储备银行行长 Philip Lowe 决心以更高的利率抑制通货膨胀，这可能意味着更多的借款人最终会陷入一个令人羡慕的地方：“抵押贷款监狱”。
这描述了无法转换银行的困境，即使它会给你带来更好的利率，因为你不符合新银行的贷款标准。
APRA 警告银行不要对贷款政策做出例外处理，以帮助“抵押贷款监狱”中的客户。 Credit: Alamy
借款人的处境显然很艰难，最近一些分析师也认为这可能是负面的对银行而言（尽管这是值得商榷的）。
然而，尽管抵押贷款市场的一些人希望采取行动，但金融监管机构最近的信号表明，我们不应期望政策变化会让更多的囚犯出狱.
澳大利亚央行的首要任务显然是应对通胀，而金融稳定紧随其后，这两者似乎都超过了人们对一些人在再融资方面面临困难的担忧。
所以，抵押囚犯问题到底有多大？为什么会发生这种情况，这对银行意味着什么？为什么政策制定者不想解决这个问题？
抵押监狱是一个相当引人注目的名字——许多银行家不喜欢它——因为现实是一些借款人无法再融资给更便宜的竞争对手，因为他们不不满足新贷方的要求。
监管机构希望避免在利率仍在上升时采取任何可能刺激高风险贷款的行为.
例如，银行通常要求新客户（包括从另一家银行再融资的客户）可以承受比他们正在评估的利率高 3 个百分点的利率。如果客户的房屋自购买以来贬值，导致他们的贷款估值比率恶化，客户也可能最终陷入抵押贷款监狱。
广告Barrenjoey 分析师 Jonathan Mott 上个月引用了一项针对抵押贷款经纪人的调查，该调查发现经纪人认为 24% 的客户最终会陷入“抵押监狱”。每一次储备银行加息——包括上周的加息——都会将更多人推入这一群体。
加载虽然这对被困的客户来说显然是个坏消息，但对于这对银行的影响存在不同看法。一些分析师认为，人们无法转换这一事实会限制竞争，从而保护盈利能力。
但现实情况似乎要复杂一些。一方面，银行坚称他们仍在为房贷客户提供有竞争力的利率，即使借款人无法提出现实的离开威胁。你可能相信，也可能不相信，但毫无疑问，住房贷款领域的激烈竞争正在挤压银行的利润率。
其次，莫特认为抵押贷款囚徒的情况可能会导致更高水平的压力银行的房屋贷款组合。虽然银行仍然可以通过其他方式帮助陷入困境的客户——比如通过延长贷款期限，或者让人们接受只付息付款——莫tt 预测受损住房贷款“不可避免”会增加，到今年年底将变得更加明显。
瑞银上周对 805 名住房贷款客户的调查也指出生活成本借款人面临紧缩，因为这表明更多人正在消耗他们的储蓄缓冲。
然而，尽管存在这些风险，监管机构的放松似乎不太可能：他们希望避免做任何可能刺激风险更高贷款的事情，而利率是仍在上升。
银行家一直希望澳大利亚审慎监管局现在可能会放宽规定——毕竟，在 2021 年底，可服务性缓冲仅增加到目前 3% 的水平价格上涨。
但 APRA 主席约翰·朗斯代尔 (John Lonsdale) 打破了这些希望，他本月告诉参议院估计，考虑到经济前景的不确定性，3 个百分点是“正确的数字”。
他还表示，人们向另一家贷方再融资的比率是 20 年来最高的——这是竞争的迹象。
在某些情况下，他说银行可以破例并允许即使客户不满足所有可服务性要求，也可以进行再融资。包括西太平洋银行在内的贷方最近沿着这些思路做出了改变。但这些“政策例外”仅用于约 2% 至 3% 的贷款：不足以帮助所有抵押贷款囚犯。
加载很明显，朗斯代尔希望看到例外仍然只是那：APRA 周五写信给银行，提醒他们在采取旨在帮助抵押贷款囚犯再融资的举措时要谨慎。
为了防止银行有任何疑问，Lonsdale 的信警告他们，任何银行写大量的向未通过服务能力测试的借款人提供的贷款将面临更严格的审查。
这一切都表明抵押囚犯问题将持续一段时间。
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