在过去 12 个月里，飙升的租金和缺乏可出租的房产已成为整个澳大利亚的危机。
在全国范围内，2022 年租金中位数上涨 6.7% 至每周 495 美元，但州府城市的情况更为严重。
< p class="mol-para-with-font">在墨尔本和悉尼等城市，新冠疫情后对更少房产的更高需求导致单元房租金上涨 9.3%，而独立屋上涨 8.3%。在即将举行的新南威尔士州选举中，租房已成为一个关键问题，反对党工党表示将设立一名租房专员，以倡导租房者并促进该地区的租房供应如果它赢得了权力。
《澳大利亚每日邮报》与代表租房者、业主和研究机构的专家进行了交谈，以了解可以做些什么来帮助解决紧迫的问题——包括重新分区“蹩脚的木头”结构'。
在首府城市，单位租金2022 年上涨 9.3%，而独立屋上涨 8.3%。图为墨尔本排队看房的人
人们想要的房子必须建在他们想住的地方
在正确的地方建造正确的房屋听起来像是一个简单的解决方案，但事实并非如此。
“一个关键因素是澳大利亚梦，”昆士兰大学的 Thomas Sigler 博士说。
'大多数澳大利亚人都渴望拥有一个独立的家、一个车库、一个后院、一个烧烤区，以及澳大利亚梦的所有装饰物。
'但除了主要城市的郊区外，没有其他地方可以实现澳大利亚梦，'他说。
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Share'你说的是 Campbelltown（悉尼西南 57 公里），你说的是关于洛根（布里斯班以南 24 公里），主要城市的尽头。包含澳大利亚梦。
'所以唯一的方法就是在土地便宜且州政府相对愿意与开发商合作开辟新的土地，”西格勒博士说。
澳大利亚房地产投资专业协会主席 Nicola McDougall 同意，大部分可用土地位于远郊及更远的地方。
'因此，除了在那些不一定是人们想要居住的地方建造新房产外，别无选择，'她说。
2022 年首府城市的单元房租金上涨 9.3%，而独立屋价格上涨8.3%
1s/2022/06/09/07/58859397-10899099-image-a-19_1654755479662.jpg" height="423" width="634" alt="租金涨幅有时如此之高，以至于人们别无选择，只能搬家out (stock photo)" class="blkBorder img-share" style="max-width:100%" />租金涨幅有时如此之高，以至于人们别无选择，只能搬出去（库存照片）
McDougall 女士说，一个潜在的解决方案是“放宽靠近城市的分区法，以允许在特定位置进行更多开发”。
'例如，可能会进行分区，允许在有限区域内开发一定数量的复式或小型住宅。
'这将使租房者住在离城市更近的地方更接近许多年轻人想要享受的东西，如咖啡馆、餐馆和夜生活。
新南威尔士州租户联盟的 Leo Ross Patterson 表示，新开发项目需要“为人们提供划算的交易”。
'你想让它成为人们想要搬到的地方，而不是因为他们买不起其他地方而强迫人们搬到城市的边缘。
‘所以，释放土地，但要让它成为一个有吸引力的好地方，’他说。
利率需要停止上涨
对于利率上涨对租金的影响有多大看法不一，但每个人都希望利率上涨停止。
“多年来，租金价格一直在上涨，因为可供出租的房产供应严重不足，而租户的需求不足，”McDougall 女士说。< /p> 
Nicola McDougall，主席澳大利亚的房地产投资专业人士，如图所示
'如果加上去年连续八个月的八次加息，那么进一步的上行压力正在上升由于投资者的持有成本大大增加，适用于租金。”
她说，利率上升导致购买房产出租的人数下降和现有投资者抛售。 “这已将全国的住宅出租空置率推至历史最低点。
“当前利率上升的环境进一步减少了通常会购买的投资者数量，因为他们无法获得融资，”McDougall 女士说。
然而，罗斯帕特森先生对此事持不同看法。
'重要的是要说房东的成本不会决定租金。我们知道这一点，因为我们有负扣税。
'罪魁祸首是家庭形成'
