澳洲陷入困境的借款人的更高利率将加剧抵押贷款的困境

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随着房产价值下跌降低或消除他们再融资的能力，数十万最脆弱的抵押贷款借款人面临被锁定在缺乏竞争力的利率中的风险。

分析来自RateCity 显示，近三分之二的贷方向存款或资产净值超过 20% 的新客户提供最便宜的抵押贷款利率。

当前最低的五个中的三个-RateCity 数据库中的可变利率贷款要求贷款价值比 (LVR) 低于 80%，而四大银行中的三家为那些借款低于其财产价值 70% 的人保留了最佳优惠.

对于那些在利率飙升中苦苦挣扎的人来说，再融资提供了一种限制抵押贷款成本上升的方法。

“它们是巨大的，节省成本，特别是如果您要以市场上最低的利率之一再融资，”RateCity 的研究报告ctor Sally Tindall 告诉美国广播公司新闻。

对于经常从超低价交易转向无竞争力的“恢复”可变利率的固定利率抵押贷款借款人来说尤其如此。

Tindall 女士说：“你最不想做的就是停留在恢复率上。”

抵押贷款经纪人 Ali Kawser，在墨尔本西郊 Melton 附近开展业务的他开始看到其中一些借款人上门来。

“从 2020 年初到中期，我们经历了固定价格狂潮-2021 年 10 月，”他告诉美国广播公司新闻。

“十分之八的客户将贷款固定为两年，利率为 2% 或更低，并且他们调整了每月费用以及与之相关的一切……一些客户购买汽车是因为他们的还款较低。

“所以现在有 10% 的客户回来了，但在接下来的几个月里，复活节，会有大量客户来找我们。我会说他们所有人都会在接下来的 24 个月里度过难关。我们必须为他们制定一个计划。”

Kawser 先生说，一位客户本月来找他，因为她的贷方通知她的还款将从本月的 2,173 美元跃升至贷款结束后，她在 2 月的固定贷款为 3,550 美元。

“他们的第一条评论是，‘我们付不起那么多钱，我们现在需要做点什么，’”他说.

“我们能做的最好的事情就是降低利率，这会稍微减少他们的还款额。”

借款人可以通过避免“恢复”率节省数万美元

Kawser 先生说“恢复”之间的差距固定贷款期末利率和市场上更好的浮动利率目前一般在 0.8 到 1 个百分点之间，但可能更高。

RateCity 分析显示也就是说，如果澳洲联储的现金利率提前达到峰值正如西太平洋银行和澳新银行预测的那样，今年的利率为 3.85%，一位在 2021 年 7 月购买并在一家主要银行固定期限为两年的借款人预计利率将从 1.97% 升至 7.19%。

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但是，如果该借款人拥有其财产的 30% 以上（即，他们拥有低压R 低于 70%），他们可以期望通过四大银行进行再融资，利率达到 5.6% 左右。

对于拥有 750,000 美元贷款的人来说，这将节省在接下来的两年里，他们需要支付超过 25,000 美元的利息。

对于那些拥有 20% 到 30% 房屋产权的人来说，这些储蓄会略有减少，但他们仍然可以节省大约 24,000 美元。

但是，对于拥有不到五分之一房屋的人来说，情况要黯淡得多，要么是因为他们用不到 20% 的首付购买，要么是因为自购买以来，该物业的价值已经下降，减少了他们的资产。

四大银行只会提供 6.43% 的更高利率，这大大减少了任何储蓄。

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一些区域性银行和小型银行为资产较少的借款人提供更具竞争力的浮动利率，其中一家银行为 LVR 高达 90% 的借款人提供 4.47% 的利率.

LMI 会将许多人困在“抵押监狱”

但是有一个陷阱。拥有少于 20% 股权的借款人如果搬家银行，很可能需要支付贷款人抵押贷款保险 (LMI)。

“这不是您的保险，它是要承保的保险廷德尔女士解释说。

“因此，当您搬家时，贷款人不会随之而来。

“如果您没有房屋中最重要的 20% 的产权，那么您将被要求再次付款。”

LMI并不便宜。对于在 2021 年年中获得 750,000 美元抵押贷款且 LVR 为 90% 的客户，RateCity 估计新抵押贷款保险的费用将接近 20,000 美元。

“突然之间，他们发现自己陷入了我们所说的抵押贷款监狱，”Tindall 女士解释说。

“因为一旦你计算了一下，贷款人抵押贷款保险的成本通常超过再融资的好处——尽管不排除这种可能性完全，先做数学。”

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Kawser 先生说他已经看到有这种情况的客户。

“我的一位客户去年购买了价值 570,000 美元的房产……[当前] 最高估值为 540,000 美元，”他说。

“他们在过去 12 个月内支付了可能超过 10,000 美元或 15,000 美元，并且已经被抹掉了。

“所以我们努力进行再融资，包括 LMI。因此，他们将再次损失 7,000 到 8,000 美元。”

Tindall 女士补充说，在某些情况下，一些机构可能不需要对高 LVR 借款人进行 LMI，但这种情况相当罕见.

