随着 COVID 的爆发和储备银行将利率降至历史最低水平以刺激经济，Aaron Doull 和他的妻子 Saori 贷款 850,000 美元购买了他们的第一套房子。
他们的大部分抵押贷款固定利率为 2.2%。
但明年，当这对夫妇摆脱固定贷款时，他们将面临浮动利率6%左右的利率。这远高于他们的贷款所依据的 2.5% 的可偿还性缓冲。
Doull 先生说，他们每月需要再筹集 1500 美元来偿还抵押贷款，而此时他们想为他们的第一个孩子做计划。
“如果我们决定要孩子，而我的妻子停止工作，我认为没有她，这将更具挑战性薪水，”Doull 先生说。
Doull 先生估计，他们有大约六个月的积蓄，足以应付 6% 至 7% 左右的利率。
“我们不知道未来会怎样，也不知道一两年后我们会在哪里，”他说。
“我们可能又得重新租房，重新经历租房系统，这真的不是一个令人愉快的地方。”
幸好这对夫妇的三居室在水边悉尼郊区 Drummoyne 的价值自从他们 b应该这样做，这让 Doull 先生感到稍微更有安全感。
他也很感激他们没有用尽借贷能力。尽管 Doull 先生的合伙人当时正在领取 JobKeeper 补助，但银行仍愿意借给他们近 130 万澳元。
“如果发生这种情况，我们将获得一大笔利息，我们现在就开始销售。”
'非常糟糕'
专家估计，在截至 5 月的两年内，有近 300,000 名借款人面临违约或被迫出售的严重风险。
会计师 Kennedy Weldemariam 估计超过 100由于利率上升，他的客户将需要出售房屋。
他们中的大多数是首次购房者，来自墨尔本西郊的多元文化社区。
“这非常糟糕，尤其是在新兴社区，因为缺乏金融知识，”Weldemariam 先生说。
“每次利率走高压力上升，需求上升，”他说。
“他们来敲我们的办公室，他们说，‘我的未来是什么？我的银行会拿走这处房产吗？'"
Weldemariam 先生的客户非常担心他们的财务状况，无法公开记录。
ABC 已就此故事与其他六位人士进行了交谈，他们由于加息而积极出售或考虑将其房产投放市场，他们也出于同样的原因不愿接受采访。
< p class="_39n3n">“我们大部分时间都在谈论退出策略，”Weldemariam 先生说，他指的是他给正在为加息而苦苦挣扎的客户的建议。“我们谈论他们的预算、可支配收入、还款，如果越来越紧张，我们建议他们卖掉它。”
Weldemariam 先生说他最近的一位客户是一个有两个孩子的单亲妈妈，她已经从事多项工作。
“她已经从每月支付 2,000 美元 [抵押贷款还款] 增加到每月 3,000 多美元，”他说ys.
在还清抵押贷款后，剩下的钱已经不足以支付家庭开支——她需要每月多找 200 美元来支付费用。当利率再上升 25 个基点时，她每个月将短缺 500 美元左右。
Weldemariam 先生说，对于像她这样的客户来说，出售房产并出租是更好的选择。
"我跟她说，如果你拿不到足够的钱来支付你所有的费用，那你最好卖掉它[她的房子]，你要为这些事情做好准备。 "
对于 Weldemariam 先生来说，责任主要在于银行和 APRA 等监管机构允许人们借贷过多。
APRA rate floor slip up
一点点- 默默无闻的银行监管机构公布的决定可能比澳大利亚储备银行所做的任何事情都更能使澳大利亚人承受抵押贷款压力，Michael Janda 写道。
“银行总是渴望开展业务，”他说。
“这种类型的风险对银行家不利，对消费者也不利，”他说。
“我们需要银行家承担更多有责任就事物的风险方面对客户进行教育。
“如果他们准备好接受 10% 的利率，那将不是问题。”
< h2 class="YtLlr u5PGL r1bZO fMuGR fm7dv V2hL5 LS87j RDGP5 Z5947 _5pKBM HXgQg" data-component="Heading">'Human nature'增加借款人的可服务性缓冲区通常不受欢迎那些从房地产销售中赚钱的人，但这是布里斯班买家的代言人 Wendy Ru ssell 支持。
