切实际的场景，因为重新开发的可行性和土地所有者偏好等未知的限制意味着并非所有场地都将被重新开发。”文件称。
加载“预计容量从总体理论容量数字开始并假设 75% 的高密度开发用地将得到开发，50% 的中低密度开发用地将被重新开发。”
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