在上一栏中，我们比较了投资100万澳元的住宅物业和商业物业的现金流。今天我们继续说说两者在附加值上是如何计算和区分的。
直接转到表单。想知道具体数字的扣减过程，请观看视频。请查看上一讲的现金流
同样100万澳元投资住宅物业，三年后的投资回报率为6.8%，回本对商业地产的投资是11.7%，所以现在是投资商业地产的最佳时机。如果你现在能在大城市买到，三年后还能得到这样的升值。
投资后立即有现金流，同时有增值。所以我们说商业地产是目前房地产投资最好的投资产品。
因为是中文直播，Helen会现场答疑解惑。在本月的商业地产公益直播中，海伦为观众解答了以下问题。
Q1
商业物业的水费单谁付钱？是不是像住所一样房东付服务费，租客只付使用费？
Helen A：商业地产的水费一般都是租户付的，要看你的租约是怎么签的。
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Q2
为什么这么说当前住宅楼价下跌，接下来商业楼会开始上涨吗？
Helen A：这是因为商业地产和住宅是房地产的两个方面，一个上升，一个下降，或者饱和，一个饱和，另一个会上去。这是市场的规律。现在利息增长影响住宅物业而不是商业物业。影响商业地产的是需求。现在很多人离开住宅是因为觉得住宅赚不到钱，所以开始投资商业地产。商业地产的需求量很大，但房子没有那么多，价格会上涨。如果租金上涨，价格就会上涨。
Q3
在联邦连续加息的环境下，由于基准利率都在涨，难道商业地产的收益率每年都要涨？
商业物业市场回报率上升，价格下降？ Helen A：很多人就是不明白，商业地产的回报率越低，价值就越高。很多人不明白。我画给你看，你就明白了。
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什么是增值？什么是市场附加值？我画的是12个月内市场需求变化后收益率从10%降到5.%，但是价值从50万涨到85万。这是否解释并回答了您的查询？
只有低回报的所有者才能获得额外的价值。房主要求更高的回报率。
对于业主来说，在租金不变的情况下，只有商业地产价格下跌，才能满足买家的高回报率。这在理论上是完全正确的，但在实践中是完全错误的。
这是一件特别奇怪的事情，就是商业地产是不跟利率挂钩的。所以利率涨多少，商业地产还是有自己的环境的。
比如黄金海岸商业地产贷款利率3%的时候，回报率已经是5%到5.5%，而现在利率为6%，但收益率仍为5-5.5%。
为什么？因为有需要。
商业地产的需求在哪里，它的回报率就不会上升，它的价值就会更高。
所以商业地产是看市场行情，不看利率，跟利率没有关系。
利率涨了三倍，涨了0.75%，收益率刚刚涨了0.25%。
所以，它不是基于利率，而是基于需求。
Q4
银行商业房产什么时候再融资？我们需要补差价吗？还是需要保留一些现金来抵御风险？
Helen A：首先，如果要抗风险，可以通过降低贷款额度来抗风险。二、有新租约预约后再融资。银行的估值将以市场价格为准。
Q5
如果租户违反合同，他还能贷款？贷款会被银行收回吗？
Helen的回答：如果租户违约，只要交了房租，就不会被召回。除非是8-1000万人的贷款，每年都会审核，但是如果你要借100万，他每年都不会做。每个银行都不一样，你要问你自己的银行。
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