澳洲为什么负扣税改革让每一位尝试过的政治家都感到困惑？

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SMH 长篇报告：为什么负扣税改革会难倒每一位尝试的政治家？

许多澳大利亚财长和总理长期以来一直试图进行负扣税和资本利得税改革。总理阿尔巴尼斯和财政部长查尔默斯是最新的两位。

在美国，政治领导人将任何修改社会保障的尝试称为“第三轨”，而触及输送地铁电力的铁轨可能会导致选举失败和政治“震惊”。

澳大利亚的“第三轨”是负扣税。

许多澳大利亚财长、反对派领导人甚至总理都试图改变这种被支持者赋予神奇力量的税收安排，而反对者则将其描述为税收制度和房地产市场的灾难。

随着财政部负扣税规则改革模型的结果揭晓，总理阿尔巴尼斯和财长查尔默斯可能会发现自己陷入了与历任联邦财长基廷、霍基、莫里森和当时的反对党领袖肖的斗争中。类似的困境。

他们面临的核心问题是澳大利亚租赁房产制度的一个长期特征，以及最近的一项税收减免政策，该减税政策承诺为企业带来数十亿美元的收入，但却变成了房地产投机者的福音。

房东可以从租金收入中扣除从抵押贷款利息到清洁费用的所有费用。

根据里昂政府 1936 年为增加住房供应而推出的政策，损失可以从任何来源的收入中扣除。

碰巧赔钱的房东就是所谓的负扣税受益人。

最初，该政策没有立即产生重大影响，但二战后，澳大利亚掀起了住房建设热潮，尽管大部分住房建设来自政府住房建设而非私人租赁市场。

到1985年，澳大利亚的税收制度已经扭曲且不可持续，普通纳税人成为联邦预算的主要贡献者。

那一年，财长基廷发起了迄今为止最广泛的税收改革，引入了资本利得税。

他还终止了房东从纳税中扣除利息的权利，有效地结束了当时存在的负扣税。

由悉尼强大的房地产游说团体和一些悉尼工党议员组成的负扣税支持者认为，基廷的税收改革是悉尼租金飙升的原因。

到了 1987 年，基廷妥协并恢复了 1936 年的负扣税政策。

关于负扣税的神话逐渐形成。

虽然这项国家政策的影响似乎不均衡，但悉尼（人口激增）和珀斯（空置率在1%至2%之间）的租金有所上涨，而墨尔本、布里斯班、阿德莱德、德国堪培拉霍巴特的租金反而下降。

与此同时，澳大利亚央行大幅加息。

基廷的资本利得税（以及边际福利税）帮助支付了个人所得税重大改革的费用，包括将最高税率从每美元 60 美分削减至 49 美分。

工党的资本利得税制度将资产成本与通货膨胀联系起来，确保仅因通货膨胀而增加的资本利得部分不被征税。

1999年，时任霍华德政府财务主管的科斯特洛收到了《拉尔夫评论》关于企业税收的报告。报告建议采取更慷慨的资本利得税政策，以鼓励投资者向澳大利亚企业注入资本，提高其生产力。

拟议的政策将对持有超过 12 个月的投资（例如股票）减半资本利得税。尽管审查和报告都没有考虑到新政策可能将大量资金注入房地产市场，但这正是结果。

在政策改变之前，澳大利亚房东在负扣税中亏损的人和获利的人大致相等。

到 2003 年至 2004 年，大约 60% 的房东是负扣税的受益者。

到2008-2009年，这一比例上升至68%。

尽管房东亏损的比例有所增加，但新房建设数量并没有随之大幅增加。首次购房者经常发现自己在现有房产的竞争中被负扣税投资者击败。

在 COVID-19 大流行期间，负扣税房东与正扣税房东的比率已恢复平衡，但这只是因为官方利率下降。由于 2022 年 5 月起现金利率上调，这种不平衡将再次出现。

