在房地产市场火爆的同时,贷款业务也必须跟进。
除了买新房,还需要申请贷款,很多人选择再融资。那么,再融资后每笔新贷款产生的利息是否可以用来抵税呢?
今天我们就以小明夫妇为例,梳理一下原因和注意事项。
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小明夫妇计划在大约 12 个月内搬出他们的家,稍后再出租。
他们今年也想再融资。由于自己的房屋价值增加了很多,他们认为可以通过再融资来增加贷款额度,并用部分现金购买宽敞的大篷车,实现多年来环游澳洲的梦想。
" 但小明对税收有一些疑虑:如果马上转贷还活着在房产中,然后出租,他们是否仍然可以扣除整个贷款的抵押贷款利息,或者只扣除一部分?
投资常见问题对于商业地产所有者来说,借款的类型、借款的安全性和税收减免之间存在着关系。一般原则是,用于投资目的的房地产贷款的利息可以抵税。当贷款仅用于购买投资房地产,无论是民用还是商业用途,那么贷款利息都可以100%抵税。
但是,如果房地产的一半的话时间出租,另一半自用,创收的“范围”缩小到50%,贷款利息只能到50%用作税前扣除。贷款的实际用途决定了利息是否可以作为税前扣除扣。
立法没有考虑谁为这些贷款提供担保(例如自住房担保或投资住房抵押贷款等),或者金融行业的名称是什么(例如自住住房贷款或投资住房贷款等)。
假设,您的贷款仅用于购买投资房产,由家庭住宅作抵押,贷方可能称之为自住贷款.
目的是什么什么?用于购买新的投资性房地产。
同理,私人用途的再融资当然不能抵扣用途。因此,这部分利息是不能抵税的。
显然,如果小明贷款的套现部分是新借的用于私人消费的,是不能抵税的。小明的全部贷款以后不会用于投资用途,需要做相应的计算,确定可抵税借款的范围,这只能用于投资目的的百分比利息可以免税。
读到这里,聪明的读者一定明白,如果小明的自住房产全部出租出去,相应的贷款利息部分原本用于非创收用途可享受100%税前扣除。
是的,借款的目的变了,自然利息的扣除也变了。
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还有一种情况,假设小明已经有另一套投资房,但这套房子一直没有借给银行。
如果这次一起做抵押,那么同时,贷款产生的利息不能作为投资房的税收抵扣未来 。
为什么?因为是先有房产的新贷款,房产只是抵押,不是贷款的对象产生收益,也就是说,不用于融资购买房产。
只有清楚贷款的用途,才能确定其产生的利息是否可以抵税。总而言之,关于贷款利息是否可以抵税,你需要了解的是:
• 借贷的目的是决定是否抵税的根本因素决定所得税扣除。
• 免税额与借款用于购买创收财产的程度有关。
• 将贷款期限与所购资产的寿命相匹配有一定的好处。
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