Thomas Sigler 博士，副主任昆士兰大学地球与环境科学学院解释了住宅中的人数对出租物业可用性的巨大影响。
'罪魁祸首是家庭形成。通常我们倾向于将人口增长与需求联系起来——因此我们需要为更多人提供更多住房。
'通常，2.5 人是家庭人数的中值。但在 Covid 期间发生的事情是家庭人数减少到 2.4 人。
在 Covid 期间，典型的家庭人数从 2.5 人减少到 2.4 人。图为墨尔本出租的房子
'这听起来不是很多，但减价了4%。这意味着寻找房产的租房者增加了 4%。
'发生这种情况的原因是人们在大流行期间想要更多的空间。例如，人们不再拥有三个室友，而是拥有两个室友和一个 Zoom 房间。
'人们想要更多的家庭办公室空间，但他们没有'出于健康原因，人们不想要那么多室友，人们想搬出父母的房子，这导致了供不应求的家庭组建。
'它不受欢迎化增长超过了供应，家庭形成超过了供应。”
.html?id=mpu_factbox_1 ->Advertisement'一半的投资者收取的租金低于他们的成本，因此很明显他们的成本并未设定租金。'
不过，他确实同意由此导致的房产供应不足。
'提高租金的不是利率，而是住房供应不足和房东利用供应不足。
'您可以做的另一个测试是询问人们是否不再支付房产抵押贷款而收取较少的租金，答案是否定的。事实恰恰相反。'
Sigler 博士说，利率上升的连锁反应是它阻止了一些“租房者进入所有权市场，所以这确实增加了更多的租房者进入市场'。
需要通过重新分区增加住房用地供应
拆除一些旧住房以便在同一地点为更多人腾出空间的想法是一个令人烦恼和有争议的想法，但西格勒博士表示必须考虑这一点。
'更适合的区域往往不会划为高密度住宅区。原因之一是历史保护，”他说。
'我们通常非常不愿意破坏我们过去的建筑环境 - 显然你不想在 Surry 这样的地方推倒这些美丽的联排别墅悉尼的希尔斯、帕丁顿和巴尔曼。没有人希望看到这些消失。
Dr昆士兰大学的 Thomas Sigler 说昆士兰人的房子（如图）“非常丑陋”，他们的空间可以更好地用作更高密度的住房
'但是你有时不得不做出艰难的选择，并且有相当多的学者和经济学家认为我们需要做出一些艰难的决定。'
Sigler 博士冒险说‘在布里斯班，我们有这些叫做昆士兰人的房子，在我看来非常丑陋，这让一些不在我后院的人感到不安。
'这些是上世纪初建造的破木结构建筑，你无法将它们拆除。它们通常位于城市黄金地段。
'所以，例如，一个昆士兰人在一个 800 米长的街区容纳一家四口，而 [那个街区] 可能容纳五个人四口之家，”他说。
利率上升导致许多出租物业业主出售，从而降低了出租房屋的可用性。图为 2022 年 12 月 19 日在新南威尔士州戈斯福德出售的房产和已售出的标志
Sigler 博士说，目前划为工业区的地块也可用于住房 - 向上到一个点。
'很多内城区都非常大，但它们被划为工业区，旁边通常有现成的工业区。
'有时它们被金属污染，必须以非常高的成本进行清理，只有政府有能力强制清理或做那个清理，”他说。
需要解决 Airbnb 和其他短租的影响
有对于短期出租物业（例如在 Airbnb 上刊登的广告）如何以及在何处影响长期租金的成本和可用性，人们的看法不一。
罗斯·帕特森先生说：“在地区性的小城镇，一开始供应不多，但它会产生相当大的影响。”
游泳者于 2023 年 1 月 18 日星期三在邦迪海滩的邦迪冰山拍摄。 Airbnb 正在影响受欢迎的悉尼郊区的出租物业可用性和价格
'在悉尼中部，或像邦迪这样的地方，它仍然有影响，但可能会减轻，因为这些地区的租金已经非常高，以至于那些受 Airbnb 影响最大的人已经被迫离开。
Sigler 博士还以悉尼东郊受欢迎的 Bondi 区为例。
'在备受追捧和梦寐以求的地方产生了一些严重的本地影响，例如在悉尼的邦迪海滩，那里的居住需求令人难以置信，那里有很多 Airbnb，'说。
“在像邦迪这样的地方，短期租赁绝对是与长期租赁的竞争，但悉尼人在邦迪以外还有其他选择。”
移民应该更均匀地分布在澳大利亚各地