负扣税和资本利得税优惠的结合并不是过去30年房价飙升的主要推动力，但也未能遏制房价上涨。

在 1999 年资本利得税改革之前，悉尼的房价中位数为 272,500 美元。如今，这一数字已达到 150 万美元。

如果仅根据通货膨胀进行调整，房价中位数约为 54 万美元。

税务专家和经济学家很快认识到这一税收政策造成的问题。

2009年亨利税务审查得出的结论是，资本利得税优惠未能为企业带来资本，反而增加了经济风险。

审查指出，“现有的税收制度可能会鼓励过度使用杠杆来追求税收优惠。”收入。如果资本流入被用来为生产率较低的资产提供资金，这也会影响长期宏观经济稳定。 ”。

该报告建议对所有净租金收入和损失以及资本收益实行 40% 的折扣。

报告称：“储蓄将得到更有效的分配，租金和其他市场的扭曲将减少，家庭投资和融资选择将更适合他们的情况和风险偏好。”

澳大利亚储备银行也对此表示担忧。焦点不是房价，而是税收制度可能对金融体系构成的威胁。

根据提交给 2014 年默里金融体系审查的内部文件，储备银行担心负扣税和资本利得税优惠构成危险的经济组合。

政策组合“可能会鼓励杠杆性和投机性住房投资”，并导致投资者“推高房价”。

澳大利亚储备银行指出，“从金融稳定的角度来看，任何可能减少负扣税的变化都是一件好事。”

澳大利亚储备银行已考虑限制负扣税下可扣税的利息金额，并减少资本利得税优惠。

2015年，艾伯特政府前财务主管霍基在他的最后一次议会演讲中支持负扣税改革，作为更广泛税收改革的一部分，将个人所得税最高边际税率降低至40%。

霍基说：“负扣税应该偏向于新房，鼓励增加住房供应，而不是鼓励对现有房产的投机。”

前工党领袖 Bill Shorten 在 2016 年和 2019 年选举期间提出了限制新房负扣税并削减资本利得税优惠的计划。

作为特恩布尔政府的财政部长，前总理斯科特·莫里森也承认负扣税是一种“过度现象”，他的部门曾考虑过可能的改革，但他和时任总理特恩布尔最终决定将其作为目标。肖顿的提议。

负扣税的支持者认为，它可以刺激新房建设。阿尔巴尼斯表示，他最担心的是任何改革都可能减少住房供应。

不过，独立经济学家索尔·埃斯莱克指出，自美国1986年废除负扣税以来，租赁空置率平均为8%，从未低于5.6%。

自20世纪80年代中期以来，澳大利亚的租赁空置率平均为2.6%，从未超过4.4%。

“负扣税对租赁供应至关重要的说法根本站不住脚，”他说。

除了税收优惠外，负扣税投资者还希望他们的资本收益能够抵消长期损失，并希望这些收益能够享受优惠的税收待遇。

但物业服务公司 LongView 和 PEXA 去年的研究表明，大多数房东所幻想的丰厚资本收益实际上只是一个梦想。

他们发现，从 1990 年到 2020 年，房东的税后回报率中位数约为 6.5%。

相比之下，养老金基金的平均回报率为 7.4%。

换句话说，许多负负债房东最好将钱存入退休金，而不是与房地产经纪人、租户和坏洗碗机打交道。

另一个问题是，澳大利亚的个人房东太多，而以营利或非营利为目的持有和管理房产的机构太少。

长期租房者都知道，房东和房产经纪人的素质良莠不齐。

LongView 和 PEXA 的研究指出，“澳大利亚对租房者特别不友好”，问题包括养宠物、要求房东清理厨房里的霉菌等。

独立经济学家、住房行业协会前首席经济学家哈雷·戴尔指出，虽然负扣税的参与者大多是高收入者，但这一政策已成为许多中等收入者的梦想。

“负扣税的本质是它有利于高收入者，但自 20 世纪 80 年代中期以来，中产阶级有了不同的看法。他们将其视为为了孩子的未来而对一两处房产进行投资，”戴尔说。 ”。

