房地产行业经过两年的深度调整，原本危在旦夕的房企命运逐渐分道扬镳。
一些房地产企业已经倒闭退市，或濒临退市；也有房企还在坚持自救，甚至奇迹般地死灰复燃。
曾经的“千亿房企”奥园，希望成为后者的一员。 6月2日，许久未露面的中国奥园集团董事局主席郭子文罕见现身北京，并与中金国策投资有限公司签署战略合作协议。 , Ltd.（以下简称“中金国策”）脸上洋溢着笑容。股权穿透后发现，后者为中国黄金集团控股，是名副其实的“大金主”。
这是今年奥园引进的第四款国有“白武士”。
借助自身丰富的旧改资源，奥园的郭氏兄弟似乎找到了新的脱困之道。虽然未能在集团层面成功引入国有股东，但通过在一些大型旧改项目中引入国有资产，让自己活下来的可能性更大。
郭氏兄弟自救的努力，也让奥园成为当今陷入困境的房企走出困境的典型案例。只是留给它的时间不多了。如何避免其主要上市平台在四个月后退市，是他们必须回答的难题。
拐点
“吉祥如意，祸不单行”祸中带福”，这句话用来形容现在的奥园再合适不过了。曾经拖累资金链的老旧改造项目，如今已成为奥园自救的“名片”。
中国黄金集团建设有限公司党委书记徐福山现身讲台，可见国有“白衣战士”对此次合作的重视。公司为中国黄金集团100%控股的子公司。
国策集团顾问支新富表示，粤港澳大湾区市场前景广阔。中金建设与国策集团积极把握大湾区机遇，优化产业布局，合作项目首选奥园是正确的选择。
根据协议，奥园与中金公司将共同推动全国产业创新升级，特别是在广州城市更新、粤港澳大湾区建设等领域。对于奥园而言，此次合作也有利于进一步盘活资产，助力其经营基本面进一步企稳回升。
企业调查显示，中金国勘的主营业务为城市更新、产业园区投资并购和建设运营。中国黄金集团持股51%。持有49%的股份。
克而瑞研究中心企业研究部主任方玲表示，旧改周转慢，投资规模大，资金压力大，尤其是拆迁补偿无法动用的银行贷款，反而成为房地产企业的沉重负担。但对于有老旧改造资源的风险房企，将老旧改造项目变现或将部分股权转让给当地国有企业，可以分摊项目的建设成本。由于项目转换价值可观，当前引入资本或第三方盘活资产价值的需求越来越普遍。
根据奥园官网显示，截至2022年2月底，奥园约有74个旧旧改造项目在建，可售面积约3100万平方米，总价值为约9000亿元人民币。分布于广州、深圳、珠海、东莞、佛山等大湾区城市。
兴盛于行业巅峰，沉寂于行业低谷。奥园曾位列“粤港澳四小龙”之首，是典型的黑马。
通过并购等方式，2016年至2019年，奥园大举扩张，实现了销售额从百亿到千亿的跨越，年复合增长率高达66%。领域已经啃到了“硬骨头”。郭氏兄弟也赚了很多钱。在2019年胡润百富榜中，郭子文位列第244位。
然而，进入2020年，高杠杆经营模式遭遇行业监管，踩下红线的奥园逐渐收紧融资渠道，也不得不为之前的肆意扩张付出代价.去年年初，在宣告违约后，郭氏兄弟便鲜有露面，在自救的道路上默默奔跑。
如今郭子文再次公开亮相，似乎预示着奥园的命运已经到了关键的转折点。
Window
今年以来，郭氏兄弟的自救工作明显加快。
在中金国考之前，截至目前，他们还引进了山东健康、南粤基金、西安航投科创等“白衣勇士”。大湾区公园旧改造项目。
这些老旧改造项目规模都不小，比如与山东健康合作的珠海翠微老旧改造项目，项目价值超过200亿。山东健康1月引进后，该项目已有新楼在5月底取得预售证，准备入市。
这有点像之前融创引入AMC参与董家渡和桃花源项目，在大型项目中获得新鲜血液，调动更多资金回归。
此外，奥园还在努力恢复基本市场。公告显示，一季度，奥园实现全额销售额约29.3亿元，其中3.�与 2 月份相比，销售额翻了一番； 1-4月累计交付近1.1万套，交付面积约139万平方米。绝大部分售出项目实现100%复工。
奥园正试图通过这一系列动作让自身业务可持续发展，这也将成为其与债权人谈判的重要砝码。
今年2月底，奥园以支付签约费为代价，稳定了占总本金20%的外债债权人，并与奥园达成中期债务停息协议他们。该协议共涉及12笔美元债务，本金总额为34.53亿美元，约合人民币239亿元。
有券商人士表示，这意味着债权人暂时同意不采取任何强制执行行动，将为奥园引战、复牌、债务重组营造稳定环境。
易居研究院研究总监严跃进表示，奥园是广东地产公司中化今年突破的代表，体现了公司在老牌地产领域的专业、能力和优势。资源。随着参与救助的合作企业数量的增加，将帮助他们解决问题。预计老旧改造资源在合作中将提升议价能力，对其他陷入困境的房企的救助也具有借鉴意义。
按照郭氏兄弟的计划，他们必须在6月30日前与债权人达成协议，完成整体债务重组协议。从其他房企的经验来看，让债权人相信奥园可以继续经营，并且有更多的资产和项目可以用来增信，是其完成整体债务重组的重要前提。
除了债务重组，他们还需要让中国奥园在9月30日之前顺利出具2021年和2022年的财报，这样奥园才能解除退市风险，甚至恢复正常运营。剩下的四个月是奥园起死回生的重要窗口期。
此前，奥园健康已发布三份财报，基本完成港交所各项复牌指引。
随着时间的推移，因实控人自救的决心、思路和底牌不同，危难中的房企命运逐渐分化。比如，融创与富力积极谈判割肉，最终债务重组成功，现在只需要重回正轨；例如，泰禾、阳光城不能为所欲为，逐渐撤退；重组之路和奥园一样，还在路上。
今年春节后第一个工作日，郭子文就召开员工动员大会，表示2023年是房地产行业回暖的重要转折点，也是奥园转型重组成功之年，在稳健经营的关键之年，我们将以债务重组、保交、保付、促销为重点，快速行动，抢占市场回暖机遇窗口，先发制人。 .
在行业的生死洪流中，郭氏兄弟不进则退。他们选择了强迫自己。在有限的窗口期，争取让奥园落地。尽管前路充满未知，但这份决心和行动，也是决定陷入困境的房企命运和债权人信心的重要因素，或许能为他们带来美好的未来。
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