安东尼·艾博年 (Anthony Albanese) 去年站在新南威尔士州中央海岸的一个后院里，当时他告诉澳大利亚人，他将帮助降低住房负担，因为选民需要采取行动应对生活成本危机。
5 月 3 日，竞选活动进入最后几周。 Albanese 知道储备银行可能会在当天晚些时候提高利率。事实确实如此。该银行将现金利率从 0.1% 提高到 0.35%，并开始了无休止的加息周期。
2022 年 5 月：Anthony Albanese 站在 East Gosford 的后院，为联邦大选前夕。图片来源：Alex Ellinghausen
“我们知道所有东西的价格都在上涨，但人们的工资却没有，”Albanese 在 East Gosford 的 Hills Hoist 下说。 “而今天，我们可能面临三重打击：低工资、通胀上升和利率上升。”
发生了什么变化？九个月后，现金利率为 3.35%。在艾博年担任总理期间，这三重打击带来了更大的打击。住房的宏伟愿景被乌云笼罩。
这并不意味着工党在生活成本方面失败了。政府正处于早期阶段，挑战是巨大的。关键是进展缓慢。反对党领袖彼得·达顿 (Peter Dutton) 在 1 月份错失了一个政治机会，因为他本可以就生活成本问题向工党抨击原住民之声。但随着家庭受到挤压，政治将升温。
关于住房的巨大承诺可能会对领导人造成真正的伤害——看看上个月辞去新西兰总理职务的杰辛达·阿德恩 (Jacinda Ardern) 就知道了。她的 KiwiBuild 政策旨在在十年内增加 100,000 套房屋。将近五年时间，大约有 1300 栋房屋已经建成，1200 栋正在建设中。
前总理 Jacinda Ardern 在解决新西兰的住房危机时遇到了麻烦。
在澳大利亚，工党的目标是从 2024 年开始的五年内建造 100 万套位置优越的新房屋。没有人定义“位置优越”的含义，工党无法在这方面进行测试直到下一次选举之后的目标。但政府正在接受其他目标的考验。
Albanese 去年 5 月在后院举行新闻发布会的原因是谈论工党“帮助购买”计划提供政府入股，每年帮助1万人买房。这个计划没有任何迹象，似乎埋藏在内部商议中。这是一个很大的漏洞对于一个说它正在履行选举承诺的政府来说，它的可预测性。
广告“本届政府不会浪费一天的时间来应对这些挑战，”住房部长朱莉·柯林斯 (Julie Collins) 周四表示。当“帮助购买”仍在进行中时，这是有争议的。公平地说，到目前为止，一项行动是利用国家住房基础设施基金向社会保障房和经济适用房投入 5.75 亿澳元。
工党的重大承诺是澳大利亚住房未来基金，旨在获得在未来五年内建造 30,000 套社会保障房和经济适用房。它还打算提供 2 亿美元用于修复偏远土著社区的住房，1 亿美元用于为逃离家庭暴力的妇女和儿童提供危机住宿，以及 3000 万美元用于为退伍军人提供住房。
该基金看起来很大，因为它包括100 亿美元的联邦债务。然而，每年的投资要少得多。这 100 亿美元将投资于股票和债券，以产生股息，用于向住房供应商支付社会保障房和经济适用房的补贴。因此，一切都取决于债务能否在长期内产生良好的回报。
这能做多少是有硬性限制的。补贴（行话中称为“可用性支付”）将支付 15 年或更长时间，并将在房屋建成后很长时间内继续支付。这 30,000 套房屋将在头五年内供应。之后就没有再增加任何房屋。
Grattan Institute 的经济政策项目主任布伦丹·科茨 (Brendan Coates) 两年前提出了设立此类 200 亿美元基金的想法。工党在当时的住房事务发言人贾森克莱尔的领导下采纳了这个想法，但在 2021 年宣布该政策时将规模减半。既定目标是建造新房，而不是翻新旧房。承诺将建造 20,000 套社会住房（每年可能需要约 15,000 美元的补贴）和 10,000 套经济适用房（每年需要约 4000 美元的补贴）。
所有房屋都会建成吗？科茨看到了一个问题，因为自 2021 年以来世界已经发生了变化。通货膨胀正在推高建筑成本。市场正遭受较低的财务回报。联邦债券的利率正在上升。然而，土地可能会变得更便宜。
'这不是 100 亿美元的住房投资，而是 100 亿美元的赌博股票市场。”
绿党发言人 Max Chandler-Mather
“随着利率上升，要在不影响底层资产的情况下为 30,000 套房屋提供全部资金可能会变得更加困难现金余额，”他说。因此，可能需要以加深赤字的方式补充该计划。
没有人能够可靠地预测结果会如何。十年来，未来基金的年回报率为 9.1%，但上个日历年的回报率为负 3.7%。就像每个拥有养老基金的人一样，政府也在祈求丰厚的回报。整个政策可以以更透明和直接的方式实施，例如每年花费 4.5 亿美元用于住房补贴，但这会加剧赤字。
Coates 提出了另一个重要观点：这不是一个持续的固定住房供应。他说：“他们需要每五年为该基金的规模再增加 100 亿美元。”
新南威尔士大学住房研究教授 Hal Pawson 认为该基金值得做但它相对温和。 “我们估计目前未满足的社会住房需求相当于 437,000 户家庭，”他本周在对话中写道。其他人对这个问题做出了更大的估计。
参议员 David Pocock 就住房问题批评政府。Credit:Alex Ellinghausen
参议院中立议员将试图羞辱工党，让工党做得更多，做得更快。 ACT 的独立参议员 David Pocock 希望该基金增加一倍，达到 200 亿美元，或者对其进行修改，以便更容易充值。 “30,000 人甚至无法满足需求，”他说。
绿党不喜欢年度红利支出上限为 5 亿美元的提议，因为这可能会限制建造房屋的数量，他们对使用基金而不是政府直接支出的整个想法持根本保留态度。
“这不是 100 亿美元的住房投资，而是 100 亿美元的股市赌博，”绿党发言人 Max Chandler-Mather 说。 “你不会让医疗和教育资金受制于股市的成败，那么为什么要用住房来衡量呢？”
加载这只是工党在一年中面临的挑战之一生活费用。住房是 Albanese 在竞选期间的一再承诺，但正如 Ardern 所发现的那样，它正在变成一个长期而棘手的问题。
目前，工党面临的挑战是其在住房方面的行动看起来过于缓慢而且太谦虚了。至少这不是三重打击。
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