经济学家警告说，由于利率上升和严格的住房贷款压力测试，多达五分之一的有抵押贷款的澳大利亚人可能无法再融资。
在有时被称为“抵押贷款监狱”的情况下，此类借款人无法再融资到更便宜的贷款，因为他们不符合新银行的贷款要求。负资产可能是一个限制因素，但严格的压力测试要求现在更常让抵押人陷入困境。
越来越多的借款人可能陷入“抵押贷款监狱”。Credit:Simon Schluter
Jarden 首席经济学家 Carlos Cacho 在 10 月份的模型中表示，10% 至 15% 的澳大利亚抵押人可能陷入贷款困境再融资的可能性不大。本周他表示问题已经恶化。
“现在这个比例可能会接近 15% 到 20%，”他说。
Cacho 说，在最近的繁荣时期买房的抵押人鉴于预计房地产价格从高峰到低谷的跌幅在 15% 到 20% 之间，因此面临的风险更大。在过去两年购房的人中，他估计超过 30% 的人将被抵押贷款所困。
加载储备银行以三十年来最快的速度提高了现金利率5 月开始上涨，从 0.1% 的历史低点上升到 3.35%，并表示未来会进一步上涨。
银行向客户提供约 5% 的抵押贷款利率，新客户必须证明他们如果他们的利率升至 8% 左右，这是 3% 的缓冲，这是澳大利亚审慎监管局规则所要求的，他们可以偿还贷款。
Red Maple 财务总监 Nariman Amalsadiwala 说，有资格获得贷款的人几年前的房屋贷款在某些情况下不再符合融资条件。
广告“想象一下，如果一年前你的检测率为 5%，”他说。 “这剥夺了每个人的借贷能力。”
“在 8% 的水平上，你甚至没有收入来偿还现有的抵押贷款。”
Amalsadiwala 说这种情况让他的一些购买房屋和土地套餐的客户陷入困境。
“我有一些客户在两年前预订了土地，现在他们甚至连购买土地的借贷能力都没有，更不用说在此基础上了，”他说。
Equilibria Finance 董事总经理 Anthony Landahl 表示，虽然压力测试是必要的，但它不公平地限制了那些需要再融资的人。
“当然，必须进行负担能力压力测试，但也需要围绕让人们处于更好的位置时进行再融资进行对话，”他说。 “这是一个问题的原因是因为一个人可能被困在一个费率或一个不是他们可能使用的最好的产品上。
加载“他们可能拥有完美的付款记录和信用记录并且他们从来没有错过付款，但这些人正在接受评估，评估方式与评估之前从未购买过房产的首次购房者相同。”
Cacho 说，这个问题不仅限于贷款的借款人他们最大借款的贷款ng 能力。
“唯一有意义的变化是借贷能力的变化，”他说。 “即使是相对保守的借款人也会遇到问题。
“如果他们 [在容量最大时] 借款，他们目前将没有 [再融资] 的希望。”
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RateCity 模型显示，一位悉尼借款人在 2021 年 7 月为一套中等价位的房屋支付了 10% 的首付，如果预测的价格下跌成为现实，到今年年底将处于负资产状态—— 1% 的资产。
在墨尔本，处于相同情况的借款人将拥有 0% 的资产。该模型假设住房贷款在当时以 2.6% 的平均可变利率提供。
RateCity 研究主管 Sally Tindall 表示，资产净值下降可能导致借款人在再融资时获得更糟糕的交易。
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“这意味着，如果他们今天为贷款再融资，他们可能不得不向新贷方支付贷方的抵押贷款保险，这可能会抵消他们可能从再融资中节省的部分资金，”她说。
她说，在 2021 年 7 月贷款并借入最高 688,800 美元的人在还款后现在的剩余债务为 666,671 美元。但他们只能从不同的贷方借到 577,000 美元，这可能会阻止他们再融资。
Amalsadiwala 说借款人可以通过提高借款能力来逃脱抵押贷款监狱。
他建议他的客户取消信用卡，偿还个人或汽车贷款等其他债务，并偿还抵押贷款。如果做不到这一点，他建议尝试削减成本，并在利率再次降低时尝试再融资。
“经受住风暴，并尝试与现有银行讨价还价，”Amalsadiwala 说。
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