预计将有 300,000 名移民2023 年抵达澳大利亚将对住房供应和价格产生影响，但影响分布不均。
'大约 70% 至 80% 的澳大利亚人西格勒博士说，移民移民直接前往墨尔本和悉尼居住。 p> 
Thomas Sigler 博士（如图）表示，住房危机最终将“平息”
“国际移民净流入墨尔本和悉尼，墨尔本和悉尼国内移民的净流出，他们通常搬到昆士兰或西澳，因为工作机会好，住房便宜得多，”他说。
“西澳和昆士兰的压力主要来自国内移民，维州和新南威尔士的压力主要来自国际移民。”
McDougall 女士还注意到移民的影响。
'不幸的是，鉴于今年净移民到澳大利亚，租金价格的压力在可预见的未来将继续增加。
'当去年公布新的移民数据时，我的第一个想法是“这些人要住在哪里，因为我们甚至没有出租房为我们自己的人口？”
'不幸的是，政客们似乎并不担心这一点，或者他们越来越多的居民不担心这一事实根本没有地方住，”她说。
Sigler 博士说，隧道尽头有光。
州和领地租房者建议细分
州/领地
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新南威尔士州
维多利亚
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昆士兰
WA
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SA
塔斯马尼亚
ACT
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NT
房东多久可以为定期租赁增加租金？
定期租赁每 12 个月一次。
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一次定期租赁每 12 个月一次。
每 6 个月一次。
每 6 个月一次。
每 12 个月一次。在租约的前 12 个月内不得增加租金。
每 12 个月一次，在租赁协议开始或续签后。
自上次增加之日起每 12 个月一次。
每 6 个月一次，而不是在租约的前六个月内。只有在租赁协议中写入了增加租金的权利时，才能增加租金。
房东可以将租金提高多少？
不是“过量”的量。如果租户认为过度，可以在 30 天内向新南威尔士州民事和行政法庭投诉。
不是“不合理”。如果租户认为过度，可以在 30 天内向维多利亚州民事和行政法庭投诉。
不是“不合理”。如果租户认为过度，可以在 30 天内向昆士兰民事和行政法庭投诉。
不是“过量”的量。如果租户觉得涨幅过大，可以向西澳大利亚地方法院提出申请。
不是“过量”的量。如果租户认为过度，可以在 30 天内向南澳大利亚民事和行政法庭投诉。
“合理”的数量。租户可以向住宅十投诉ancy Commissioner 如果他们认为租金上涨过高。
符合条例规定的“规定数量” .如果认为租金上涨幅度过大，租户可以向首都领地民事和行政法庭 (ACAT) 投诉。 ACAT 建议，如果租金涨幅达到年度 CPI（通货膨胀）的 110% 或更多，则租金涨幅过大。
不是'过多'的数量。争议可以提交给北领地民事和行政法庭。
他们必须给你多少通知？
至少60 天（书面通知）。
至少 60天（书面通知）
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至少 2 个月（书面通知）。通知必须包含增加的日期和金额。
至少 60 天（书面通知）。
至少 60 天（书面通知）。< /p>
至少 60 天（书面通知）。
至少八周书面通知。
至少提前 30 天书面通知。通知必须说明增加租金的意图、增加的金额和更改日期。
来源：每个州/地区的住宅租赁法。
租金上涨被视为“过度”在每个地方都不同，但一般来说，如果租金与类似的市场租金相差太大，租赁机构会认为上涨过度，如果与当前租金相比存在较大差异，或者该物业需要进行未完工的维修。
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