伊斯雷克表示，任何改革都会导致供应崩溃的说法都是站不住脚的，因为负扣税投资者实际上增加了对现有房产的需求。

他说：“虽然减少负扣税几乎肯定会减少出租房的供应，但也会减少对出租房的需求。”

他表示：“事实上，如果取消或缩减现有房地产投资的负扣税，但保留新房地产投资的负扣税，投资新租赁房产的可能性实际上会增加。”

无论围绕负扣税和资本利得税的经济争议如何，这个问题始终与政治纠缠在一起。

正如他们的前任一样，总理阿尔巴内塞和财政部长查尔默斯发现这条道路是艰难的。












来源：

http://www.smh.com.au/politics/ ... 0240925-p5kdir.html

作者：肖恩·赖特

2024 年 9 月 27 日
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本文要点：

1、负扣税被称为澳大利亚政坛的“第三轨”，导致不少澳大利亚政客陷入困境。

2. 负扣税最初是为了增加住房供应，但现在已成为房地产投机的工具。

3.前首相基廷废除了负扣税，但在遭到反对后又恢复了。

4、资本利得税改革未能鼓励企业投资，反而吸引资金流入房地产市场。

5. 疫情期间，负扣税与正扣税房东的比例暂时恢复平衡，但这种不平衡将会再次出现。

6、不少经济学家和机构对负扣税政策的经济风险提出担忧，认为其没有达到预期目标。

7. 负扣税的支持者认为该政策有助于增加住房供应，但证据表明事实并非如此。

8. 负扣税改革始终面临巨大的政治阻力，即使有充分的经济理由推动改革。






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不凑热闹

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这些想要改革的人具有前瞻性，看到事物的相关性及其对事物的影响未来

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为什么美国总统里根有勇气在20世纪80年代改革类似的政策？

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总统制的优点？

四年后，他将不必担心党内任何人发动“政变”。



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很简单。只有新房或新公寓才能享受负扣税。 2年内实施
3年后，现有房屋将减少至只有2套负扣税。 5年后现有房屋减至1套负扣


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说什么都没用，别拿结婚当借口 有目的的睡觉与只取消负扣税但不取消房屋销售的资本利得税一样流氓。

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赶紧修改吧。能够成功做出改变的领导人将在澳大利亚历史上留下自己的名字。
没有其他企业享有资本利得税减免，这本质上是不公平的。房价涨这么高，真是太可恶了！

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我们每天都在想方设法切断想要少缴税的中产阶级，却不在乎根本不缴税的富人和坏人骗取福利的家伙。

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如果最高边际税率降至40%，我会支持取消负扣税

政府老盯着这个，何不看看真正的黑洞NDIS

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不懂就问：

“他们发现，从 1990 年到 2020 年，房东的税后回报中位数约为 6.5%。

相比之下，养老基金的平均回报率为7.4%”

这个数字的计算依据是什么？如果20万元养老金赚7.4%，如果用20万元现金买一套价值100万元的房子，那么房东的税后收益率中位数约为6.5%，这是以20万元为基础的。基础还是100万。

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发放的福利哪有那么容易拿回来
更重要的是，这种负扣税并不是福利。如果你不纳税，就不会有负扣税。至少中产阶级以上的收入对于负扣税来说是有意义的。基本上都是工薪家庭。
看炒房者主要看的是地价升值或者开发利润。他们认为负扣税并不是主要原因。毕竟短期交易成本较高，如果短期内房价不大幅上涨，就没有利润。 （而且我非常怀疑那些传说中的10多块土地的房产。如果你没有高收入和稳定的工作，以目前的贷款条件和高利率，你的现金流将是一个大问题。土地仅税收就可以杀死你。）
主文还指出，从长远来看，房地产的回报不如养老基金的回报。
与其浪费国库，不如降低所得税、缓解中产阶级的压力——问题是现在的政客无能，总是食言。
什么核潜力？孔洞这么大，指甲之间只要一点点就够了。
一辆坦克要5000万澳元，但这些失败者却只字不提。

