俗话说，不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。多元化投资可以降低风险，增加投资收益，这是普遍接受的投资原则。我同意这个原则，只要你不投资低质量的房产。
有时房地产投资者不应该进行多元化投资。这是因为您所投资房产的质量将决定您未来的投资回报。您不能指望投资平均质量的房产获得高于平均水平的回报。
如果您投资房地产，购买一套非常高质量的房产比购买两套普通质量的房产要好得多。要成为一名成功的投资者，您必须在预算允许的情况下投资于最高质量的房产。
同样重要的是要认识到，以实际通胀调整后的澳元计算的房产市场价值的增长是您是否能够享受舒适退休生活的重要指标。
经通货膨胀调整后的澳元实际增值是一项重要衡量指标。虽然我们不能用房产的升值来支付我们的生活费用，除非我们卖掉它，但它仍然会影响我们的整体财富。
例如，如果退休人员有100万美元的退休金，并且想每年花费10万美元，他们可能会在10年内用完退休金（为简洁起见，不考虑未来的投资收入）。
然而，如果同时他们的房地产投资组合每年增值20万美元，他们实际上处于相对强劲的财务状况。
1991 年，即大约 30 年前，房价中位数每年上涨约 10,000 美元 - 相当于今天的澳元 20,000 美元（即扣除通货膨胀因素后）。
由于自筹资金的退休人员平均每年花费约 100,000 美元，因此房产增值（20,000 美元）相当于 2.5 个月的生活费用。
目前，墨尔本和悉尼的平均房价中位数约为100万澳元。
假设中位房价平均每年增长 6%（长期平均），这相当于增加 60,000 美元（或 100 万美元的 6%）。
同时，这相当于7个多月的生活费。
下图显示了 1991 年至 2021 年间房价中位数的历史变化（根据通货膨胀进行调整）（以今天的澳元计算）。
该图表还包括对未来 30 年房价中位数增长的预测，假设年增长率为 6.50%，年通胀率为 1.50%。
该图表明，到 2030 年至 2033 年左右，房价中位数将以今天的澳元计算每年超过 100,000 美元。
到 2045 年，房价中位数按今天的澳元计算可能会上涨约 20 万美元，相当于两年的生活费用。
抛开流动性问题不谈，这意味着如果您距离退休至少还有 15 到 20 年，那么购买投资级房产足以支持您的退休生活。
在房地产投资方面，质量比数量更重要。
上图显示，拥有价值 100 万美元或以上的投资房产可能就足够了。
一些投资者热衷于建立多个房地产投资组合。
他们的投资目标是房产数量，而不是具体的财务业绩。
这样的目标并不鼓励您关注房产的质量，而只是关注数量。
过去三四十年，澳大利亚房地产市场受益于上升趋势。
几乎所有在 20 世纪 70 年代或 80 年代购买房产的人都可能实现了房产价值的巨大增长。
这种上升趋势可能是由一些独特因素推动的，这些因素在未来三十或四十年可能不会持续下去。
所以投资者在制定投资策略时，应该有一个基本假设，即这种上升趋势不会持续下去。
所以房产选择（即你投资的房产的质量）可能是未来30年比过去30年更重要的因素。
上图显示，20至30年内，优质的投资级房产将为退休生活提供充足的财务支持。
首先，必须检查您对最大房地产投资预算（购买价格）可能有的任何先入为主的观念。
大多数投资者都有购买价格上限。
有时，出于财务上的谨慎，超出预算可能会更有利可图。
增加日程�可以让您购买更高品质的房产。
如果您投资的房产超过 100 万澳元，那么在购买房产时寻求专业建议（例如来自买方代理人）是非常明智的。
就投资表现而言，投资级房产与具有某些不利属性的房产之间的差异可能很大。
例如，与平均房产相比，未来 20 年投资级房产价值每年增长 1%，按今天的澳元计算，房产净值将增加超过 500,000 澳元。
您会花 20,000 澳元赚到 500,000 澳元吗？至少我会的。
从长远来看，真诚而专业的房地产投资建议可以轻松收回成本。
如果您的投资超过 200 万美元，将资金分散到两处或更多房产可能是明智之举。
毕竟，在不同地区购买房产可以给您带来很多好处（请参阅下一节）。
如果您计划只投资一处房产，您需要认真考虑的一个因素是未来可能的资本利得税（当您出售房产时）。
房地产投资的一个缺点是房地产是一项不可分割的大资产，这意味着在考虑出售时，您需要决定是否出售全部或不出售该房产（而不是不同份额）卖）。
这意味着您将来可能需要缴纳巨额资本利得税，尤其是购买价值大幅增长的房产时。
明智的做法是考虑不同的所有权结构，以减少未来的资本利得税。
与投资多处房产相比，仅投资一处房产存在一些风险。
首先，您只有一个租户。
如果您的房产空置，您将不得不依靠自己的资金来支付所有持有成本，包括抵押贷款还款。
仅持有一处投资房产的第二个风险是，您投资的房产在某些时期可能不会出现任何价值增长。
但实际上，这并没有财务影响，因为一般情况下，我们必须长期持有房产才能享受财务收益。
但是，从风险评估的角度来看，这是一个值得考虑的因素，并且您需要确保接受这种可能的结果。
最后，投资多处房产的好处之一是它为您提供了更大的灵活性，尤其是在退休时。
例如，投资者在退休前约20年左右购买了三处投资房产，可以在退休后出售其中一处房产，以大幅减少当时的债务风险。
但是，如果您只持有一处房产，则没有这种灵活性。
本文旨在提出两个重要观点。
首先，在大多数首府城市，投资级房产的售价现在为 100 万美元或更高。
这比 30 年前的房价要高得多。
因此，在关注房价增长率的同时，了解其实际货币价值对我们财务状况的影响也很重要。
简而言之，投资级房产对我们今天的财务健康的影响比 30 年前要大得多。
其次，如果你打算在房产投资中关注一点，那就应该是房产的品质。
房产的质量至关重要。
最好把所有的钱都投入到你能买得起的最高品质的房产中，而不是把钱分散到几个平均质量的房产上。
房产品质越高，投资风险越低。
这就像购买粉红色钻石。
粉红钻石比普通白钻更为稀有，因此根据供需规律，粉红钻石永远比白钻更值钱。
所以您显然只想投资粉红色钻石。
如果您想要高于平均水平的回报，您就必须投资高于平均水平的优质房产。
（本文内容和信息仅适用于澳大利亚）
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