总理安东尼·艾博尼斯 (Anthony Albanese) 和商业团体最近呼吁在帕拉马塔路 (Parramatta Road) 建造更多公寓，以解决住房危机，这是一个聪明的想法，但几乎不可能实现。
乍一看，这似乎是一个更多居民的理想场所。正是在城市的“缺失的中间地带”，TOD（交通导向型开发）可以充分利用现有的公共交通、基础设施和服务。内西区议会通过将东部地区划为“商铺住宅”，使东部地区对小型开发商更具吸引力。
帕拉马塔路的未来住房？数数障碍。 <引用class="ojLwA">图片来源：Ben Rushton
但是，由于设计挑战、议会要求和建筑商的共同要求，新的住房开发在每一个转折点都受到阻碍。限制造成了几乎无法克服的障碍。
我最近设计和管理的两个项目表明，建造填充式住房是多么困难。两者距离 Albo 长大的地方不到一公里，但距离美好的社会住房（他称之为家的那种）的美好时光有 100 万英里，那里得到了很好的支持，而且很容易实现。
Parramatta Rd 位于实际上对住房缺乏吸引力：现有建筑老旧破旧，道路繁忙嘈杂（West Connex 只略有改善），没有绿化，有惩罚性停车限制，道路一侧只朝南，没有太阳。设计能吸引人们的公寓是第一个绊脚石。
正在加载商铺住房有两种选择：建造大型公寓出售，或在寄宿房中建造较小的“微型单元”出租。设计规范对前者的要求远高于后者，要求有大的内部和公共区域、私人阳台和大量停车位，以及在繁忙的道路上不容易实现的无数限制性控制。
因此，我在斯坦莫尔和安嫩代尔这两个地点的客户选择了微型单位。然而，双方都希望高品质的设计来弥补地理位置的不足。他们与快速获利的悠久传统背道而驰，希望进行长期投资。
对设计的批准遇到了当地议会的阻挠。尽管这两种方案都完全符合要求，但其计算机的第一反应似乎是拒绝，然后是臭名昭著的长时间延迟。
广告三个相互交织的问题在起作用。首先，比以往任何时候都需要多名议会工作人员检查的代码。以前，由建筑检查员审查几张图纸就足够了。现在它意味着 30 到 40 张图纸和十几份报告。每年的新法规都会增加时间和持有成本。
加载其次，法规合规性可能还不够，因为议会将自己视为审美守门人。设计由同行评审小组进行评估，以强制执行“卓越设计”，这通常会增加成本，同时造成更多延误。然后是“社区协商”，内西区的邻避反对者是顶尖的。他们有笔记 - 也不在那里。
即使你尽管提案完全符合，但这些 CAVE 居民（反对几乎一切的公民）要求拒绝。他们最有力的武器是遗产：19 世纪的好，21 世纪的坏。在帕拉马塔路上，他们认为，劣质店屋、技术过时、来自马车时代和后方小巷的劣质店屋比现代技术更受青睐。因此，他们用虚假的反对意见轰炸议会，所有这些都推迟了申请。
至关重要的是，这种繁琐的工作必须由议会工作人员的长期短缺来处理。内西区议会的评估规划师持续有 10% 的空缺，造成了令人痛苦的冲突。不耐烦的开发商可以通过向土地和环境法院求助来加快批准速度，从而导致议会工作人员停止处理其他申请以满足法院的要求。
延误并不会随着议会的批准而结束。设计复杂性的增加以及建筑专员的要求导致施工过程日益复杂，需要多名顾问进行文件记录和监督，过去两年建筑成本的很大一部分增加了 30% 或更多。
正在加载一旦建筑开始，帕拉马塔路上的邻近建筑就很明显地充斥着劣质的工艺。反常的是，现行的建筑法更注重保护违章建筑业主的权利，而不是未来居民的合法需求。
尽管过程充满挑战，但这两个项目的结果还是不错的。其中一个位于山脚下的一组红绿灯处，毗邻一家现场音乐酒店，位于马卡斯对面，位于飞行路线下方。有点吵。但内部庭院、采用现代材料和建筑技术（包括重型结构、双层玻璃和巧妙的机械过滤新鲜空气系统）的建筑意味着居民不会听到任何噪音，也无需为这种乐趣支付更多费用。
另一个方案还设有一个内部庭院和单位阳台、一个公共房间和一个壮观的屋顶露台，可以欣赏到城市以外的景色。按照市议会的要求，停车场被包括在内，尽管公共交通旁边的建筑的吸引力是为了消除汽车。
致命的挑战是每个阶段的延误如何推高成本。根据我们的数据，一套寄宿公寓每单位额外花费 8000 美元，开发商将在运营的头五年内通过为每个房间每周增加 30 美元来收回成本。帕拉马塔路 (Parramatta Rd) 上自总理下至每个人都要求开发经济适用房，但这并不是理想的开发方式。
托恩·惠勒 (Tone Wheeler) 是澳大利亚建筑协会主席，也是专门从事社会和可持续发展领域的 environa 工作室的设计总监架构。
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