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我认为是净利润回报
贷款带有利息，近年来利率一直很高。 100万贷款年利息6万多元
去年养老金的现金回报率为4点。它是如此令人耳目一新，您无需做任何事情。不像房东，每个人都有自己的烦恼。

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美国的投资渠道更加多元化

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如果要实施负扣税，必须与个人所得税的降低挂钩。影响会针对重叠的群体，阻力会小很多

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为什么不改革家族信托呢？

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因为所有炒房者都很难回头

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这篇文章很好，有效驳斥了炒房者的一些谎言和误解

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与 NDIS 类似，任何参与负扣税的人都是不公正的

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真有前瞻性，提前卖掉你的投资房产

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感谢您的总结！

“8.负扣税改革始终面临巨大的政治阻力，即使有充分的经济理由推动改革。”

这是最后的润色。大家都知道应该改变。你知道，我知道，其他人也知道。就连很多既得利益集团自己也知道应该改变。

然而，一些既得利益集团的贪婪和只关心党派利益的政客的失败，导致正确的尝试一次次失败，使得澳大利亚在炒房的道路上越走越远，经济也变得越来越不景气。比较单调，缺乏活力。社会问题也越来越多

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高质量翻译。我见过的对负扣税解释得最清楚的文章。感谢版主。

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基于百万

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澳洲的个人税太高了。好的改革就是增加GST，把个人所得税降到10万以下不用交，增加低保，让消费多的人交税，而不是工作多的人

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我是这次看好aa。借住房危机推动负扣税改革，可以说是工党在明年大选中东山再起的契机。但也不排除达顿会顺风向。

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因为资本家剥削穷人

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政府希望使用负扣税，以便向纳税最多的工人阶级征收更多税收。因此，如果您正在考虑其他减税配套方案，最好还是睡觉吧。

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澳洲没有炒房

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从税收角度来看，没有理由只对特定群体给予优惠，因此改革是为了公平。
从住房角度来看，改革的目的是提高住房负担能力。

哈哈，这个笑话可以

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你买过房子吗

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所以你不是在开玩笑吗？你真的认为澳洲没有房地产投机吗？来吧，展开你的逻辑

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你先回答我的问题

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如果你能证明你的问题与讨论的问题相关，我会回答你

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这些人这几十年来是不是提前卖掉了自己的投资房产呢？
这篇文章是解释和讨论这个问题的好方法。如果你想表达你的情绪，可以另开一个帖子。

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虽然我也有投资房产

但从国家层面来说，废除或许确实是一件好事

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建议以后公司税也一样。只统计公司的营业额，不看公司的费用。税款将按营业额的百分比征收。反正都是流氓政策

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怎么能用这么通俗的话说出来呢？不懂负扣税？

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我觉得他说的有道理。

如果租金收入不足以支付买房的费用，那么租金是计入所得税还是不计入收入？

这相当于按营业额交税，不包括费用？我也有点迷茫了。

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取消负扣税相当于提高房地产投资税。请问，您见过哪些产品加税后价格会下降？

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资本利得和资本损失应同时废除。要取消负扣税，必须同时取消资本利税。否则，就没有法律依据。现在政府的征税已经够恶心的了。税收按个人征收，福利按家庭分配。真是聪明

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如果取消负扣税，租金收入就不用缴税了。 CGT也应该废除，否则谁会投资房地产？

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对房价肯定是利空的，但是做事一定要理性，尤其是政府。不讲道理的后果很可怕

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换句话说，很多负扣税的房东与其面对房产中介，租客不如面对破烂的洗碗机，还不如把钱投入养老金。

所以我就在这里等

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抑制投资性房产，可以从土地税入手。谁拥有更多的投资性房产，谁就缴纳更多的土地税。增加土地税没有问题

