2024 年土地税起征点的变化显着增加了维州投资者的成本，但其中有多少人通过出售出租房产来应对？
对出售的出租房产数量与其他州相比的分析显示，自这些变化宣布以来，已有近 5,000 名投资者出售。
从长远来看，这可能会导致维多利亚州建造的新房减少。
作为 2023 年 5 月宣布的预算的一部分，维多利亚州政府降低了投资性房地产土地税缴纳门槛，作为临时新冠债务征税的一部分。较低的门槛（50,000 澳元与 300,000 澳元）从 2024 年 1 月 1 日起适用。
这会导致维多利亚州投资者每年额外花费 1175 澳元。总体而言，预计将影响近 50 万投资者，并在四年内筹集 47.4 亿美元。
这些变化被认为是许多维多利亚州投资者出售其投资房产的主要原因。
通过跟踪 realestate.com.au 上广告的出租房产，我们可以清楚地了解投资者正在购买哪些房产以及何时出售。
作为所有租赁或投资物业的比例，估计去年全国销售的租赁物业不到6%。
在维多利亚州，宣布土地税变更后，出售的出租房产比例有所增加，但新南威尔士州和昆士兰州的投资者销售量也有所增加。
显然，市场状况等其他因素也会影响投资者的抛售行为。这就是为什么很难确定维多利亚州土地税制度变化的影响。
为此，研究人员建立了一个模型来估计维多利亚州变化的影响。简而言之，该技术通过比较维多利亚州投资者与新南威尔士州和昆士兰州投资者在宣布变更之前和之后的差异来确定变更的影响。
该模型的结果显示，自 2023 年 5 月以来，维多利亚州出售的投资房产份额显着增长。
总体而言，与没有出售房产的情况相比，售出了约 4,900 套投资房产。土地税调整。这是一个相当大的数字，但它只占我们跟踪的在此期间出售的投资房产总数的不到 2%，约占出租房产总数的 0.75%。
该分析假设，如果没有土地税变化，各州的销售活动将显示与宣布之前相同的相对趋势。然而，值得注意的是，过去一年各州的市场状况发展截然不同，维多利亚州的价格增长明显低于其他地区。
此外，值得注意的是，部分出售的投资物业将由新投资者购买。因此，对市场的总体影响将取决于这一变化对其他投资者和首次购房者的影响。
另一方面，土地税的增加似乎导致在维多利亚州购买房产的新投资者减少。
维多利亚州向投资者提供的新房或现有住房贷款（作为现有出租物业的一部分）的增长与昆士兰州相似，但自宣布以来一直落后。
随着墨尔本的租金在过去一年上涨了 9.5%，人们对投资者提供出租房产的激励减少对租户的影响的担忧是可以理解的。
投资者抛售增加具有三个主要影响。
第一个影响是首次置业者和投资者之间的平衡。已售出的出租房产不会消失，首次购房者购买时，租赁需求和供应量都会减少相同的量。但对投资者的竞争减少可能会让首次购房变得更容易一些。
有证据表明自土地税改革宣布以来，维多利亚州的首次购房者越来越具有优势。
第二个影响是房价。越来越多的投资者正在维多利亚州出售房产，新投资者要求更高的收益率以弥补更高的成本，这意味着房价正在下跌。这可能是过去一年维州房价增长放缓的原因之一。
第三个影响是长期建设。投资者对于许多建设项目的可行性至关重要，尤其是需要在竣工前数年进行预售的高密度项目。投资者活动的减少可能会限制未来几年全州可建设的项目数量。
虽然维多利亚州目前对于首次置业者来说状况良好，但投资者活动和建筑活动的减少可能会导致长期住房短缺以及价格和租金上涨。
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