“有很多贷方，一小部分贷方，确实提供 LMI 豁免，”她说。

不过，它们通常适用于首次购房者，因此再融资者不一定会获得这些豁免。

“他们有时也会向某些职业提供它们。所以你可能运气好在那里，但很难找到。”

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Tindall 女士表示，房价持续下跌使我在再融资不再成为可行的选择之前，许多人现在迫切需要评估他们的房屋贷款。

“我会说 70% 到 80% 的人是那些需要尽快采取行动的人，”她告诉美国广播公司新闻。

“这些人需要知道再融资的窗口可能正在关闭。”

她说，对于一些人来说，这甚至可能意味着在他们仍有资格进行再融资的时候提早放弃便宜的固定利率贷款，因为较高的利率意味着违约金目前普遍较低甚至不存在。

“确保你的计算正确，并找人帮你检查，因为你会自愿放弃非常低的固定利率，然后支付高得多的利率，”Tindall 女士指出。< /p>

"值得信赖的抵押贷款经纪人是一个很好的停靠点。如果可以的话，除此之外绝对要获得一些独立的财务建议。

“国债帮助热线也是一个很棒的去处，因为他们可以让人们与免费的财务顾问取得联系。”

对于那些拥有超过 30% 或 40% 的价值的人对于他们的房产，Tindall 女士说有很多优惠。

“在房价方面，他们处于主导地位，”她观察到。

"它们是银行眼中的热门商品。他们至少应该通过讨价还价来利用这一优势，尤其是通过再融资。”

数十家银行——无论大小——也提供 1,500 美元至 4,000 美元的现金返还优惠，特别针对再融资者。

但是，Tindall 女士表示，借款人需要考虑这些报价的长期成本，如果它们具有更高的利率和费用，而不仅仅是短期成本-term benefit。

“如果有人每年都进行再融资，可能是每年半年，并且从这些现金返还交易跳到现金返还交易，这实际上是值得的，”她补充道。

通往“抵押监狱”的不同路径

然而，对于一些确实持有超过 20% 房屋产权的人来说，再融资也可能是不可能的。

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"有些人两年前考的很出色，现在可能考不上了今天，因为他们将以今天的利率对贷款进行压力测试，这比你上次申请贷款时的利率高 3 个百分点左右，”Tindall 女士警告说。

“加上生活成本显着增加的事实......所以，如果你在过去两年左右的时间里没有得到像样的加薪，你可能会发现你没有通过服务能力测试。”

在澳大利亚抵押贷款市场拥有数十年经验的金融技术顾问格雷厄姆安德森警告说，成为抵押贷款囚徒的人将这是 2023 年的重大问题之一。

“[对许多借款人而言]，在他们的银行之外进行再融资几乎是不可能的，”他告诉 ABC 新闻。

< p class="_39n3n">“很多人都面临可维护性紧缩。”

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但是，Tindall 女士表示，对于那些因抵押贷款利率缺乏竞争力而发现自己无法再融资的人而言，他们并没有失去所有希望。

< p class="_39n3n">"现在是拿起电话向您的贷方要求降息的最佳时机。他们不需要知道你的股权，”她说。

“当你拿起电话时，摆出你最好的扑克脸开始与他们谈判，不要让他们知道他们是您唯一要与之谈判的人。

“您可以查看新客户获得的价格与您获得的价格，然后可以成为进行这些讨论的重要弹药。”

如果您再也负担不起贷款怎么办？< /h2>

Tindall 女士说，对于那些认为自己无法继续负担抵押贷款的借款人来说，即使是市场上较低的浮动利率之一，现在也是开始行动的时候了。

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“如果你知道你无法偿还每月的抵押贷款，请尽快举手并开始与你的银行交谈，”她说。

"他们不不想看到你拖欠抵押贷款，就像你不想拖欠抵押贷款一样。

“这对他们没有帮助，对你也没有帮助。所以他们会与你合作。”

消费者行动法律中心的杰拉德布罗迪同意，对于那些真正挣扎或即将挣扎的人来说，他们的金融机构通常是最好的停靠点满足他们的抵押贷款还款。

“银行应该提供一系列困难选项，”他告诉美国广播公司新闻。

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"其中之一是确保人们正在支付有效的公平利率，并确保他们使用的不是该银行提供的成本最高的产品。”

Kawser 先生说他在与客户联系方面取得了一些成功银行要求更好的利率。​​

“我看到的是银行更加被动，我不会说主动，”他说。

"因此，一旦我们要求或我们建议客户给贷方打电话，它就会转到客户服务部门，他们会尽量为客户提供最低的利率。"< /p>

布罗迪先生还建议寻求合格的独立财务顾问的帮助，例如通过国家债务求助热线。

“我们看到人们糟糕的决定，例如离开并获得更多信贷或进一步的高成本信贷，以及从长远来看，这只会让事情变得更加困难，”他说。

“与财务顾问交谈，您会非常清楚地了解周围可用的选项您所有的预算，这可能有助于解决这些抵押贷款还款问题，并让您安心。”

财务困难资源：

国家债务求助热线：1800 007 007小型企业债务求助热线：1800 413 828Mob Strong 债务求助：1800 808 488ASIC 的 Moneysmart 网站澳大利亚金融投诉管理局寻找财务顾问Lifeline：13 11 14Beyond Blue：1300 26Tindall 女士同意，从您的金融机构之外获得建议是个好主意。

“在这一点上，获得独立的财务建议总是值得的，以防万一他们（银行）没有考虑所有可能存在的选项e，”她说。

“然后你可能最终会决定它不可行，并决定出售该房产。”

Andersen 先生说，虽然困难项目对那些暂时出现现金流问题（例如生病或失业）的人很有用，但对于那些根本负担不起贷款的人来说，它们可能会加剧痛苦。

“如果他们进入困难计划，它可以解决他们 12 个月的问题，但随后他们将丧失抵押品赎回权，”他警告说。

布罗迪先生在更多极端情况下，借款人可能有法律选择来质疑他们的债务。

“人们应该知道有适用的合法权利，”他说。

“对于抵押贷款的人，尤其是最近，我真的会首先询问是否以负责任的方式贷出贷款。”

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