“可维护性缓冲区确实需要增加，”Russell 女士说。
“我觉得人们的本性是想买他们买得起的最好的房子。因此，他们不断地延长预算。”
2014 年 12 月至 2019 年 7 月，缓冲幅度为 2 个百分点，但利率下限为 7%。
目前，该缓冲比当前抵押贷款利率高出 3 个百分点，直到去年年底，该比率为 2.5%。
就像 Weldermariam 女士一样，Ms Russell 表示，10% 的利率下限将为未来加息提供更好的保护。
“在我看来，我认为最低利率需要达到 10%。”
随着南部各州的人们逃离封锁，昆士兰的房地产市场蓬勃发展，Russell 女士亲眼目睹了买家愿意不惜一切代价踏上房地产阶梯。
“在一时冲动的情况下，很容易继续出价并再次出价，”她说。
“而且他们不会考虑以后可能会是什么样子的后果 d当利率明显上升时拥有跟踪。”
强制销售以复合房价下跌
根据 CoreLogic 和澳大利亚国立大学社会研究与方法中心的数据分析，在利率开始上升之前，大约三分之一的家庭总收入需要用于偿还抵押贷款。
在近期加息后，家庭平均将收入的 41.5% 左右用于抵押贷款还款。
如果您假设利率进一步上升，但利率没有变化数据显示，收入或房地产价格可能高达 44%。
CoreLogic 研究负责人 Eliza Owen 表示，收入较低的人将受到最严重的打击
“如果您的收入相对较高，您可能会将收入的 50-60% 用于住房成本，而且您仍然有欧文女士说。
“但对于那些进入市场的人来说，也许当价格接近最高价时，他们面临着不断上升的利息成本和他们过度扩张了。”
Owen 女士预计，随着借款人的固定利率创历史新低，明年强制销售将增加。
如果我们看到更多的人需要在 2023 年出售，这可能会加剧我们已经看到的利率导致的价格下跌，”她说。
“房地产市场轨迹遵循现金利率——因此预计现金利率将在 2023 年中期达到顶峰，届时我们可以开始看到房地产市场的底部。”
低利率不太可能再次存在
经济学家 Warren Hogan 表示，他是 Judobank 的现任顾问，也是澳新银行的前财政部顾问和首席经济学家，Australi a 处于未知领域。
“1990 年代的经济衰退是我们经历的最后一次真正的金融危机，主要集中在Hogan 先生说。
“与住宅市场相比，这是一个非常不同的主张。
这些创纪录的低利率，不仅在 2022 年底不再存在于市场上，而且不太可能再次存在。”
他认为银行、监管机构甚至政府可能已经进行干预以阻止广泛的强制销售。
“2023 年的这个周期存在真正的风险，我们看到成千上万的人不得不离开房产并且无法再负担得起他们的抵押贷款。”
“我认为这将成为一个政策问题。
“当然，负担将不得不不仅涉及个人，而且银行股东也会受到影响——他们会受到打击，纳税人也可能受到打击，这取决于问题的严重程度。”
先生霍根说干预可能涉及重组让人们留在自己的房子里的贷款条款，或者人们在房地产市场上出售而不会产生巨额债务的方式。
'这是他的工作'
但是，先生Hogan 不相信增加贷款的可偿还性缓冲是灵丹妙药。
他说 APRA 应该回到储备银行，这样监管和货币政策就不会孤立地制定。< /p>
“作为中央银行的澳大利亚央行不仅应该对货币的成本、供应和价格负责，而且还应该对围绕这些运作的金融体系进行监管，”他说.
“去年澳洲联储确实降息了，人们担心利率如此之低会导致这种情况，州长说这是担心房价走势不是他的工作，暗示这是 APRA 的工作。
“我认为这是他 [RBA 行长 Phillip Lowe 的] 工作。
"我想nk 最好由 APRA 在 RBA 的支持下制定，RBA 行长也负责银行监管。”
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