澳洲多处出租物业的业主有一天将不得不与ATO上法庭，他们是赢还是输？ （合影）

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什么是真正的 charter woman 或 charter man？肯定是名下有很多房产出租，被动收入满满的。

您是其中之一还是梦想在未来成为这样的人生赢家？

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你有没有考虑过你名下的房产，ATO（澳大利亚税务局）是怎么考虑的？你认为你是在被动地投资房地产吗？或者它会定义您从事出租物业的业务吗？

您想知道您拥有多少财产将以这种方式受到区别对待吗？

如果有一天ATO因此请你喝茶，你该怎么办？

我们用真实案例来梳理总结一下。因为刚才说的两种不同的结论，会导致你的房产在税务上的处理方式存在巨大的差异！

纳税人对出租物业的所有权

相关收入年度的纳税人（Alan先生） （即 2018 年和 2019 年）在维多利亚州拥有九处房产：弗兰克斯顿的两处房产和埃森顿的一处七单元房产。

先生。艾伦的房产购买总价为253.5万澳元，但其目前的市值（即开庭时）已升值至600万澳元，其中借款总额为225万澳元。

房地产经纪人的职责

Mr.艾伦聘请了一名房地产经纪人来帮助他们提供租赁服务。他找到租户并出租房产。

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律师的职责包括以下内容：

在 realestate.com.au 上为财产做广告< /p>

开放物业供潜在租户参观

向艾伦先生提供潜在租户名单在物业上

纳税人参与管理物业

当房地产经纪人履行其职责后艾伦先生，即在找到合适的租户后，艾伦先生将参与物业的日常管理。

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特别是，Alan 先生于 2018 年 4 月辞去银行全职工作后，将大量时间用于管理其财产（包括改善他的租赁投资组合的回报），这涉及实现：

1.采访和选择租户

2、行政事务

例如支付维修和保养费用、市政费、水费、土地税、租金和解，以及其他相关费用

3、维护租客关系

如租客之间的电话、邮件、信件往来，签订租赁协议、每年或半年一次的物业检查

4、安排大修及保养

由于出租物业有些旧，每周大修和维护需要安排和处理，这通常涉及雇用电工、水管工和建筑专业人员的服务

5、维修和升级物业

Alan 先生还开始粉刷他的一些出租物业，对现有物业进行维修和升级。

特别是，Alan 先生参与了 Essendon 单元的实质性开发，这将使这些物业的租金收入每年增加约 120,000 美元。

纳税人参与此计划并承担责任包括日常管理：

(a) 促进开发所需的合格人员的日常管理

(b) 在物业周围建造护栏

< p style="text-align: left;">(c) 在花园周围种植树木和植物

(d) 组织铺路承包商

< p style="text -align: left;">(e) 粉刷屋檐和楣板

6、记录

与财产相关的记录，例如费用发票和资本收益证明。

此外，虽然纳税人没有保留与其租金相关的损益表或预计损益表，但他提供了收支表准备好了。

纳税人关于出租物业所有权的目的/计划

一般来说，先生。艾伦的出租物业 主要目的是建立一个重要的物业组合，赚取足够的租金收入来维持他的生活，而无需继续工作。�� 银行家的工作。

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具体来说，Alan 先生对其出租物业组合的计划是：

- 最大化净租金通过购买好位置的可出租物业

- 亲自将物业维护提高到高标准以吸引优质租户

- 获得足够的净租金以维持您当前的生活方式

- 在澳大利亚购买更多的出租物业以使其租赁活动多样化

纳税人关于确定开展出租物业商业活动的私人裁定请求

Alan 先生特别寻求私人约束裁定 ('PBR')来自 ATO 的 2018 年和 2019 收入年度，以确定他是否从事出租物业 商业。

申请PBR的目的是确定Alan先生的房产是否能够满足Self-supporting Superannuation Fund中“商业地产”的条件（ SMSF）（即，为了促进将一项或多项财产转移到相关 SMSF 的提议）。

如果请求获得批准，这将使纳税人能够在不违反 SIS 法第 66 条限制的情况下将财产转让给相关的 SMSF。

SIS 法案第 66 条禁止 SMSF 故意从关联方收购资产，除非资产符合“商业不动产”的要求。

不幸的是，ATO裁定纳税人在相关收入年度没有进行出租该物业的业务。

插个题外话：

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如果以上情况发生在你身上，你会怎么考虑？我们来看看Alan先生的做法：

2018年11月，Alan先生对ATO的PBR决定提出异议。

但 ATO 随后在 2019 年 7 月驳回了纳税人的反对意见。

Alan 先生随后问道法院审查 ATO 的异议决定。

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