我们并不讨厌为我们提供医疗服务的医生和护士。或者给我们带来食物的农民。我可以继续举其他例子——你明白了。但似乎几乎所有人都不喜欢给我们带来新住房的开发商。这是为什么？
当然，我们需要有人提供住房。它不只是神奇地自行出现。在某些情况下，这可能是因为人们不喜欢开发人员正在构建的东西。有些人不喜欢在城市边缘建造房屋和农田消失。其他人可能不喜欢填充式开发和更大的密度 - 他们可能不喜欢社区的变化而喜欢维持现状。
具有讽刺意味的是，我们现在认为具有遗产价值的许多建筑物最初是由“开发商”。有些人可能更喜欢大多数新住宅是为社会和社区住房建造的，而不是像目前这样几乎完全为私人市场建造。
其他人可能会担心一些建筑中揭露的劣质建筑行为。最近备受瞩目的案例——尽管这里的解决方案肯定是加强监管，而不是减少房屋建设。最近，一些反开发商情绪可能是因为有些人不喜欢人口增长和移民。
我认为许多人似乎不喜欢开发商的主要原因与整个过程有关我们主要城市的住宅建设，以及我们现行制度所创造的激励措施。因此，当讨论转向开发商时，通常是关于“贪婪”的开发商。
我们创建了一个混乱的新住房交付系统，而我们得到的正是应该预期的行为来自这样一个系统。我们的主要城市住房短缺，对额外住房的需求强劲，尤其是位置优越的中密度住房——“缺失的中间”，我认为包括六层左右的公寓楼。
正在加载但是，许多悉尼议会并没有先行划出大量土地，以提供足够的额外住房空间，无论是私人市场还是社会住房。当地环境计划（或 LEP）通常只允许建造数量非常有限的新住房。即使在理论上允许进行某些开发的地点，开发控制也可能只允许适度增加密度，因此开发新住房在经济上是不可行的。
因此，建造额外的建筑 > 住房经常需要申请土地重新分区或放宽开发控制，例如允许的最大建筑高度或建筑面积比率。通过通过额外住房空间很小的 LEP，他们所代表的议会和居民表明了一种偏好（无论是明确的还是隐含的），即如果要进行开发，将在谈判、竞争和/或强制的基础上进行，而不是在而不是通过更开放的流程。
广告寻求重新分区通常是一个漫长且昂贵的过程，而且结果也不确定。该过程通常从地方政府开始，然后进入地方或区域规划小组，然后可能涉及行政或司法审查。重新分区申请需要由专门从事城市设计、景观设计、运输和交通、风评估、声学评估、树木文化影响、生物多样性、遗产、视觉影响、服务基础设施、生态可持续性等领域的顾问提供的一长串报告。
正在加载当面临重新分区的需要以及所涉及的所有成本时，开发商会努力推动尽可能大的开发，并放宽尽可能多的开发控制，这并不奇怪
当然，可以实现的重新分区越慷慨，土地的价值提升就越大，开发商很可能通过购买选择权来确保这一点。因此，在已经出现的系统中，启动开发过程的人员所需的主要技能不是他们在设计以及管理贸易和供应商方面的卓越能力，而是他们引导和影响规划过程的能力。
<住宅建设变得不成比例地玩分区和规划游戏。事实上，获得重新分区的开发商经常会转售给另一位开发商，然后由后者申请开发批准并管理实际的施工过程。什么是更好的系统 - 一个可以促进项目建设的系统？更多缺失的中间住房，无论是私人市场还是社会和社区住房 - 是什么样子？
最重要的是，一个更好的系统应该有更多的土地已经划定允许提供额外的住房，并制定发展控制措施，使提供住房（可能符合经济适用房要求）变得可行，而无需进一步谈判来放宽限制。在这样的系统下，开发商不需要推动重新分区，如果他们这样做，议会和规划小组将更有理由推迟。
加载新南威尔士州政府当前的提案将是一个重要的建议朝着正确的方向迈出一步。例如，目前划为 R3 或中等密度用途且距火车站或商业中心 800 米以内的土地将受到“非拒绝标准”的约束，该标准旨在允许建造三至六层公寓楼，并将凌驾于该土地上的任何现有开发管制。
还将制定非拒绝标准，允许在 E1 当地中心 800 米范围内建造联排别墅和联排别墅；目前，这些在 R2 或低密度住宅用地上是被禁止的。理想情况下，关于如何分享升级分区带来的意外收益，应该有更明确的预先规则。一种明显的可能性是首都领地存在的“改善税”，其中 75% 的重新分区增值归公共资金，25% 归土地所有者。
我们目前不这样做在新南威尔士州有这样的项目，但它可能永远不会被证明在政治上可行。在可预见的未来，我们可能需要依赖现有的不完善的价值获取工具。需要明确的是，仅获得有限价值的重新分区会带来额外的住房，这仍然比没有重新分区且根本没有额外的住房要好。
正在加载与此同时，我们不应该本能地尝试将我们城市中建造房屋的所有问题归咎于开发商。相反，我们应该责怪我们制定和实施的规划体系和政策，以及它们不断产生这些结果。与此同时，让我们想想，如果所有潜在的开发商都温顺地接受现有的限制性规划控制，并且过去几十年来我们看到房屋建设减少，那么我们的住房短缺可能会扩大多少。发展是一种必然的麻烦，让我们努力把它做好。
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