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有什么可争论的？公司向银行借款如果你用钱购买设备，利息和折旧可以从你的收入中扣除。投资房地产也是一门生意，何乐而不为呢？

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你把减税和负扣税搞混了

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原来这么多人不明白负扣税。天哪，这还是数学。”这是一个自称聪明、平均年薪30万元的族群吗？

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也就是说，如果租金收入小于买房的支出，那么投资就失败了，投资就赔了。这笔租金是否包含在应税收入中？ 。

如果租金收入高于支出，则需要纳税。支出是否应从税额中扣除？

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取消负扣税后，即改革后，将变成：

如果你输了，你就不用缴税。
如果盈利，就对利润部分纳税



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所以说政府很聪明

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这不是很聪明，其他生意也一样。

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同意。最好取消资本利得税。另外，如果取消负扣税，租金收入将如何计算？租金需要计入收入并纳税吗？在这种情况下，投资住房的压力太大了。你必须支付贷款利息和各种账单，以及租金税。 。 。

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只要亏损可以无限期结转，实际上就会成为一种类似于cgt的新税种。

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多么美好的想法啊。政府还不如给炒房者固定每年每套房产100万，哈哈

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所谓负扣税，其实就是退税，就是退还多缴的预扣税的一部分。一般情况下，预扣税按照最高税率扣除。如果今年你的投资性房产出现亏损，比如租金低于支出，那么该亏损将从个人实际应纳税所得额中扣除。重新计算个人税后，预扣税肯定会被多扣。如果缴纳税款，超额扣除额将退还给个人。

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负扣税导致房价飙升，并成为以牺牲住房负担能力为代价的投机工具，尤其是对年轻一代而言。

同时也说明个人税太高，而消费税的受害者是低收入人群，让他们更加买不起房甚至租房子。租金补贴只有在住房供应充足、房价与租金平衡的情况下才会发挥作用。

因此，这仍然是税收结构的问题。消费税就像药物或胰岛素，破坏了平衡，无法回归。

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这固然很好，但政府肯定不这么认为。 。 。



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这样做风险太大，不如收割没有投票权的PR
哈哈，我知道你是谁的马甲

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现在土地税已经很高了。

它迫使我跨洲购买投资房产。

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土地税是针对投资者的针对性攻击，因为自住房屋不征收土地税。政府确实想解决住房问题，多建公共住房，既简单又有效。

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如果政府揭发，迟早肯定会改变。资金一直流向房地产领域，这对政府来说确实是一个很大的风险。

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还有大杀器293。

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不能说是一模一样的。个人投资造成的损失可以记录在账户中并用于抵消当前或未来的利润。负扣税也应该如此。损失不是在当年扣除，而是累计。作为以后卖房子时扣除的“费用”，要合理得多。 。 。 。

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我想这就是优秀领导者的勇气。陆克文、吉拉德、阿博特、坦伯、莫里森和阿尔尼斯是历史上杰出的领导人吗？

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澳大利亚在过去五十年里只出现过两次；

1. 鹰

2.霍华德



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炒房鼻祖霍华德该忘了

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因为这是一个巨大的生态系统，房地产投资者只是其中的一部分

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美国？美国允许自住住房的利息从工资收入中扣除，并且美国每年都会根据通货膨胀增加免税金额。澳大利亚对纳税人有何安排？

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哈哈，没错。

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只是指出一个事实

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关键是供需。这就像音乐椅。十个人争夺九把椅子。如果一定要有地方坐的话，两个人最终还是要挤在一张椅子上。挤压一下。

我认为无论负扣税与否，它只会改变谁可以单独坐在竞争中的其他八把椅子上。

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静止比移动更好。不要不经过深思熟虑就贸然行动。

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说明美国的这项政策鼓励购买自有住房，并且不会允许多套房子的利息从税中扣除。好政策。

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“以前你想禁枪，我就同意了……

现在你还敢把手伸进我的口袋里吗？ ”


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